Содержание
Купить недвижимость в России по доверенности, в том числе от иностранца, конечно, возможно. При этом нужно учитывать, что доверенность должна содержать все необходимые полномочия для совершения и исполнения сделки, а также для государственной регистрации права собственности на приобретаемую недвижимость.
Отвечает юрисконсульт офиса «Академическое» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Наталья Киселева:
Доверенность, выданная за рубежом, обязательно должна быть легализована для действия на территории РФ путем консульской легализации либо проставления апостиля, переведена на русский язык дипломированным переводчиком, подпись которого должна быть удостоверена нотариально. После соблюдения данной процедуры представитель может осуществлять указанные в доверенности действия.
Отвечает сооснователь и заместитель генерального директора юридической компании URVISTA Светлана Петропольская:
Стоит предусмотреть широкие полномочия для представителя. Он ведь должен заключить договор купли-продажи, произвести расчеты с продавцом, принять квартиру и подписать акт приема-передачи, подать заявление о государственной регистрации права собственности. Кроме того, новый владелец должен будет заключить договор с управляющей компанией, поставщиками коммунальных услуг и т.п. Соответственно, все это должно быть указано в доверенности.
Наибольшее количество рисков покупки недвижимости у собственника по доверенности – у покупателя. Он может обезопасить себя только тщательной проверкой документа на предмет ошибок и срока действия, в том числе и через сервис ФНП. Желательно попросить у поверенного номер телефона собственника и пообщаться с ним. Если поверенный всячески этому препятствует, стоит задуматься и отказаться от сделки.
Совет юриста: лучше оформлять генеральную доверенность без права получения денег. В таком случае покупатель будет перечислять задаток и оставшуюся сумму на банковский счет собственника-продавца, или рассчитается другим безопасным способом: через ячейку, аккредитив, сервис безопасных переводов. Участие поверенного при таких расчетах необязательно.
Для покупателя
Получив доверенность, можно отправить ее поверенному заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении, либо передать курьером. Есть и другой вариант – оформить электронную доверенность у нотариуса и отправить на электронную почту поверенному. По юридической силе она равна бумажному документу.
- Определяет, что собой представляет купля-продажа вообще и жилой недвижимости – в частности.
- Указывает на существенные условия для такой сделки.
- Даёт определение доверенности, срока её действия и полномочий, на осуществление которых она даёт право.
Законодательные основы
Документ выдаётся лишь на часть действий, связанных с покупкой квартиры. Тогда поверенный лишь подписывает договор, подаёт документы на регистрацию – но платёж осуществляет уже непосредственно сам покупатель, и поверенный ответственности за возможное нарушение условий договора с его стороны нести не может.
Куда обращаться?
Ст. 185 ГК РФ определяет доверенность как совершённое в письменном виде уполномочие, с помощью которого одно лицо (либо несколько лиц) наделяются правом действовать от имени лица, которое доверенность выдало, в отношениях с третьими лицами.
Федеральная нотариальная палата (ФНП) ведет официальный электронный реестр отмененных доверенностей. В соответствии со статьями 34.2 и 34.3 Основ законодательства РФ о нотариате, все нотариусы обязаны вносить сведения о совершении нотариальных действий (в том числе об отмене доверенностей) в специальный реестр единой информационной системы нотариата (ЕИС).
«Если третьи лица не были извещены об отмене доверенности ранее, они считаются извещенными о совершенной в нотариальной форме отмене доверенности на следующий день после внесения сведений об этом в реестр нотариальных действий…»
Срок действия доверенности
Помимо явно криминальных случаев, сделка купли-продажи квартиры, произведенная по доверенности, может быть признана судом недействительной и по вполне житейским причинам, например:
Владелец вправе наделить своего представителя каким-то определённым правом из вышеперечисленных пунктов, а может предоставить ему полностью все права, позволяющие защищать его интересы в полной мере. Как бы там ни было, все полномочия должны быть чётко указаны в тексте доверенности. При этом должно быть понятно, к какому виду доверенности относится этот бланк, например:
Чтобы приступить к самой процедуре оформления доверительного документа с правом продажи жилья, необходимо подготовить определённый перечень документов, с помощью которых и будет составляться текст. Нужно отметить, что в основном предоставляемые документы исходят непосредственно от продавца.
