Если здание взяли в аренду в аварийном состоянии кто должен производить ремонт здания.—

Как обычно отвечаю на всеми интересные и волнующие вопросы и сейчас поговорим о Если здание взяли в аренду в аварийном состоянии кто должен производить ремонт здания. и методах решения данной ситуации. Почему я могу с уверенность отвечать на самые разные вопросы, потому что имею большой опыт в юридическом поле, более 11 лет. Если потребуется проработать более серьезные вопросы, то могу спросить у своих коллег. Некоторые сферы могут требовать немедленного ответа, по этой причине есть онлайн чат, в котором можно быстро получить нужный ответ. И как всегда лучшим решением будет для Вас узнать в комментариях у постоянных подписчиков, которые, возможно, уже раньше сталкивались и решили данный вопрос и поделятся с Вами его решением.

Предупреждаем, что данные могут быть неактуальными в момент прочтения, потому как все быстро изменяется, дополняются и видоизменяются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех интересующих вопросов.

Из этого можно сделать следующий вывод: суды допускают, что если арендатору было известно об аварийности принимаемого в аренду здания, то хотя это и не влечет какой-либо ответственности арендодателя за наличие недостатков в силу п. 2 ст. 612 ГК РФ, однако это и не освобождает арендодателя от установленной в п. 1 ст. 616 ГК РФ обязанности по проведению капитального ремонта в срок, установленный договором, а если такой не определен договором и вызван неотложной необходимостью, то в разумный срок.

Если обязанность по проведению капитального ремонта лежит на арендодателе и последний уклоняется от ее исполнения, то применению будут подлежать нормы п. 1 ст. 616 ГК РФ, предоставляющие арендатору право как на самостоятельное проведение ремонта (с взысканием возмещения с арендодателя), так и на уменьшение арендной платы, а также на расторжение договора аренды и взыскание убытков.

Распределение обязанностей по осуществлению текущего ремонта

Следуя данной логике, в одном из решений суд признал, что, хотя здание, переданное в аренду, и находилось в аварийном состоянии, арендатор имел право на компенсацию только тех ремонтных работ, которые относились к устранению скрытых недостатков .

Статья 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества 1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих

Для подтверждения необходимости ремонта и оформления дефектов сдаваемого в аренду имущества, выявленных по результатам контроля, автор рекомендует составлять Акт о выявленных дефектах оборудования (форма №ОС-16), что позволит улучшить экономическую обоснованность расходов на ремонт.

Модернизация и прочие улучшения арендодателем сданного в аренду имущества, в том числе компенсация расходов арендатора

Страхование сданного в лизинг имущества, сложности с выгодоприобретателем банком Как правило, для выполнения своих обязательств по договору лизинга субъекты лизинга заключают обязательные и сопутствующие договоры. Одним из таких сопутствующих договоров является

Истец (арендатор) обратился в суд с требованием о взыскании с ответчика (арендодателя) расходов на восстановление, капитальный ремонт и содержание нежилого здания. В обоснование иска арендатор указал на проведение ремонта в арендуемом здании.

Спустя месяц после заключения договора истец обратился к ответчику с предложением обеспечить явку представителя собственника для проведения обследования технического состояния арендованных помещений с участием специалистов. Истец полагал, что эксплуатация помещения возможна только после проведения капитального ремонта. Согласно заключению специалистов, полученному истцом, техническое состояние основных несущих конструкций здания в пределах обследуемых помещений оценено как недопустимое, а отдельных конструкций – как аварийное. После получения заключения специалистов истец обратился к ответчику с просьбой провести капитальный ремонт арендуемых помещений или согласовать порядок проведения ремонта. Однако, не получив ответа от ответчика, истец провел капитальный ремонт помещений с привлечением подрядной организации. После этого истец посчитал, что стоимость работ по капитальному ремонту арендуемых помещений являлась для него убытками, и обратился в суд с иском о возмещении стоимости выполненных работ.

Что нужно учесть арендодателю при выполнении своей обязанности по капитальному ремонту объекта аренды

Так, если будет установлено, что арендодатель был обязан выполнить капитальный ремонт, но в оговоренный срок этого не сделал либо в выполнении ремонта имелась неотложная необходимость, суд применит статью 616 Гражданского кодекса РФ и обяжет арендодателя возместить арендатору расходы на произведенный капитальный ремонт.

Если региональная программа в субъекте РФ утверждена, то не менее чем за полгода до наступления года, в течение которого должен быть проведен капремонт, лицо, осуществляющее управление домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества дома, либо региональный оператор предоставляют таким собственникам предложения о сроке начала капитального ремонта, перечне, объеме и стоимости работ, источниках финансирования капремонта.

