Образец договора купли продажи с прописанными людьми

Согласно п. 2 статьи 292 ГК РФ, право пользования жилым помещением для лиц, прописанных бывшим собственником, прекращается в момент совершения сделки. Но прекращение такого права может рассматриваться судом, так как к таким гражданам предъявляются определённые критерии:

Независимо от этого, сделка имеет унифицированные характеристики, и совершается пошагово, в соответствии с определённым регламентом, предусмотренным для продажи недвижимости на вторичном рынке. Продавцу нужно соблюдать последовательность нижеприведённых действий:

Как провести продажу жилья с обременением?

В остальном ПДКП составляется в стандартном режиме, никаких дополнительных требований к нему не предъявляется. Здесь обязательно нужно указать:

Если квартира принадлежит супругам, проверять нужно еще и брачный контракт. Нередко в нем фигурирует пункт, исходя из которого один из членов семьи получает право пожизненного проживания в квартире. Тут тоже не важно, что собственник может смениться.

По договору ренты предполагается, что собственник будет присматривать за неким лицом, которое фактически передает взамен на это права на свою недвижимость. Продать такую квартиру возможно, а вот выписать это третье лицо – невозможно.

Несовершеннолетние лица

Продать жилье можно, вне зависимости от того, кто там прописан. Другое дело, что этот момент имеет огромное значение для покупателя. Мало кто соглашается на то, что в купленной им квартире будет жить какой-то посторонний человек. Таким образом, важен не только тот факт, что человек прописан квартире, а еще и тот, на каком основании он прописан.

Договор купли-продажи квартиры с прописанными людьми практически не отличается от стандартного документа. Для признания документа действительным и допуска к регистрации в Росреестре, в нем должны содержаться следующие пункты:

Соглашение

Любой гражданин имеет право на прописку, даже если у него нет собственного жилья. Владелец недвижимости может прописывать в нее кого посчитает нужным, будь то супруга, дети, кто-либо из родственников или вообще третье лицо. Статья 31 ЖК РФ описывает права и обязанности людей, прописанных собственником.

Права зарегистрированных лиц

После оформления договора и совершения выплат, все права на жилье переходят к новому хозяину. Предыдущие жильцы должны выписаться и съехать. Если возникла проблема в виде граждан, не желающих выписываться, то это можно сделать через суд принудительно. Однако, это не касается несовершеннолетних и недееспособных, их так выписать не получится.

В соответствии со ст. 588 ГК РФ, перечень лиц, сохраняющих право на проживание в квартире, является существенным условием договора о ее купле-продаже. Без его включения в договор сделка не считается заключенной.

Что делать с зарегистрированными лицами

Это идеальный вариант для покупателя. Однако он не всегда доступен для продавца. В случае цепочки сделок, когда продавец с семьей одновременно переезжает в новое жилье, выписка таким образом не всегда приемлема.

Выписывать до или после продажи квартиры

5.2 В случае уклонения какой-либо из Сторон от подачи документов на государственную регистрацию права собственности Покупателя на Квартиру эта Сторона уплачивает другой Стороне неустойку в сумме 0.1% от цены Квартиры за каждый день просрочки.

Купить квартиру с обременением в виде прописки собственника или его родственника можно, но после сделки зарегистрированный сохранит право пользования жильем. Для покупателя есть и другие риски. Рассмотрим, как действовать при покупке недвижимости с временной или постоянной регистрацией гражданина, можно ли взять такую квартиру в ипотеку, когда выписываться при купле-продаже и что делать, если на жилплощади есть прописанные, которых новому собственнику нужно выписать.

Что значит, если квартира продается с прописанным человеком?

1. Ф.И.О., адрес, паспортные данные истца.
2. Наименование, адрес суда.
3. Ф.И.О., адрес прописки ответчика.
4. Дата заключения ДКП, на основании которого право собственности перешло к истцу.
5. Адрес, площадь спорного жилья.
6. Исковые требования и законные обоснования (ст. 209, 218, 235, 288, 289, 292, 304 ГК РФ).
7. Опись представленных документов.
8. Подпись, дата составления.

Госпошлина и сроки

Чтобы подстраховаться, покупатель может дать задаток до регистрации перехода права собственности, а оставшуюся часть – после, когда продавец представит справку о выписке всех лиц. В заключение оформляется акт приема-передачи, подтверждающий выполнение обязательств сторонами.

• Стоимость жилья указывается полностью, в том числе – в буквенном выражении. Также нужно указать способ оплаты – это может быть наличный или безналичный метод. Во втором случае непременно нужно указать реквизиты банка и номер счета продавца.

Договор купли продажи квартиры с прописанными людьми: особенности сделки

В большинстве случаев, если не были нарушены основные принципы продажи квартиры с прописанными людьми, суд встает на сторону покупателя. Если же вы не захотите разбираться в документации и копаться в домовой книге – можете оказаться в ситуации, когда вас просто выселят из квартиры и сделку признают недействительной.