Какие документы нужны для оформление доверенности на продажу квартиры?
Чтобы наверняка убедиться в подлинности документа, покупателю можно обратиться к нотариусу, который выдал эту доверенность. Нужно отметить, что его печать обязательно должна присутствовать в тексте доверенности.
В завершении – договор подписывается сторонами и после составления приемопередаточного акта, оба участника сделки подают все документы в Росреестр для регистрирования ДКП и переоформления квартиры во владение зарубежному Покупателю. При этом, личные данные участников соглашения требуется предъявлять на русском языке, что потребует перевода содержания документов, заверенного нотариусом.
- Большим списком документов из-за потребности предъявлять покупателем переведенных текстов, подтвержденных нотариусом.
- Невозможностью покупки жилой недвижимости зарубежными гостями в приграничных районах, а также вблизи от секретных территорий или территорий, связанных с безопасностью государства.
- Оформлением ДКП не менее, чем на 2-х языках (русском, английском, а при потребности, и на родном языке иностранца) с нотариальным подтверждением всех экземпляров, в том числе, переведенных, а число экземпляров ДКП должно соответствовать количеству участников сделки на каждом языке.
Порядок действий
ДКП с иностранцем оформляется на русском языке по типовому образцу договора. При потребности, как уже отмечалось выше, ДКП может быть заполнен и на родном языке иностранца.
Обстоятельства могут сложиться таким образом, что составлять доверенность на продажу недвижимости сторонам придется в другом городе, отличном от самого места продажи. Для осуществления данной процедуры следует обратиться к услугам нотариуса по месту пребывания.
- Ненадлежащее оформление доверенности – к примеру отсутствие даты ее подписания.
- Доверителем является лицо, не достигшее возраста 14 лет, либо лицо старше 14 лет, но не имеющее письменного согласия родителей или законных попечителей.
- Составление доверенности недееспособным гражданином.
- Оформление доверенности при помощи незаконных методов воздействия в отношении одной из сторон – шантажа, угроз или введения в заблуждение.
- Истечение срока действия доверенности.
- Преждевременная смерть доверителя.
Общие правила оформления
- В том случае, если в доверенности не содержится информации, указывающей на какое время она выдана, то она будет действительна в течении года.
- Если не указана дата выдачи, документ не будет иметь юридической силы.
Доверенность – это документ, передающий определенный круг полномочий третьему лицу. Если она оформляется для продажи квартиры, то доверенному лицу передают полномочия, касающиеся нюансов проведения сделки. Доверитель может обозначить любой круг полномочий.
Что такое доверенность на квартиру?
Каждый собственник имеет право самостоятельно распоряжаться своим имуществом, в том числе, квартирой. Он может её продать, подарить или завещать. Но в силу некоторых физических недостатков или иных обстоятельств, он не всегда может присутствовать при показе жилья, оформлении сделки или получении итоговых документов. В этом случае оформляется доверенность на продажу квартиры на определённого человека, который теперь наделён полномочиями, как собственник, но только применимо к этой сделке.
Виды доверенности на квартиру
Как оформить генеральную доверенность на продажу квартиры? Обратиться в любую нотариальную контору с документами. Присутствовать должны обе стороны. Рекомендуется предварительно записаться, потому что процесс может занять некоторое время.
Если собственником было принято решение не продавать квартиру, об этом нужно сообщить представителю. При этом понадобится обратиться к нотариусу, чтобы правильно оформить отзыв. Для этого нотариусу следует предоставить соответствующее заявление.
Особое внимание стоит уделить сведениям о доверенном лице. Информация должна вноситься в полном объеме. Только так проверяющий сможет без проблем определить, что квартиру продает человек, который действительно имеет на это законное права. Также следует максимально подробно описать саму квартиру. Сделать это нужно так, чтобы по этой информации без проблем можно было идентифицировать недвижимость.
