Нужно ли расторгнуть договора с тсж при продажи квартиры

Содержание

Вы должны понимать, что договор на покупку земельного участка – это договор о приобретении права собственности. Договор на обслуживание данного земельного участка – это правоотношения, в которые вы вступили с соответствующей организацией. Вопрос о расторжении второго договора необходимо решать предварительно в претензионном порядке, а далее в судебном, предоставляя соответствующую аргументацию.

Отвечает генеральный директор агентства ЦДН Анатолий Пысин:

Но во всех случаях нужно выяснить, у кого в собственности дороги, коммуникации и проч., чтобы не оказалось, что после расторжения договора с УК платить придется буквально за хождение по общей земле, а подключение в индивидуальном порядке к коммуникациям невозможно или слишком дорого.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко:

Если вы купили участок и подписали договор с управляющей компанией, то его расторжение фактически невозможно. По аналогии с квартирой: даже если у вас там ничего нет и вы там не проживаете, общие расходы поселка на вывоз мусора, электричество и другие коммунальные платежи делятся на всех в равных долях.

4. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Суть вопроса:

3.Получить определение об отмене судебного приказа и подать мировому судье заявление о повороте исполнения судебного акта(по аналогии со ст.443 ГПК РФ) с приложением определения об отмене приказа и доказательств удержания денежных сумм(нужно будет официально запрашивать банк о размере удержания и о документе, на основании которого оно производилось)

Ваш ответ

По общим правилам расторжения договора вам необходимо было написать заявление в адрес УК, что вы перестали быть собственником и просите расторгнуть договор, закрыть лицевой счет, оформленный на ваше имя. В договоре с УК возможно указаны условия расторжения договора. В таком случае, указанной вами ситуации не произошло бы.

«В случае, когда абонентом по договору энергоснабжения выступает гражданин, использующий энергию для бытового потребления, он вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке при условии уведомления об этом энергоснабжающей организации и полной оплаты использованной энергии.»

Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:

В вашей ситуации нужно иметь в виду что даже если Вы докажите на основании ст 153 ЖК РФ что уведомлять должен был Покупатель. В иске в возмещении морального вреда Вам скорей всего откажут так как в данной ситуации не усматривается вина Энергосбыта. В том что сложилась такая ситуация полностью вина Покупателя..

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 2

Таким образом обязанность вносить плату у старого собственника прекращается с момента перехода права собственности, а раз так, взыскать с него начиная с этого момента больше ничего нельзя. Следовательно ни ходить ни сообщать он никуда и ничего не обязан.

  1. Общее собрание участников. Решает важные вопросы по созданию и прекращению организации, а также наиболее актуальные темы по управлению и владению жилищным комплексом. Эта высшая общность избирает членов правления ТСЖ.
  2. Правление – управляющая структура, чаще всего избираемая из числа собственников недвижимости либо третьих лиц, обладающих профессиональными знаниями и опытом ведения квартирного хозяйства. Из членов исполнительного органа выдвигаются ответственные лица.
  3. Председатель правления – лицо, представляющее интересы ТСЖ в государственных органах. Оно обладает правом утверждать внутренние постановления печатью и подписью.
  4. Ревизионная комиссия чаще всего представлена одним человеком – осуществляет деятельность по контролю и распределению денежных средств и предметов хозяйственного инвентаря.

Основания для расторжения договора с ТСЖ

После расторжения договора с управляющей компанией инициативная группа собственников может предложить заключить аналогичное соглашение с иной ТСЖ либо реорганизовать управление многоквартирным домом. При этом ответственность за коммунальные услуги возлагается на избранных жильцов, предоставляется сторонней организации за установленную плату или непосредственно на поставщиков.

Рекомендуем прочесть:  Если Каждый Месяц Платишь За Жкх Но Не Полностью Могут Ли Подать В Суд

Последствия расторжения договора с ТСЖ

Впоследствии владельцы недвижимости могут восстановить правоотношения с товариществом, ранее неудовлетворяющим их потребности. При этом прежний договор возобновить не удастся, а составляется новый документ о предоставлении коммунальных услуг на видоизмененных основаниях.

Прекращение договора по обоюдному согласию встречается крайне редко. Чаще одной из сторон приходится добиваться его в судебном порядке. Рассмотрим ситуации, когда инициатором может стать продавец, а когда покупатель.

Поэтому покупателю нужно внимательно отнестись к изучению документов, чтобы исключить признаки, по которым сделка может быть признана ничтожной и/или оспоримой. Продавцу попроще, в любом случае недвижимость по судебному решению вернется назад.

