Подводные камни рефинансирования ипотеки

Подводные камни» рефинансирования ипотеки

Услуга перекредитования долга по ипотеке с каждым днем набирает все большую популярность. Сегодня на законодательном уровне разрешено выполнять рефинансирование с изменением валюты, а ключевая ставка снижена до 10% (в 2020 году она составляла 11%, в 2015 – 17%). Такие условия привлекательны для молодых семей, которым удобно платить меньшие суммы, но более долгий период, или тем, которые на себе прочувствовали колебания валютных курсов.

Не каждый банк готов выполнить ипотечное рефинансирование в Новосибирске, как и в других городах России. Однако попытаться изменить условия договора на более щадящие все же стоит. Кроме удобства выплат долга, вас могут ждать и неприятные «сюрпризы». К ним нужно быть готовым, чтобы рационально оценить все выгоды дела:
• Предлагаемая процентная ставка на ипотеку должна быть меньше прежней минимум на 3%. В обратном случае комиссии и расходы на оформление превысят выгоду.
• Новый договор может предусматривать страхование. При отказе от услуги в нем прописывают повышение ставки по долгосрочному кредиту.
• Долгий срок переоценки и переоформления залогового имущества. Порой он занимает 3 месяца. На этот период банк также может повысить ставку, поскольку по факту имущество в залоге отсутствует.

Подводные камни рефинансирования ипотеки

Теперь перейдем к «подводным камням» рефинансирования ипотеки – в чем может быть подвох? Изучая текст договора по новому займу, в первую очередь нужно выяснять все условия программы, которые подразумевают какие-либо затраты. Подобные расходы невозможно посчитать на ипотечном калькуляторе, поэтому важно составить полную картину, понять, какая в действительности будет экономия. Вот некоторые «подводные камни», с которыми может столкнуться заемщик при рефинансировании:

Помимо очевидных преимуществ получения нового займа на погашение текущего кредита, заемщик должен помнить о том, что существуют подводные камни рефинансирования ипотеки — минусы могут свести на нет все выгоды и стать причиной незапланированных расходов. Именно поэтому, размышляя о том, выгодно ли рефинансирование ипотеки, необходимо учитывать не только разницу процентных ставок, но также иные условия, которые не лежат на поверхности. Нужно обращать пристальное внимание на нюансы, которые на первый взгляд кажутся незначительными.

Подводные камни» рефинансирования ипотеки

В кредите могут отказать. Одного желания заемщика не всегда достаточно, чтобы перекредитоваться на более выгодных для себя условиях, ведь у нового кредитора достаточно причин, чтобы отказать в кредитовании. Так, например, у него может быть слишком низкий уровень финансового состояния, что поставит под сомнение его материальные возможности по выплате ипотеки, или к моменту подачи заявки в банк он «успеет» испортить свою кредитную историю, даже если это будет связано с выплатой действующего жилищного кредита, который подлежит рефинансированию. Кроме того, в выдаче заемных средств будет отказано, если заемщик не соответствует критериям программы: не подходит по возрасту, месту регистрации, виду трудовой занятости и т.д.

За все придется заплатить. Рефинансирование ипотеки — это недешевое удовольствие, так как при оформлении нового кредита заемщику придется оплатить все расходы, предусмотренные условиями предложенной ему программы. Например, не исключено, что ему предстоит оплатить комиссию за открытие или ведение ссудного счета, за подачу кредитной заявки или за выдачу заемных средств, что необходимо учитывать при принятии решения о рефинансировании.

Подводные камни рефинансирования ипотеки

Занимаясь рефинансированием, клиент, по сути, получает новый кредит, поэтому ему предстоят те же расходы, что и при обращении за первой ипотекой. Это затраты на оценку (две — три тысячи рублей, в зависимости от банка), на страхование жизни и здоровья (0,2–1 процент от суммы кредита), кроме того, в ряде банков требуется техническая документация, и если технического плана нет, его придется заказать в БТИ. Также понадобится заплатить за выписку из ЕГРН (400 рублей, некоторые банки заказывают ее сами) и оплатить госпошлину в Росреестре за регистрацию договора (одна тысяча рублей). Кроме того, чтобы снять обременение быстрее, ряд банков берет комиссию в пять тысяч рублей. В среднем общие затраты на рефинансирование ипотеки составляют 10–15 тысяч рублей.