Что указывается в доверенности
Так как для составления доверенности не обойтись без услуг нотариуса, придется их оплатить. Как правило, государственная пошлина составляет 500 рублей. Однако в том случае, если представитель и человек, выдавший доверенность, являются близкими родственниками, госпошлина будет составлять лишь 100 рублей. Но при этом понадобиться предъявить соответствующую справку. Дополнительно к этому необходимо оплатить и сами нотариальные услуги.
Самая распространенная мошенническая схема такова: доверенное лицо, получив права на оформление необходимых документов, делает дубликат свидетельства о праве собственности на квартиру, после чего ставит поддельную подпись в договоре, оформляемом в свободной форме. Затем жилое помещение переоформляется на другого человека (как правило, сообщника) и продаётся ничего не подозревающему покупателю.
Доверенность на покупку квартиры, как и любой другой юридической документ, в некоторых случаях может быть признана недействительной либо ничтожной. В последнем случае суд не определяет действительность документа, а решает вопросы относительно последствий недействительности.
Права и обязанности доверенного лица
Независимо от типа документа, срок его действия не может превышать трёх лет. Как правило, период действия доверительного соглашения указывается в его тексте на основании договорённости сторон. Если документ не содержит сведений о периоде его действия, то срок устанавливается по умолчанию — 1 год с момента подписания.
Доверенное лицо не может совершать сделки от имени доверителя в отношении самого себя и в отношении другого доверителя, представителем которого он выступает. Например, представитель не может сам купить квартиру, если на него оформлена доверенность для ее продажи. И не может продать эту квартиру другому человеку, доверенным лицом которого выступает.
Что такое доверенность
Еще можно попросить нотариуса изготовить доверенность. У него уже есть шаблоны на все случаи жизни — нотариус добавит ваши личные сведения и распечатает на красивом бланке. За эту работу нотариус возьмет плату «за услуги правового и технического характера». Стоимость может в несколько раз превышать сумму госпошлины, но зато не придется ни о чем беспокоиться. Нотариус сам разберется, чего вы хотите и как это оформить.
Форма исполнения доверенности
Все, кроме нотариуса, обязаны удостоверить доверенность бесплатно. Об этих правилах мало кто знает. Обычно в суд приходят с платными нотариальными доверенностями, хотя можно бесплатно удостоверить доверенность прямо на работе или рядом с домом.
- точный адрес и характеристики квартиры;
- если объект не выбран – район и приблизительные параметры жилья;
- полномочия по расчёту с продавцом, если они передаются;
- точную или приблизительную сумму, в которую требуется уложиться.
Какие документы нужны?
- получение или передача полномочий несовершеннолетнему;
- получение или передача полномочий недееспособному лицу;
- вымогательство, давление, оказанное на доверителя;
- кабальная сделка, когда доверитель оказывается в сложной жизненной ситуации;
- банкротство юридического лица или ИП.
Может ли такую бумагу удостоверить кто-либо ещё?
Поэтому нужно убедиться в том, чтобы документ был подлинным. Как проверить подлинность бумаги на покупку или продажу жилья? Легче всего проверить соответствие срокам. В этом случае достаточно проверить срок действия и срок, на который она выписана. В остальных случаях требуется:
- Ненадлежащее оформление доверенности – к примеру отсутствие даты ее подписания.
- Доверителем является лицо, не достигшее возраста 14 лет, либо лицо старше 14 лет, но не имеющее письменного согласия родителей или законных попечителей.
- Составление доверенности недееспособным гражданином.
- Оформление доверенности при помощи незаконных методов воздействия в отношении одной из сторон – шантажа, угроз или введения в заблуждение.
- Истечение срока действия доверенности.
- Преждевременная смерть доверителя.
Поэтому предпочтительным вариантом будет составление специальной добаверенности, четко регламентирующей права доверенного лица. После этого весь процесс реализации недвижимости будет происходить согласно условиям, прописанным в доверенности и предписывающим сбор необходимых для продажи документов, получение или не получение доверенным лицом денег и прочее.
Сроки действия
Таким образом, стоимость оформления доверенности зависит от ее вида, содержания и региона, в котором находится нотариальная контора, и обычно варьируется от 800 до 1800 рублей без учета государственной пошлины.
Загрузка...