Виды ничтожных сделок

Любая сделка предполагает передачу товара при его оплате. Подтверждением передачи денежных средств при оплате квартиры, дома, земли и другой недвижимости выступает расписка либо выписка с банковского счета.

В последнем случае приходится полагаться на добросовестность УК, ее способности, возможности, а, главное, желание выполнять свои обязанности качественно и в срок. Не секрет, что деятельность УК часто вызывает нарекания со стороны жителей и у них возникает вопрос, можно ли отказаться от услуг управляющей компании в одностороннем порядке.

Как отказаться от услуг управляющей компании: пошаговая инструкция

Выяснилось, что УК недобросовестно отнеслась к ремонту. Заменили водопроводные трубы, но неисправность не была устранена. Больше того, в отчете, предоставленном собственникам, указан не выполненный объем работ, а значительно больший. Вместо, допустим, двух метров трубы, проставлено десять. Да еще и завышена стоимость работ.

Доказательства

  1. иметь веские основания, подкрепленные убедительными документальными доказательствами;
  2. подготовить требуемый пакет бумаг;
  3. уведомить собственников о проведении собрания;
  4. провести общее собрание собственников;
  5. уведомить УК о решении.

В 2018 году Федеральным законом от 03.04.2018 № 59-ФЗ в ЖК РФ были внесены изменения, которые позволили собственникам помещений в МКД на общем собрании решать вопрос о схеме расчётов за коммунальные ресурсы: через УО/ТСЖ или же заключив прямой договор с поставщиком ресурсов.

Почему УО хотят расторгнуть прямые договоры

Следовательно, собственники помещений на ОСС вправе принять решение о досрочном прекращении действия прямых договоров, и ограничить их в этом праве нельзя. К тому же в типовом прямом договоре предусмотрено, что он может быть изменён или досрочно расторгнут по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законодательством РФ (п. 28 приложения 1(1) ПП РФ № 354).

Расторжение прямого договора относится к компетенции общего собрания собственников

В случае, о котором рассказала Елена Шерешовец, РСО отказалась от расторжения прямого договора, ссылаясь нач. 8 ст. 157.2 ЖК РФ: у неё уже заключён прямой договор с собственниками помещений в МКД. Однако, как заметила эксперт, такой договор прекращает своё действие с момента уведомления РСО о принятом на общем собрании решении.

Однако последствия такого решения будут отличаться от последствий официального расторжения договора. Так, виновную сторону обяжут компенсировать ущерб, причиненный второй стороне вследствие признания договора недействительным.

Особенности расторжения через суд

Процесс расторжения договора купли-продажи может быть инициирован только обеими сторонами. Если же инициатором выступает один из участников, то вопрос решается в судебном порядке, либо с помощью посредника, который сможет убедить вторую сторону расторгнуть договор купли-продажи недвижимости после регистрации.

Порядок расторжения договора купли-продажи недвижимости после регистрации

Граждане нередко обращаются в суд с требованием о признании заключенного ранее договора недействительным. Основанием для подобного наступает незаконность соглашения. Если суд согласится удовлетворить требования, договор не будет расторгнут. Однако сделку признают не действительной.

Прекращение договора по обоюдному согласию встречается крайне редко. Чаще одной из сторон приходится добиваться его в судебном порядке. Рассмотрим ситуации, когда инициатором может стать продавец, а когда покупатель.

  • сделки, которые совершены по недействительным или поддельным документам, т.е. продавец умышленно совершил противоправное действие (ст. 169 ГК);
  • продажа недвижимости, принадлежащей недееспособным гражданам (ст. 171 ГК);
  • незаконные сделки, посягающие на права третьих лиц (ст. 168 ГК); сделки с малолетними детьми (ребенок не достигший возраста 14 лет не вправе ставить свою подпись в договоре купли-продажи) (ст. 172 ГК);
  • фиктивные, а также притворные сделки с недвижимостью, целью которых является не фактическая передача имущества, а укрытие его от ареста, описи и т.д. (ст. 170 ГК);
  • сделки, предметом которых является имущество должника или банкрота, распоряжаться которым он не вправе по закону (ст. 174.1 ГК).

Какие сделки признаются ничтожными?

Любая из сторон сделки может стать инициатором для расторжения договора. Стороны могут достичь обоюдного согласия путем переговоров и заключить другой договор обратного порядка. Предметом будет выступать все тот же объект недвижимости, а продавец и покупатель поменяются местами.