Как правильно оформить договор купли-продажи квартиры, чтобы не стать жертвой мошенников?

• Права/обязанности и гарантии. Здесь каждая сторона должна обезопасить себя. Например, вы можете указать, что продавец обязуется освободить помещения до определенной даты. Покупатель, в свою очередь, берет на себя обязательства по своевременному расчету с продавцом;

Перед регистрацией сделки в Росреестре или МФС рекомендуем внимательно изучить образец договора купли продажи квартиры между физическими лицами, чтобы избежать типичных ошибок при заполнении. Договор заполняется черной или синей ручкой, понятным и разборчивым почерком, без помарок и исправлений. Типовой бланк можно скачать у нас на сайте в формате word или pdf. Также договор можно заполнить онлайн у наших партнёров fireblank.ru

Перечень необходимых документов для оформления договора купли-продажи квартиры

• Документы устанавливающие право на квартиру — договор купли-продажи, дарения или приватизации
• Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (Вместо свидетельства о гос. регистрации отмененного с 15.07.2016)
• Справка из БТИ о стоимости квартиры, которая также содержит технические характеристики квартиры
• Нотариально заверенное согласие супруга на заключение сделки, либо личное участие
• Справки для покупателя и продавца о психическом состоянии (психолог, нарколог)
• При отсутствии самого участника сделки, необходима нотариально заверенная доверенность на его представителя
• Докумены удостоверяющие личность покупателя и продавца

Возможные сложности

Одним из наиболее опасных методов взаиморасчёта и сейчас уже уходящим на второй план — это передача «наличных». Выбрав такой метод взаиморасчёта, будьте крайне бдительными, ведь оплата наличными всегда подразумевает большой счет, и в условиях стресса, ведь купля/продажа квартиры, как для продавца, так и для покупателя всегда волнительное событие и банально можно допустить арифметическую ошибку. Так же есть риск, что часть купюр могут быть не настоящими, а в домашних условиях распознать поддельную купюру практически не реально. Ну и никто не застрахован, что деньги могут быть просто украдены.

К перовой категории «лица, добровольно отказавшиеся от приватизации» относятся те граждане, которые на момент приватизации квартиры, проживали в ней и имели право на приватизацию, но отказались от нее добровольно и написали отказ. В этом случае эти граждане получают право постоянно бессрочного проживания в квартире.

Кого нельзя выписать из квартиры

Согласно Гражданскому кодексе продавец должен информировать покупателя о все зарегистрированных в квартире гражданах. Зачастую покупатель требует предоставить «свежую» справку по форме 9 из паспортного стола. А в договор купли-продажи вносятся условия о том, что все зарегистрированные граждане обязаны сняться с регистрационного учета в определенный период.
Иногда это условие может быть нарушено.

Что нужно предпринять для того, чтобы выписать человека из квартиры:

Если прописанный гражданин увлекался кредитами, займами, особенно, в микро финансовых организациях, то все претензии и иски будут приходить на ваш адрес. А если его долги будут переданы коллекторам, то взыскивать долги коллекторы придут в вашу квартиру. Конечно, вы сможете объяснить, что данный гражданин только прописан в квартире и не имеет никакого имущества в ней, но все-таки вы будете погружены в стрессовую ситуацию и, как показывает практика, приход коллекторов даже после объяснения ситуации может быть не последним.

Алгоритм оформления купли-продажи не отличается от проведения стандартной сделки. Юридического значения факт наличия на жилплощади прописанных людей не имеет. Объясняется это тем, что затрагиваются разные сферы интересов: при покупке жилья это право собственности, а при регистрации на жилплощади – право на проживание.

Если квартира не освобождена от жильцов фактически (они сохраняют прописку и место жительства) или формально (лицо не проживает в квартире, но сохраняет регистрацию), продавец не имеет возможности запросить за нее полную рыночную стоимость. Как правило, ему приходится снижать цену на 10-30%, а иногда и больше. Покупателей на такое жилье найти сложно – каждый понимает, что экономия может вылиться серьезными проблемами (некоторые категории жильцов ни выселить, ни выписать нельзя по закону).

Минусы для продавца

Члены семьи бывшего собственника имеют право отстаивать свои интересы. Такая возможность зафиксирована в ст. 292 ГК РФ. Доказать что они действительно утратили право на проживание в квартире, очень сложно. Смена собственника, в соответствии с действующим законодательством, считается недостаточным поводом для выписки. Столкнувшись с такой ситуацией, стоит обратиться к опытному юристу, иначе добиться положительного результата не удастся.

При передаче права собственности другим лицам продавец обязан сообщить о зарегистрированных на момент продажи гражданах и о праве третьих лиц проживать в жилье после его продажи. Для этого покупателю важно ознакомиться со справкой о зарегистрированных в жилплощади лицах.

