Обзор судебной практики по спорным вопросам при расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества

Суд отказал в удовлетворении заявленных ЗАО «Артель старателей «Хакасия» требований.

Позиция суда:

Как указал суд вышестоящей инстанции, истцом не доказано заключение договора сторонами в редакции, представленной истцом, а представленный ответчиком договор содержит все существенные условия.

Компания «ДЕЗАЙРЕД ДЕСТИНИ ЛИМИТЕД» обратилась в суд с иском к компании «ГЛАБРА ХОЛДИНГС ЛИМИТЕД» о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и применении последствий ее недействительности.

Компания «ГЛАБРА ХОЛДИНГС ЛИМИТЕД» заявила встречный иск о признании указанного договора купли-продажи квартиры с дополнительным соглашением незаключенным.

Решение суда:

Суд в удовлетворении первоначального иска отказал, а встречный иск удовлетворил. Договор купли-продажи квартиры с дополнительным соглашением признал незаключенным.

Позиция суда:

В соответствии с п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида. В ст.558 ГК РФ установлены особенности продажи жилых помещений, помимо указания на обязательность государственной регистрации договора продажи жилого дома, квартиры или частей этих объектов (п.2 ст.558 ГК РФ), в п.1 ст.558 установлено специальное существенное условие, необходимое для данного договора. В п.1 ст.558 ГК РФ указано, что существенным условием договора купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Такими лицами могут быть как бывшие собственники, так и члены семьи собственника.

1. Признание договора незаключенным

Оценивая представленный истицей предварительный договор, суд пришел к обоснованному выводу о том, что при его заключении соглашение по всем существенным условиям договора между сторонами достигнуто не было. Так, договор не содержит данных, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, а именно, отсутствуют технические характеристики квартиры, кадастровый или условный номер жилого помещения, указание на строительные оси, этажность всего дома, другие данные, позволяющие выделить ее в составе другого недвижимого имущества — многоквартирного жилого дома.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Романовского С.В., выслушав объяснения Булатова Н.А., представляющего интересы Катаева В.А. и Катаевой Н.А. и поддержавшего доводы кассационной жалобы, установила:

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 10 июля 2018 г. N 16-КГ18-14 Дело о расторжении договора купли-продажи и взыскании уплаченной по нему денежной суммы направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, поскольку суд апелляционной инстанции не указал, каким образом в момент заключения договора купли-продажи истцы могли установить наличие таких недостатков как недостаточная глубина заложения фундамента, использование при его закладке строительных материалов ненадлежащего качества, пропуски клеящего состава в швах кладки из газобетонных блоков, и не учел, что большая часть недостатков стала проявляться после приобретения дома в процессе его эксплуатации

В ходе судебного разбирательства также была проведена строительно-техническая экспертиза, которая подтвердила наличие недостатков жилого дома, причиной которых являются недостатки строительства и они не связаны с эксплуатацией Катаевыми приобретенного дома. Однако стоимость их устранения данным заключением определена не была.

Обзор документа

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Романовского С.В. от 4 июня 2018 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

4. В случае передачи в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте, покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены, а не ограничения пределов правопреемства.

Президиум Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации

Акционерное общество предъявило иск к комитету по управлению имуществом о понуждении заключить договор купли-продажи арендуемого нежилого помещения.
Арбитражный суд отклонил исковые требования по тому мотиву, что акционерное общество не относится к числу арендаторов, которые имеют право на выкуп арендуемого помещения в соответствии со статьями 5.14.5 и 5.14.6 Государственной программы приватизации.
Кассационная инстанция отменила решение суда первой инстанции и удовлетворила иск акционерного общества по следующим основаниям.
Согласно пункту 2.6 Государственной программы приватизации и пункту 4.5 Основных положений программы приватизации, на которые ссылался истец, право на приобретение в собственность сданных в аренду зданий, строений, сооружений, помещений в нежилых домах, находящихся в аренде или фактическом владении, пользовании этих предприятий в процессе их уставной деятельности, предоставляется гражданам и их объединениям, осуществляющим предпринимательскую деятельность, предприятиям, не более 25 процентов уставного капитала которых находится в государственной и (или) муниципальной собственности, в случае, если договор аренды был заключен ими на основании конкурса или аукциона объектов нежилого фонда.
Акционерное общество, в уставном капитале которого доля муниципального имущества составляла менее 25 процентов, заключило договор аренды на основании аукциона, поэтому имеет право на приобретение в собственность арендованного помещения. Следовательно, комитет по управлению имуществом должен заключить с ним договор купли-продажи.

Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости

Акционерное общество предъявило иск к комитету по управлению имуществом о понуждении заключить договор купли-продажи нежилого помещения.
Из представленных в арбитражный суд документов следовало, что товарищество по результатам конкурса приобрело имущество кафе муниципального предприятия общественного питания (кроме нежилого помещения) и в последующем продало его акционерному обществу. Акционерное общество заключило с комитетом долгосрочный договор аренды помещения кафе.
Решением арбитражного суда исковые требования удовлетворены на основании пункта 2.6 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 24.12.93 N 2284*.
Между тем суд при вынесении решения не учел следующие обстоятельства.
В соответствии с пунктом 2.6 Государственной программы приватизации право приобретать в собственность арендуемые нежилые помещения имеют граждане, осуществляющие предпринимательскую деятельность, предприятия, в уставном капитале которых доли (паи), находящиеся в государственной, муниципальной собственности, составляют не более 25 процентов, в случае, если договор аренды был заключен ими на основании конкурса или аукциона, а также товарищества и акционерные общества созданные в порядке приватизации.
В пункте 5.9 Программы указано, что физические и юридические лица, ставшие собственниками приватизированных государственных и муниципальных предприятий на аукционе (конкурсе), имеют право приобретать в собственность занимаемые нежилые помещения, не вошедшие в состав приобретенного ими имущества, сразу после вступления в силу договора купли-продажи предприятия.
В соответствии с пунктом 4.5 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года, утвержденных Указом Президента Российской Федерации от 22.07.94 N 1535*, право на приобретение в собственность сданных в аренду нежилых помещений в порядке, предусмотренном пунктом 4.9 основных положений программы приватизации, также имеют только первичные приобретатели государственного или муниципального имущества.
Поскольку акционерное общество не относится к субъектам, указанным в пунктах 2.6, 5.9 Государственной программы приватизации и пункте 4.5 Основных положений программы приватизации, имеющим право на выкуп нежилого помещения, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отменил решение суда и отказал акционерному обществу в иске.

В случае одностороннего отказа стороне необходимо обратиться с заявлением в суд, если ранее не было достигнуто внесудебного соглашения. Обращению в суд в любом случае должно предшествовать направление письменного уведомления с предложением расторгнуть заключенный договор. Для принятия решения противоположной стороной должен быть предоставлен разумный срок. Если в течение указанного срока сторона не предприняла никаких действий или ответила прямым отказом в удовлетворении заявленных требований, у другой стороны возникает право обратиться за защитой нарушенных прав в судебном порядке при наличии достаточных оснований.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации влечет большее количество неблагоприятных последствий, чем отмена договора до регистрации. Обуславливается это тем, что договор прошел государственную процедуру перехода права и закрепил вещные права за новым собственником. Фактически договор уже исполнен, и восстановить первоначальное правовое положение сторон практически невозможно, так как расторжение договора по соглашению сторон предусматривается только на время действия договора.

Расторжение до регистрации

Под расторжением договора купли-продажи недвижимости следует понимать прекращение гражданских правоотношений между продавцом и покупателем недвижимого имущества и наступление определенных правовых последствий в зависимости от способа прекращения действия договора. Для прекращения договора купли-продажи недвижимости достаточно волеизъявления одной стороны при наличии достаточных оснований. Рассмотрим подробнее предусмотренные законом основания для расторжения договора купли-продажи недвижимости на различных этапах заключения сделки.

Если покупатель нарушил обязательство по оплате стоимости квартиры после государственной регистрации перехода права собственности к нему, то у продавца возникает право требовать уплаты ее стоимости и процентов, а не расторжения договора и возврата квартиры в собственность продавца.

