Существенные условия договора аренды

Существенные условия договора аренды

Ранее непредоставление этого документа было основанием для законного отказа в государственной регистрации договора, особенно если он касался аренды не всего помещения, а лишь его части. В 2013 году данные условия изменились, и кадастровый паспорт стал необходим только в том случае, если до этого права арендодателя на нежилое помещение не были им зарегистрированы.

Существенные условия – это такие условия, без наличия которых договор считается незаключенным. Часть этих условий прописана в качестве существенных в законодательстве, а часть определяется сторонами. Они сами устанавливают перечень вопросов договора, по которым должно быть достигнуто обоюдное соглашение.

Существенные условия договора аренды

Но есть маленькое исключение. Судебная практика исходит из того, что если договор аренды уже сторонами исполнен и у сторон относительно объекта аренды не возникают какие — либо споры, условие об объекте аренды не должно считаться несогласованным, а договор — незаключенным. Так согласно пункту 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

Так вот, для различных объектов аренды (земельный участок, здание, оборудование, транспорт и т.д.) существенные условия могут немного отличаться. Однако для всех видов объектов аренды одно существенное условие является неизменным и самым главным (предмет договора):

Существенные условия договора аренды

Применительно к договору аренды существенным условием, указанным в законе (Гражданском кодексе), является условие об объекте арендных отношений. В договоре аренды должны быть в обязательном порядке приведены все данные, позволяющие определенно (однозначно) установить имущество, которое должно быть передано арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии в договоре аренды таких данных условие об имуществе, подлежащем передаче арендатору, считается несогласованным сторонами, а сам договор не считается заключенным.

При этом важно подчеркнуть, что не может рассматриваться как форма арендной платы возложение на арендатора расходов по оплате, например, коммунальных услуг (в случае если объект аренды – здание) или бензина (в случае если объект аренды – транспортное средство). Такой договор носит уже характер безвозмездного пользования (или суды) и к нему применяются соответствующие положения ГК, или же договор считается незаключенным, т.к при определении оплаты (существенного условия договора аренды) нарушен его возмездный характер.

Что такое существенные условия договора аренды

Иногда забывчивостью арендодателя пользуются арендаторы, чтобы продлить соглашение на выгодных для себя условиях. Как поступить, если срок действия заключенного ранее соглашения подходит к концу, а арендатор не подписывает его на новых условиях, но при этом не изъявляет желания и съехать?

Официальная точка зрения на вопрос изложена в ГК РФ (ст. 606): сущность договора аренды – или имущественного найма – предоставление названного в документе имущества во временное пользование и владение или только во временное пользование возмездно, то есть за плату.

Условия договора аренды

Существенные условия договора (абз.2 п.1 ст.432 ГК РФ) — это условия о предмете договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Дополнительные условия договора — это условия договора, предусмотренные в соответствующих нормативных актах и автоматически вступающие в действие в момент заключения договора, не требующие согласования сторон. Дополнительными условиями договора аренды являются:

  • Цена договора аренды (или так называемая «арендная плата»). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются прямо в тексте договором аренды или в приложении к договору аренды «График арендных платежей». Если же в тексте отсутствуют условия о цене договора аренды, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (абз.2 п.1 ст.614 ГК РФ).
  • Срок договора аренды. Договор аренды может быть заключен на определенный или неопределенный срок. Если условие договора аренды о сроке не указано в тексте, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (ст.190 ГК РФ).
  • Условия пользования арендованным имуществом определяются договором аренды, или в соответствии с назначением имущества (ст.615 ГК РФ).
  • Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества определяются ГК РФ, иными правовыми актами или, что чаще всего бывает, договором аренды (ст.616 ГК РФ).
  • В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или условием договора аренды не предусмотрено иное (абз.1 п.2 ст.617 ГК РФ).
  • Если иное не предусмотрено законом или условием договора аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора (абз.1 п.1 ст.621 ГК РФ).
  • При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (абз.1 ст.622 ГК РФ).
  • Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (п.1 ст.623 ГК РФ).
  • В ГК РФ или условием договора аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. (п.п.1, 2 ст.624 ГК РФ).
  • Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (абз.2 ст.606 ГК РФ).
Рекомендуем прочесть:  Назначение опекуна недееспособному человеку

Договор аренды — бланк и образец

Цель такого соглашения – обеспечить временное пользование имуществом. В этом заинтересованы обе стороны соглашения. Арендатор нуждается в имуществе временно или не имеет желания или возможности приобрести его в собственность. Арендодателю же передаваемое имущество в аренду не нужно (временно или постоянно), или он преследует цель извлечения прибыли.