После покупки жилья новый собственник имеет возможность выписать из него прежних жильцов через паспортный стол (миграционную службу) или суд. Прежние собственники, которые были прописаны в квартире на момент продажи и по условиям договора обязались выписаться оттуда к определенному сроку, должны исполнить эту обязанность самостоятельно.

Продажа квартиры с прописанными лицами: что говорит законодательство

Гражданское законодательство не регулирует вопрос осуществления купли-продажи жилой недвижимости с прописанными в ней физическими лицами. При этом гражданское законодательство является диспозитивным, поэтому все, что прямо не запрещено им, допускается. Следовательно, запрета на продажу квартиры с прописанными людьми не существует, а сама сделка вполне может быть проведена.

• Пожизненные жильцы – самый проблемный вид для покупателя. Их нельзя выселить без согласия даже по решению суда, а в некоторых случаях нужно брать разрешение на продажу.
• Временные жильцы – наниматели по договору аренды. Могут проживать, пока действует договор найма/аренды квартиры. Договор не прекращается со сменой собственника.
• Член семьи продавца – это люди, которых продавец не выселил сам по какой-то причине. Если они отказываются сниматься с регистрации, поможет обращение в суд. Их право на проживание прекращается в момент продажи жилья.
• Несовершеннолетние – рассмотрим их отдельно, потому что в отношении них действует особое правило. Дети должны проживать вместе с родителями, а значит при их выселении из старой квартиры через суд могут возникнуть сложности.

Закон о прописанных жильцах

Сделка купли продажи сопровождается различными нюансами. Один из ключевых моментов – освобождение квартиры от проживающих в ней граждан. Однако не всегда это возможно, и тогда происходит продажа квартиры с прописанным человеком. Сегодня рассмотрим, какие виды прописанных бывают, что с ними делать и как оформлять документы.

Пожизненные жильцы

По договору коммерческого найма гражданин сдает свою квартиру другим лицам, которые за возможность проживания выплачивают определенную арендную плату. При продаже такой квартиры договор найма не аннулируется, а арендаторы продолжают пользоваться жилищем до тех пор, пока не истечет срок контракта.

Во многих случаях решить проблему может признание за данными категориями факта проживания в другом помещении с родственниками. Законодатель предусмотрел механизмы защиты их прав, в частности органами опеки, социальными службами.

Особенности покупки квартиры с прописанными в ней людьми

Также прописка выполняет (малоэффективно) функцию закрепления жилого помещения за гражданами. Прописанное лицо имеет право пользоваться помещением, проживать на его территории, соблюдая при этом правила общежития. Лишение такого права часто производится лишь в суде.

Покупка квартиры

Институт прописки складывался постепенно, начиная со времен Российской Империи и наибольшего расцвета достиг в СССР. Изначально он предполагал жесткую привязку граждан к какому-либо месту проживания, без возможности свободно перемещаться по другим городам и регионам страны. Россия, начиная с 1991 года, последовательно избавляется от данного института. В частности, в 1993 году была внесена норма о свободе перемещения, а в ходе 2000-ых годов институт регистрации, введенный на замену прописке, был и вовсе лишен практической функции.

1. Справка о составе семьи или выписка из домовой книги. Данный документ предоставляется по запросу собственника в паспортном столе. В нем указаны все зарегистрированные в квартире лица на текущий момент.
2. Документ, который является основанием для права собственности продавца на квартиру. Особое внимание следует уделить квартирам, полученным по наследству, в результате приватизации и по договорам ренты, чтобы в перечне прописанных не было лиц из числа тех, которых нельзя выписать.

После рассмотрения дела судья должен вынести постановление со ссылкой на п.2 ст.292 ГК РФ о принудительной выписке проживающих граждан. С таким постановлением суда новый собственник может явиться в УМВД для снятия жильцов с регистрационного учета, их согласие не требуется.

Риски покупки квартиры с прописанным человеком

Согласно Гражданскому кодексу (п.2 ст.292) в случае продажи квартиры и перехода права собственности к покупателю этот факт служит основанием для прекращения права проживания в квартире и пользования ею собственником и членами его семьи.

Если же речь идет о совершеннолетних дееспособных лицах, которые проживают в квартире вместе с новым собственником, несмотря на договоренности выписаться и съехать, то при обращении в суд можно рассчитывать на успех только в следующих случаях:

К последнему новый собственник может прибегнуть в том случае, если прописанный человек отказывается сниматься с регистрационного учета, но имеет в собственности другую жилплощадь. Однако, если речь идет о несовершеннолетних или недееспособных лицах, выписать их не сможет даже суд.

Риски покупки квартиры с прописанным человеком

Выписка прописанных в квартире людей новым собственником может быть осуществлена либо по договоренности с такими людьми (как правило, придется заплатить некоторую компенсацию прописанным), либо с использованием механизма судебного разбирательства.