Федеральная судебная практика

— Покупателями жилых помещений иски о расторжении договора купли-продажи заявляются крайне редко. Норма п. 1 ст. 460 ГК РФ о праве покупателя обратиться в суд с иском о расторжении договора купли-продажи товара, обремененного правами третьих лиц, используется покупателями жилых помещений в единичных случаях (например, Определение Московского городского суда от 01.07.2013 N 4г/6-5062, где требование о расторжении договора, основанное на этой норме, было отклонено в связи с тем, что действие обременения прекратилось до подписания сторонами акта приема-передачи квартиры). Судебная практика применения норм о праве покупателя на односторонний отказ от договора купли-продажи (п. 1 ст. 463, ст. 464, п. 2 ст. 475, ст. 557 ГК РФ) применительно к отношениям купли-продажи жилых помещений отсутствует, как и судебная практика применения п. 27 Положения о порядке и условиях купли-продажи с рассрочкой платежа жилых помещений, принадлежащих на праве собственности городу Москве (утв. Постановлением Правительства Москвы от 22.07.2008 N 607-ПП; данный пункт регулирует основания досрочного расторжения договора купли-продажи жилья с рассрочкой платежа по требованию покупателя).

Коротко о важном

— Ответчик оплатил стоимость Квартиры по посредническому договору-поручению от «___» ________ _____ г. N _____ третьему лицу, действующему в интересах Истца, что подтверждается указанием в договоре-поручении от «___» ________ _____ г. N _____ на то, что организация-посредник действует в интересах Истца/приходным ордером организации-посредника от «___» ________ _____ г. N _____ о получении денежных средств от Ответчика/другими документами.

Правовые последствия расторжения договора купли-продажи опять-таки зависят от стадии, на которой был расторгнут договор. До прохождения государственной процедуры по регистрации перехода права стороны могут рассчитывать на возвращение в первоначальное правовое положение, существовавшее до момента подписания договора. В случае расторжения после процедуры регистрации даже по обоюдному согласию возвратить имущество и переданные за него деньги не представляется возможным, кроме как на основании решения суда или регистрации нового договора купли-продажи.

Если стороны решили расторгнуть договор до момента его передачи на регистрацию, достаточно заключить обоюдное соглашение о его расторжении в простой письменной форме. В случае расторжения нотариального договора купли-продажи недвижимости необходимо уведомить нотариуса, проводившего сделку, о намерениях сторон.

Расторжение до регистрации

Вводная часть искового заявления должна содержать реквизиты суда, в который направляется жалоба, информацию о сторонах-участниках дела, цену иска и его наименование. В фабуле сторона-заявитель должна изложить все доводы и основания (например, о существенном нарушении другой стороной условий контракта либо о наличии непредвиденных обстоятельств, которые помешали бы заключению соглашения изначально или иные обстоятельства), послужившие причиной обращения в суд, а также доказательства в подтверждение своих доводов. Заключительная часть содержит требования, которые сторона заявляет перед судом. Нельзя забывать, что необходимо потребовать не только расторжения заключенного договора, но и фактическое возвращение имущества, переданного по такому договору.

Если говорить о покупке недвижимости, то неполучение продавцом денежных средств, безусловно, является существенным несоблюдением договора, но это является общей нормой, над которой главенствуют специальные нормы, которыми и будет руководствоваться суд при принятии решения.

Особенности судебной практики

Расторжение обычных договоров встречается достаточно редко, так как они заключаются в основном физическими лицами, приобретающими недорогие товары в магазинах, и при их возврате действуют нормы закона «О защите прав потребителей».

Способы расторжения договора и его особенности

Возникает тупиковая ситуация, где наблюдается явное существенное нарушение прав продавца недвижимости, имущества у него уже нет, а вознаграждение ему за нее предлагают получать маленькими порциями по исполнительным листам, что может растянуться на десятилетия. В этом случае единственным вариантом расторжения договора купли-продажи с применением ст. 450 ГК РФ: добиться признания сделки недействительной, доказав желание покупателя неосновательно обогатиться. Сразу стоит отметить, что сделать это можно, только если имущество еще не было передано покупателю фактически. Фактическая передача недвижимости наступает после:

При первом рассмотрении дела суд удовлетворил требования женщины. Свое решение суд обосновал тем, что в результате длительного неисполнения ответчиком обязанности оплатить приобретенное имущество истица в значительной мере лишилась того, на что рассчитывала, заключая договор. Суд посчитал такое нарушение существенным, и признал право женщины требовать расторжения договора и возврата переданной покупателю недвижимости.

Верховный суд РФ разъяснил, что договор купли-продажи возможно расторгнуть из-за неоплаты товара

ВС РФ разъяснил: оценивая существенность нарушения, допущенного покупателем, суд должен был исходить из того обстоятельства, что истица не получила никакой оплаты за участок и строение, и поэтому очевидно лишилась того, что рассчитывала получить, заключая договор.

В Обзоре судебной практики N 5, утвержденном в декабре 2017 года, Верховный Суд Российской Федерации (далее — ВС РФ) обобщил практику по спорным делам в различных правовых сферах. Так, ВС РФ рассмотрел порядок разрешения споров об исполнении обязательств.

Заслуживает внимания тот факт, что ранее у ВС РФ была иная позиция по рассматриваемому вопросу. Например, в аналогичном споре о неуплате покупной цены за квартиру, рассмотренном ВС РФ в 2011 году (определение № 5-В11-27) ВС определил, что неоплата товара не относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

Согласно ст. 209 ГК РФ право собственности может быть признано только на индивидуально-определенное имущество (например, квартиру). Если жилой дом на момент рассмотрения спора не построен (отсутствует акт госкомиссии о приемке дома в эксплуатацию), отсутствует имущество, на которое можно признать право собственности. Обратимся снова к письму ВАС РФ «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве». В п. 7 сказано о том, что до сдачи дома в эксплуатацию невозможно и просить суд о выделе квартиры в натуре.

ЕСЛИ ЗАСТРОЙЩИК НАРУШАЕТ СРОКИ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ В СОБСТВЕННОСТЬ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ (КВАРТИРА, ОФИСНОЕ ПОМЕЩЕНИЕ, СТРОЕНИЕ И Т.П.), ИНВЕСТОР МОЖЕТ ОБРАТИТЬСЯ В СУД СО СЛЕДУЮЩИМИ ИСКАМИ:

Обратите внимание, что на договоры об инвестировании строительства жилья распространяется законодательство о защите прав потребителей. Данное положение было разъяснено в Обобщении практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов (от 19 сентября 2002 г.). В данном случае основанием является то, что нередко отношения инвестора и застройщика сводятся к тому, что инвестор оплачивает строительство конкретной квартиры, которую собирается использовать для личных нужд, а застройщик ему такую квартиру строит.

1. Исковое заявление о расторжении договора и взыскании уплаченной суммы, разницы в ценах.

Например, компания А. заключила договор инвестирования строительства офисных помещений. Срок предоставления инвестору офисных помещений нарушен. Чтобы не оказаться на улице, фирма должна арендовать аналогичные помещения. Но из-за отсутствия денежных средств компания этого не делает. В результате приходится прекращать деятельность компании. Суммы, которые надо было затратить на оплату пользования аналогичными помещениями, подлежат взысканию с ответчика, даже если реально они не были затрачены. Как разъяснил Верховный Суд РФ, «необходимо учитывать, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные расходы, но и затраты, которые это лицо должно было произвести для восстановления нарушенного права».

Как установлено судом и следует из материалов дела, 9 июля 2014 г. между Зайцевой Т.В. (продавец) и Горгиняном А.Г. (покупатель) заключен договор купли-продажи однокомнатной квартиры с кадастровым номером общей площадью 37,9 кв. м, расположенной по адресу: Московская область

Согласно данной правовой норме, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По вопросу о том, на каком основании при расторжении договора купли-продажи продавец вправе истребовать у покупателя недвижимость, стоимость которой не оплачена, существует две позиции судов

Также судом апелляционной инстанции при применении положений пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации не были учтены разъяснения, содержащиеся в абзаце четвертом пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, согласно которым в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.