Согласно ГК РФ договор аренды это гражданско-правовой договор по которому одна сторона (арендодатель, наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору, нанимателю) имущество за плату во временное пользование (так-же допускается временное владение) (абз.1 ст.606 ГК РФ). Из определения следует, что эти соглашения являеются консенсуальным, двусторонним и возмездным.

Существенные условия договора аренды

— объект аренды (местоположение и размер земельного участка);
— срок договора аренды;
— арендная плата (размер, индексация, формы платежа, сроки и порядок внесения и пересмотра и ответственность за неуплату);
— целевое назначение, условия использования земельного учас­тка, передаваемого в аренду;

Отсутствие в договоре аренды одного из вышеперечисленных существенных условий, нарушение требований ст. 4-6,11,17 и 19 Закона № 161 является основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды, а также для признания дого­вора недействительным в соответствии с законодательством Украины.

Существенные условия договора аренды

И наконец, четвертую группу существенных условий договора составляют все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
К существенным условиям арбитражно — судебная практика относит далеко не все условия договора, которые при его заключении содержались в оферте или акцепте. Для этого требуется, чтобы в отношении соответствующего условия одна из сторон прямо заявила о необходимости достижения соглашения под угрозой отказа от заключения договора. На практике нередко случается так, что стороны при заключении договора не урегулировали разногласия, например, о размере договорной неустойки за неисполнение обязательств, однако затем выполняли условия договора. И только при возникновении спора в связи с применением ответственности одна из сторон заявляет о том, что договор следует считать незаключенным, так как в свое время не было достигнуто соглашение по условию договора о размере неустойки. В этом случае договор признается заключенным ( но без условия о размере неустойки), имея в виду, что ни одной из сторон при заключении договора не было сделано заявление о необходимости достижения соглашения по спорному условию договора.
Несколько иной подход отмечается в практике заключения международных коммерческих договоров. Принципы международных коммерческих договоров УНИДРУА ( Международный институт унификации частного права) предусматривают, что ответ на оферту, который имеет целью служить акцептом, но содержит дополнительные или отличающиеся условия, не меняющие условий оферты, является акцептом, если только оферент без неоправданной задержки не возразит против этих рассуждений. Если он этого не сделает, то условиями договора будут являться условия оферты с изменениями, содержащимися в акцепте ( ст. 2.11). Таким образом, среди дополнительных либо отличающихся от оферты условий, содержащихся в акцепте, выделяются те, которые при этом не меняют существенно условий оферты. И в этом случае договор признается заключенным с этими изменениями, если только оферент не возразит против них без неоправданной задержки. В реальной коммерческой практике ответ на вопрос, меняют ли существенно условия оферты отличающиеся от них условия, предложенные в акцепте, зависит от конкретных обстоятельств, в частности от того, насколько обычно предложенные в акцепте отличающиеся условия используются в соответствующей области предпринимательской деятельности и поэтому не являются ли они неожиданными для оферента. Во всяком случае по общему правилу дополнительные и отличающиеся условия, относящиеся к цене или способу платежа, месту и сроку исполнения неденежного обязательства, объему ответственности и порядку урегулирования споров между сторонами считаются существенным изменением оферты

Рекомендуем прочесть:  Квитанция госпошлина фнс

Поэтому предмет всякого договора представляют собой действия ( или бездействие), которые должна совершить обязанная сторона ( или соответственно воздержаться от их совершения). Предметом договора аренды являются: действия арендодателя по предоставлению во владение и пользование арендатора сданного в аренду имущества, по обеспечению его надлежащего использования последним ( осуществление капитального ремонта, воздержание от действий, создающих препятствия в пользовании имуществом); действия арендатора по содержанию имущества и использованию его по назначению, предусмотренному договором, по внесению арендной платы, а также возврату арендованного имущества по окончании срока аренды.
Учитывая специфику арендных правоотношений, а именно: включение в их содержание некоторых вещно — правовых элементов ( право следования, вещно — правовые способы защиты), а также наделение арендатора статусом титульного владельца, — на наш взгляд, можно говорить о том, что предмет договора аренды включает в себя два рода объектов. Объектом первого рода должны служить соответствующие действия обязанных лиц. Роль объекта второго рода играет имущество, которое в результате таких действий предоставляется во владение и пользование арендатора, а по окончании срока аренды возвращается арендодателю

Ссылка на основную публикацию