Рекомендуем прочесть:  Кредитная история улучшить

«При рефинансировании ипотечного кредита право на налоговый вычет заемщик не теряет, так как новый кредит выдается для погашения первой ипотеки, — рассказывает налоговый консультант, директор компании «Аутсорсинг» Ольга Ботова. — Очень важно при этом указать целевое назначение — рефинансирование (перекредитование) ипотеки. Кроме того, предоставление обоих этих кредитов должно быть связано с приобретением одного и того же объекта недвижимости. Для подтверждения выполнения этих условий в налоговую инспекцию потребуется предоставить копию первоначального кредитного договора и копию нового кредитного договора о перекредитовании со вторым банком. Это нужно для того, чтобы налоговая могла отследить изменения».

Возможные подводные камни при рефинансировании ипотеки

Конечно, если не погашен один ипотечный кредит (да еще и такая большая сумма), оформить обычный потребительский заем сложно. Также придется доказывать, что заемщик сможет оплачивать два кредита одновременно. Ведь даже если сказать об истинной цели займа, кредитор не сможет проверить эту информацию.

Нужно ли сообщать о цели кредита? Конечно, когда нужно погасить небольшой потребительский заем, вряд ли кто-то спросит об этом клиента. Но когда речь идет о большой сумме, то банк потребует объяснений. И тут могут возникнуть проблемы, так как на этом этапе большинству заемщиков отказывают.

Подводные камни рефинансирования ипотеки

В предвкушении того, что скоро можно будет избавиться от обременительного обязательства, которое тяжело выплачивать из-за уменьшения суммы ежемесячных доходов, потребители нередко пренебрегают элементарными правилами техники безопасности и внимательно не изучают договора, которые им предлагают новые кредиторы. Но такой документ стоит не только внимательно прочитать, уделив внимание всем указанным пунктам, а и показать юристу, который сможет проконсультировать относительно спорных вопросов и нюансов.

  • заново подавать заявку в выбранный банк;
  • собирать необходимый пакет документов;
  • доказывать свою платежеспособность (когда речь идет об ипотеке, принимаются только официальные документы, подтверждающие наличие дохода, что станет определенной проблемой для того, кто потерял официальную работу);
  • предоставлять поручителей, если это является обязательным условием для заключения сделки;
  • страховать имущество и оплачивать другие расходы, что предусмотрено данной процедурой.

Меняю долг на ссуду

Рефинансирование оформляется как обычная ипотека. Если заявку одобрят, то банк перечисляет всю сумму долга на счет прежней кредитной организации, заемщик забирает свою закладную из одного банка и оформляет залог на другой банк. На срок снятия обременения и регистрации новой ипотеки ставка по новому кредиту, как правило, выше на 1-2 процента. «Как и в случае заключения первоначального кредитного договора на финансирование приобретения жилой недвижимости, из текста кредитного договора, заключенного в целях рефинансирования, должно следовать, что кредит выдан на определенные цели, — говорит Алексей Прохоров, старший юрист практики налогового и таможенного права юридической фирмы «ЮСТ». — Иначе можно потерять право на имущественный налоговый вычет на расходы по кредиту».

Ставки радуют, однако на практике процентные пункты растут по мере заполнения анкеты. Надбавка за то, что незарплатный клиент, надбавка за то, что рефинансировать нужно более чем половину кредита, и т.д. «Вот так в одном банке ставка из заявленных 10,75 процента превратилась в 12,25, — говорит Сергей Малыхин. — В другом за каждые полпроцента ставки нужно было заплатить комиссию: 1, 1,9 или 2,9 процента от полной суммы кредита. Если ничего не платить, то ставка равна 12,75. Выгода невелика».

V-Burmistrov › Блог › Рефинансирование ипотеки, подводные камни

И тут новое место упасть — в квартире санузел выделен перегородкой, соответственно это «перепланировка», о чём оценщики так же добросовестно написали в отчёте. Я этого не знал, принёс в отделение банка, а оказывается — надо ехать в ипотечный центр, тот самый, в который «раз к специалисту заехать». Отвёз, они посмотрели и отправили, такие квартиры не рефинансируют («почему?» я даже спрашивать не стал, я уже понял, что они не думают)). Пришлось съездить в Мурлен, купить на сутки унитаз, сфотографировать его рядом с ванной, заплатить ещё 1000р оценщикам, несколько дней и я везу новый отчёт. Туда пришлось ещё так же дважды с Олей съездить, и сам раза четыре точно. Причём первый раз абсолютно бесполезно, дозвониться до них нельзя (единый телефон на всю РФ), а по субботам специалист не работает.

Рекомендуем прочесть:  Дисциплинарное взыскание наложенное на сотрудника органов внутренних дел приказом руководителя считается снятым в течении—

Но и этож не все приключения. Выписка из Росреестра в электронном виде была без слова «ипотека», ну не пишет его комп почему-то, приходится ехать в МФЦ самому, 400р и несколько дней ожидания, и вот он, пакет собран… После одобрения пакета документов (а прошло уже около 1.5мес. на этот момент) нужно приехать на заключение договора (вдвоём), потом они перечисляют деньги в Газпромбанк. После зачисления надо закладную из Газпромбанка забрать (а она где? правильно, в центральном офисе, рядом с которым припарковать можно только велосипед) и отвезти в Росреестр на регистрацию. Но и закладная эта не сразу выдаётся, как оказалось, её сначала заказывают, потом ждут, потом едут опять… И уже два месяца этому процессу)) Что дальше, дальше с аннулированной закладной едем в ипотечный офис, показываем её, они скачивают электронную выписку из Росреестра, и записываемся на приём (совместно со специалистом банка, обязательно!) в другой МФЦ. «Специалист» в назначенное время показала где подписать бумаги и просидела все минут пять приёма втыкая в телефоне какой-то вконтакт. Ну нормальная работа, почему бы нет)) Ещё через неделю едем в тот МФЦ (можно в одиночестве), забираем отмеченный их печатью кредитный договор и везём его… Да, да, опять в ипотечный офис )))

Рефинансирование кредита – подводные камни

Если вас очень не устраивают условия кредитования в вашем банке, можно выбрать другой банк и попытаться получить кредит на рефинансирование уже имеющейся ссуды. При этом, к заемщику предъявляются следующие основные требования – отсутствие просроченной задолженности по кредитам, наличие положительной кредитной истории, не менее шести уплаченных по рефинансируемому кредиту платежей, и т.д., у каждого банка свой список требований.

Не обошла сия участь и меня, потому что очень уж заманчивой казалась перспектива воспользоваться средствами, взятыми в кредит. Не хватает денег на обучение – идем в банк, нужна новая мебель или понравилась шуба – оформляем покупку в кредит. Решения принимались с головокружительной быстротой. Закончилось это тем, что я взяла в этом же банке новый кредит, чтобы перекрыть старые (банк сам предложил мне такой вариант). К счастью, процентные ставки по кредитам, к тому времени, уже начали снижаться, и это мне было выгоднее, чем тащить на себе непосильный груз кредитов под высокие проценты. Программ рефинансирования кредитов тогда еще не было.

Подводные камни рефинансирования ипотечных кредитов

Когда речь заходит о возможности снижения кредитной нагрузки при выплате долгосрочных ипотечных обязательств, первое, что пытаются сделать заемщики, которым все сложнее оплачивать долги – это рефинансирование на более выгодных условиях, что все чаще практикуется на банковском рынке. И если такая мера вполне оправдана, когда потребитель хочет снизить сумму ежемесячного платежа, чтобы ему было проще их вносить без ущерба для семейного бюджета, то в плане экономии средств и реальной суммы переплаты по кредиту решение о рефинансировании ипотеки не всегда может быть рациональным, о чем не догадываются многие заемщики. Возможно, это обусловлено тем, что они не знают о некоторых нюансах перекредитования, которые в той или иной степени влияют на сумму реальной переплаты при выплате кредита.

Кредит без залога. Рефинансирование жилищных кредитов – это довольно сложный процесс, так как залогом по обязательству выступает недвижимость, которую невозможно «передать» из одного банка в другой. Соответственно, снять ограничение с залога первый кредитор может только после того, как заемщик полностью выполнит свое кредитное обязательство, в то время как второй кредитор не может выдать ипотеку, не имея под нее имущественного обеспечения. Но банки нашли выход из такой ситуации, что, правда, не совсем выгодно клиентам: при рефинансировании другой банк выдает ипотеку по ставке, по которой оформляются кредиты без залога, а уже после погашения долга понижает ее до уровня, соответствующего жилищным кредитам.

Ссылка на основную публикацию