Капитальный ремонт многоквартирного дома финансируется за счет обязательных взносов собственников помещений, которые могут принять решение о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете либо на счете регионального оператора, создаваемого на основании нормативного акта субъекта РФ (п. 16.5 ст. 12, ст. 167, ч. 1 ст. 169, ч. 1 ст. 170 ЖК РФ; ч. 1 ст. 17 Закона Московской области от 01.07.2013 N 66/2013-ОЗ).

Уведомление собственников помещений о том, что проводится капитальный ремонт

Если условие о капитальном ремонте арендованного имущества не согласовано обязанность по проведению капитального ремонта несет арендодатель. Он обязан выполнить его за свой счет, если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

1. Объем обязательств. Если стороны не утвердили четкого перечня работ, который должен выполнять арендатор, применению подлежат действующие стандарты и регламенты. Так, суды активно используют разъяснения Госстроя СССР № 279. Упоминание советского документа содержится, например, в постановлении Северо-Кавказского окружного ФАС по делу А63-11768/2012. Служители Фемиды опираются на него при разграничении капитального и текущего ремонта, а также при разрешении споров о неотделимых улучшениях (постановление 9 ААС № 09АП-17354/14).
2. Коммунальные услуги. Если участники придерживаются классической схемы распределения обязанностей (ст. 616 ГК РФ), в договоре аренды стоит прописать порядок работы с обслуживающими организациями. Такой вывод следует из Обзора судебной практики ВС РФ № 2 за 2015 год. Высшая инстанция отметила, что гражданско-правовые контракты не порождают обязательств для третьих лиц. Претензии относительно задолженности за коммунальные услуги предъявляют к собственнику помещения. Сотрудничество с фактическим пользователем допускается лишь при заключении отдельного договора.
3. Поддержание в надлежащем состоянии. Нормативные акты и судебная практика не отождествляют термин с текущим ремонтом. Так, коллегия 18 ААС в постановлении 18АП-15153/15 от 30.12.15 ограничила обязанность арендатора работами по сохранению объекта в том состоянии, в котором он был передан по соглашению. Объем обязательных работ определяется судами индивидуально в ходе комплексного анализа договорных отношений.
4. Естественный износ. Наличие в договоре пункта о текущем ремонте не обязывает арендатора возмещать стандартные эксплуатационные потери. Их определение содержится в методике ВСН 53-86(р). Естественным износом, например, являются потертости пола, ухудшение состояния внутренней отделки, незначительные царапины. Признаками старения оконных блоков признают трещины, расслоение древесины, сколы, увеличение подвижности креплений. На обоях допускаются загрязнения, выгорание и обесцвечивание рисунка. Естественный износ – оценочная категория. Единого определения ее в нормативных актах не содержится. При возникновении споров значение имеет период эксплуатации имущества, поэтому обойтись без помощи экспертов не удается. При этом проявление нормального старения имущества не может служить доказательством недобросовестного исполнения соглашения (решение АС Ростовской области по спору № А53-4101/16).
5. Отказ от проведения ремонта. Уклонение от выполнения договора является основанием его расторжения. Арендодатель вправе настаивать на прекращении отношений в одностороннем порядке и возмещении убытков (ст. 619 ГК РФ). В качестве таковых рассматриваются расходы на приведение имущества в надлежащий вид. Однако простого заявления об отсутствии ремонта будет недостаточно. Суд потребует привести доказательства существенного ухудшения состояния по вине арендатора (постановление ФАС Уральского округа № Ф09-3602/04ГК, решение Орджоникидзевского суда Перми по делу № 2-1933/17).

При составлении сметной документации подрядчики могут использовать государственные стандарты (например, приказ Росстандарта № 469-ст). Однако суды на такие регламенты не ссылаются. Технические нормативы остаются обязательными для строительных организаций, независимых экспертов. Понятийный же аппарат формируется с опорой на советские акты.

Общие положения

Таким образом, при составлении договора аренды следует максимально точно разграничить обязанности сторон. Абстрактная ссылка на закон грозит длительными судебными разбирательствами. Искать определения придется в различных нормативных актах, ряд из которых принят еще в период существования СССР.

Законодательного регулирования вопроса о признании нежилого помещения нет, в связи с чем нередко возникает путаница. Жилищный комитет может отказать в приеме документов, сославшись на отсутствие полномочий. Нужно смотреть региональные законы, но с учетом норм, указанных в ГК, ЖК и ЗК РФ.

Аварийное состояние здания подтверждается заключением комитета имущественных отношений или другой уполномоченной организации. Особенности процедуры регламентируются региональным законодательством. Рассмотрим, какие здания и помещения относятся к нежилым, как признать их аварийными, какие понадобятся документы и на что могут рассчитывать собственники после сноса.

Что относится к нежилым объектам?