Рекомендуем прочесть:  Если Нет Единственного Жилья В Собственности А Автомобиль Единственное Средство Дохода

Подписание преддоговора регулируется нормами ст. 429 ГК РФ. Согласно ей, договор о намерениях должен быть заключен в простой письменной форме и содержать все существенные условия сделки, которые будут отражены в основном договоре.

Имеет ли юридическую силу документ?

Если одна сторона хочет расторгнуть договор, а вторая с ней не согласна, то вопрос решается в суде. Однако перед этим стороны обязаны попробовать урегулировать спор в досудебном порядке в соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ. Для этого второму участнику направляется уведомление с предложением расторгнуть сделку. Оно составляется в произвольной форме и должно содержать следующую информацию:

При обоюдном согласии сторон

В данном случае можно обойтись без суда и все вопросы решить мирным путем. Стороны подписывают соглашение о расторжении, которое имеет юридическую силу и оформляется для каждого участника по правилам и форме преддоговора.

«Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:

6) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи».

✔ Оформление лицевого счета

Энергосбыт необходимо известить о смене собственника. Для этого следует обратиться в компанию, поставляющую электроэнергию в зону обслуживания, где находится Ваш дом.
Чтобы переоформить договор, необходимо взять с собой паспорт, правоустанавливающий документ на квартиру и снять текущие показания счетчика. Если Вы уже начали платить по счету, возьмите с собой квитанцию.

✔ Переоформление счетчиков потребления воды, если они имеются

Первоочередность действий по оформлению коммунальных услуг зависит от рынка, на котором была приобретена недвижимость – являетесь ли Вы владельцем квартиры в новостройке или собственником жилья, купленного на «вторичке».
В любом случае первым этапом будет обращение к управляющей организации – посреднику между собственниками и ресурсоснабжающими организациями (в старых домах функции управляющего может исполнять ТСЖ).
Вторым этапом будет заключение или переоформление соглашений на поставку ресурсов с соответствующими компаниями.

Оказывается, существует и иная судебная практика. Советско-Гаванский городской суд в аналогичной ситуации расторг договор купли-продажи жилья. Вердикт отсылал к Постановлениям Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 года. Постановления и впрямь подчёркивают право продавца на взыскание всей суммы с недобросовестного покупателя. Однако они же допускают и расторжение уже зарегистрированного договора, в том числе в случае существенных его нарушений. К их числу суд отнёс и отказ нового владельца внести деньги за приобретённое имущество.

Заблуждение № 2: невыплата покупателем денег не может считаться основанием для разрыва договора

Об ошибочности такого хода мыслей, смог узнать ответчик по иску, рассматривавшемуся в Шатурском городском суде. Этот человек собирался продать квартиру и заключил предварительный договор с потенциальным покупателем. Но дальше решил, что ему выгоднее сдавать её в аренду. Хозяин квартиры очень удивился, — приводит пример адвокат Олег Сухов, когда услышал о том, что, по статье 429 ГК РФ, его можно принудить к заключению основного договора на условиях предварительного. А чтобы не допустить подобного поворота, предварительное соглашение нужно было всё же расторгать. И не с бухты-барахты, а, как и при разрыве основного договора, найти для этого законные основания.

Заблуждение № 4: предварительный договор купли-продажи ни к чему не обязывает и потому не стоит тратить время на его расторжение

А как быть, когда договор купли-продажи всего-навсего предварительный? Зачастую полагают, что если одна из сторон вдруг передумала, то может себя особо не утруждать основаниями для отказа от сделки. Предварительный договор рассматривают как некий протокол о намерениях, а их всегда можно изменить. Просто не подписывайте основной договор и живите как прежде.

Оказавшись в подобной ситуации, новый владелец недвижимости имеет право оспорить сделку в судебном порядке и выполнить расторжение договора. Правило действует, если с момента заключения сделки не прошло 3 года.

Если по каким-либо причинам продавец и покупатели не хотят выполнять сделку в обратном порядке, они могут обсудить все нюансы и составить соглашение о расторжении договора купли продажи недвижимости. Предстоит подготовить заявление, на основании которого договор можно аннулировать. Оно оформляется участниками соглашения совместно. Пакет документов нужно предоставить в Росреестр. На основании полученных бумаг будет сделана запись о прекращении сделки купли продажи дома и выполнено ее аннулирование.

Если регистрация договора купли продажи недвижимости уже осуществлена

  • произошедшее возникло неожиданно;
  • ситуация входит в категорию непреодолимых;
  • произошедшее влечет за собой серьезный ущерб для участников сделки;
  • случившееся затрагивает интересы обоих участников соглашения.

Ссылка на основную публикацию