В ГК и ЖК РФ ничего не говорится об особенностях и порядке признания нежилого объекта аварийным. Поэтому в судах часто бывают споры, и ответы на эти вопросы содержатся только в местном законодательстве. Но есть Определение ВС РФ от 20 ноября 2018 г. по делу N 309-КГ18-13252, где сказано, что нужно руководствоваться законами, регулирующие сходные вопросы по жилым помещениям:

Когда нет необходимости в дополнительном исследовании характеристик здания, комиссия принимает решение о реконструкции, сносе или об отсутствии оснований для признания дома аварийным. В зависимости от ситуации заключение может передаваться даже в органы прокуратуры.

Во многих регионах РФ капитальный ремонт в ветхих домах за государственные средства не предусмотрен. В результате жильцы изношенных МКД попадают в невыгодное положение: условия для жизни не соответствуют нормам, но жить в здании можно.

Отличия между ветхим и аварийным жильем

1. Собственники. Для приватизированных квартир существуют схемы, в которых определено, что делать собственникам, если дом признали аварийным. Чаще всего владельцу предлагают равноценное жилье. Это значит, что площадь и количество комнат должно быть аналогичным. Другой вариант – собственник забирает выкупную стоимость. Если подобрать равноценную квартиру не удается или предложенные объекты не отвечают требованиям владельца, он получает денежный эквивалент жилья ( ст. 32 ЖК РФ ). Сумма включает в себя рыночную цену помещения, расходы на переезд и оформление документов, упущенную выгоду.
2. Наниматели – лица, живущие в неприватизированных квартирах на основании договора социального найма. Если арендуемое помещение признают аварийным, съемщик вправе получить замену, которая будет соответствовать установленным требованиям и находиться в пределах населенного пункта. Его эксплуатация будет осуществляться по соглашению социального найма.

Кстати, если вы будете переезжать в другой офис, кондиционеры можете забрать с собой. Конечно, при условии, что арендодатель не возместил вам затраты на их покупку. Ну а расходы на демонтаж спишите в составе внереализационных.

Отделимые улучшения

ЗАО «Московская типография» арендовало на один год торговый склад у ООО «Электрозавод». Ежемесячная арендная плата составляет 118 000 руб. (в том числе НДС – 18 000 руб.). В июне 2013 года ЗАО «Московская типография» возвело на складе дополнительные кирпичные перегородки, воспользовавшись услугами специализированной организации. Расходы на это составили 59 000 руб. (в том числе НДС – 9000 руб.).
В июле 2013 года ЗАО «Московская типография» и ООО «Электрозавод» заключили договор купли-продажи, по которому право собственности на перегородки перешло к арендодателю. Одновременно компании договорились, что задолженность ООО «Электрозавод» за перегородки будет зачтена в счет долга ЗАО «Московская типография» по арендной плате.

О лекторе

Остановимся подробнее на втором случае. Тут вы вправе взыскать с собственника стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы. Правда, для этого вам потребуются документы, подтверждающие необходимость капремонта. К примеру, в помещении нужно отремонтировать систему центрального отопления. Тогда пригласите представителей теплоснабжающей организации. И вместе с ними составьте акты обследования.

Если по договору аренды текущий ремонт осуществляет арендодатель (обычно согласно ст.616 ГК РФ текущий ремонт осуществляет арендатор), то обоснованность ремонта не вызывает вопросов в том случае, если текущий ремонт вызван, например, аварией без вины третьих лиц, стихийными или форс-мажорными обстоятельствами либо иными внешними причинами.

1. прибор числится как отдельный объект основных средств на балансе без цены (приобретено по стоимости до 10 тыс. руб. в 2002 г.). При замене прибора старый прибор приходуется по цене возможного использования или продажи и включается в состав дохода (внереализационный доход согласно п.13 ст.250 НК РФ) и учитывается новый расход как «материальные расходы» по установке нового прибора. Налоговое законодательство не содержит определения «инвентарный объект», а бухгалтерский учет допускает выделение инвентарного объекта при разных сроках полезного использования;
2. прибор учтен в стоимости затрат по капитальному ремонту (реконструкции). При этом замена прибора относится на расходы, связанные с реализацией, в составе прочих расходов как расходы по ремонту, а демонтированные приборы учитываются как внереализационный доход;
3. прибор числится как отдельный объект основных средств и является амортизируемым имуществом. Необходимо учитывать, что убыток от продажи основных средств (амортизируемого имущества) будет учитываться для целей налогообложения как расходы будущих периодов. А новый прибор будет учтен как амортизируемое имущество при соблюдении условий, приведенных в ч.1 ст.256 НК РФ.

Налоговый учет

С другой стороны, при наличии приборов, установленных при капитальном ремонте, что подтверждается документами, по просьбе арендатора производится замена на другие приборы. При этом возможны следующие варианты: