Инвестиционный договор налогообложение—

Как обычно отвечаю на всеми интересные и волнующие вопросы и сейчас поговорим о Инвестиционный договор налогообложение и методах решения данной ситуации. Почему я могу с уверенность отвечать на самые разные вопросы, потому что имею большой опыт в юридическом поле, более 11 лет. Если потребуется проработать более серьезные вопросы, то могу спросить у своих коллег. Некоторые сферы могут требовать немедленного ответа, по этой причине есть онлайн чат, в котором можно быстро получить нужный ответ. И как всегда лучшим решением будет для Вас узнать в комментариях у постоянных подписчиков, которые, возможно, уже раньше сталкивались и решили данный вопрос и поделятся с Вами его решением.

Предупреждаем, что данные могут быть неактуальными в момент прочтения, потому как все быстро изменяется, дополняются и видоизменяются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех интересующих вопросов.

Вопрос: Заказчиком заключен инвестиционный договор с Инвестором, согласно условиям которого Заказчик получает денежные средства от Инвестора, владеет и распоряжается ими по целевому назначению (строительство объекта недвижимого имущества), договором определен размер вознаграждения Заказчика. Строительство объекта осуществляется подрядной организацией на основании договора подряда, заключенного с Заказчиком (без выполнения строительно-монтажных работ силами Заказчика).

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 18 декабря 2012 г. N 03-03-06/1/661 О налогообложении операций, возникающих в связи с исполнением инвестиционного договора

— в целях исчисления налога на добавленную стоимость, средства, полученные от Инвестора на строительство объекта, являются средствами целевого назначения, а не предварительной оплатой стоимости строительного объекта.

Обзор документа

На основании подпункта 2 пункта 1 статьи 162 Кодекса денежные средства, полученные налогоплательщиком и не связанные с оплатой реализованных этим налогоплательщиком товаров (работ, услуг), в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость не включаются.

Так, в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 15 августа 2011 г. по делу № А56-70717/2010 было рассмотрено дело, в результате чего суд со ссылкой на Постановление Пленума ВАС РФ № 54 высказался в отношении договора о долевом участии в строительстве:

Инвестиционный договор – договор купли-продажи?

В ряде случае кассационные инстанции возвращают дела на новое рассмотрение с указанием однозначно определить правовую квалификацию инвестиционных договоров в качестве договоров простого товарищества (см., в частности, постановления ФАС Московского округа от 30 января 2012 г. по делу № А40-99158/10-54-647, от 7 февраля 2012 г. по делу № А40-77555/10-3-687 и от 9 февраля 2012 г. по делу № А40-15359/09-41-178).

Инвестиционный договор – подговор подряда?

В п.6 Постановление Пленума ВАС РФ № 54 указано, что в случаях, когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по данному договору подлежат применению правила о договоре строительного подряда.

Но вопреки логике практика показывает невозможность регулирования рынка криптовалюты. Связано это в первую очередь с тем, что главное достоинство валюты – анонимность, а все операции совершаются через обезличенный цифровой счет. На сегодняшний день нет возможности сопоставить данные кошельки с конкретным физическим лицом. Поэтому пока доход с криптовалюты не является налогооблагаемым.

Важно знать, что по валютным операциям налоговым агентом является сам инвестор, поэтому декларировать доходы ему необходимо самостоятельно. Несмотря на возможный штраф и даже уголовную ответственность (при получении дохода свыше 600 тыс.руб.), многие инвесторы продолжают игнорировать необходимость сдачи отчетности, за что чаще всего несут ответственность.

От валютных операций

Работа с паевым имущественным фондом относится к имущественным операциям. Соответственно, на них распространяется та же налоговая ставка (13%) и те же льготы (не нужно платить налог по истечению 3 лет). Налоговой базой является доход, полученный с ПИФ, при этом стоимость самих ценных бумаг не облагается подоходным налогом.

• доходов от продажи имущества, КРОМЕ ценных бумаг;
• доходов в виде дарения;
• доходов в виде страховых выплат и выплат по пенсионным программам.

В отношении этих групп будет применяться привычная ставка 13%, сколько бы они ни составили.

Вклады

• Ценные бумаги высокотехнологичного (инновационного) сектора экономики из реестра Мосбиржи имеют льготное налогообложение: прибыль от продажи таких бумаг не будет облагаться налогом, если ценные бумаги были у инвестора в собственности больше года и проданы до 1 января 2023 года. Либо если они были в собственности более пяти лет и проданы после 1 января 2023 года.
• Необращающиеся ценные бумаги. Если инвестор к моменту продажи в течение пяти лет непрерывно владел акциями и они все это время были необращающимися, НДФЛ платить не нужно.

Льготы по инвестиционным инструментам

Считать налог по процентному доходу будет уже не банк, как это было до 2021 года, а налоговая: начиная с 2022-го она будет в начале года получать от банков данные о том, кто кому какой процентный доход выплатил, и в конце 2022 года все физлица, у кого получилось превышение неналогооблагаемого лимита, получат от налоговой уведомление об уплате налога по ставке 13% с превышения. Заплатить его нужно будет самостоятельно, но сумму за вас посчитает налоговая.

• Слитки и монеты: 13% с положительной разницы между ценой покупки и продажи. Декларацию подаете вы сами, налог считаете и платите вы сами. Но если вы владели ими три года и более, то к вам применяется имущественный налоговый вычет, вы не подаете декларацию и не платите налог.
• Обезличенный металлический счет: 13% с процентов, если банк вам начисляет проценты по такому счету. Этот налог банк сам посчитает и заплатит за вас. И 13% с положительной разницы между продажей обезличенных граммов металла и покупкой, но в этом случае уже вы сами подаете декларацию и платите налог. Если владели этими обезличенными граммами три года и более, то не подаете декларацию и не платите налог, поскольку к вам применяется имущественный вычет.

Налогообложение доходов в виде процентов по банковским картам, накопительным счетам и по вкладам до 1 января 2021 года привязано к ключевой ставке ЦБ РФ (для рублей) и к ставке 9% (для валюты), а налоговым агентом, который считал и платил налог в бюджет, был банк.

Финансовые рынки

Считать налог по процентному доходу будет уже не банк, как это было до 2021 года, а налоговая: начиная с 2022-го она будет в начале года получать от банков данные о том, кто кому какой процентный доход выплатил, и в конце 2022 года все физлица, у кого получилось превышение неналогооблагаемого лимита, получат от налоговой уведомление об уплате налога по ставке 13% с превышения. Заплатить его нужно будет самостоятельно, но сумму за вас посчитает налоговая.

• провести комплексную проверку кредитной истории и репутации фирмы, в которую планируется инвестирование
• совершить запрос на правоустанавливающие документы и проконсультироваться об их целостности с юристом
• произвести комплексный запрос на всю разрешительную документацию, которая позволяет не только осуществлять деятельность, но и использовать конкретные территориальные участки для этого — ни один документ не должен быть просрочен

Обе стороны несут ответственность за игнорирование тех действий, что возложены на них по договору. Процесс полностью регулируется законодательством РФ. Руководство имеет полное право подать на инвестора в суд, если им не были предоставлены средства в указанный срок с компенсацией за каждый день просрочки. Равно как и инвестор имеет право подать в суд на исполнителя, если таковым не были выполнены обязательства.

Срок действия

• сам контракт начинает действовать непосредственно после его подписания
• действие соглашения прекращается при обоюдном выполнении сторон своих обязанностей
• допускается продление срока действия сторон, однако по обоюдному согласию

Для налоговых резидентов ставка НДФЛ составит от 0 до 35 %. Обязанность по уплате налогов возникает в момент получения дивидендов или купонов, продажи ценных бумаг по цене дороже, чем при покупке. Если цена акций или облигаций выросла с момента покупки, но инвестор держит их в портфеле и не продает, то и платить ничего не надо.

Льготы по налогообложению инвестиций

• ОФЗ, еврооблигации и муниципальные облигации;
• корпоративные облигации, выпущенные с 1.01.2017, купонная доходность которых не превышает величину “ключевая ставка ЦБ + 5 %”, т. е. по состоянию на февраль 2020 года не выше 11 %.

Купоны облигаций

Пример. Клиент купил 10 лотов (10 акций в одном лоте) Сбербанка в феврале 2019 года по цене 205,8 ₽ за акцию, т. е. на 20 580 ₽. В декабре 2019 г. продал их по 254,75 ₽ за акцию (на 25 475 ₽). За каждую сделку заплатил комиссию брокеру 0,05 % и бирже 0,01 %. Общие расходы составили 27,63 ₽.

Налогообложение ИИС вызывает большой интерес у инвесторов, так как инвестирование само по себе набирает обороты, и государство предоставляет возможности по экономии на налогах при использовании индивидуального инвестиционного счета. Что такое ИИС, какие сделки проводят с его использованием и как уплачивать налоги по таким сделкам? Рассмотрим эти вопросы в нашем материале.

Что такое ИИС

По общему правилу обязательства по исчислению и уплате НДФЛ могут быть возложены как на налогоплательщика, так и на налогового агента. Налоговый агент — это источник выплаты дохода физическому лицу. Именно он рассчитывает налог, удерживает из дохода, подлежащего перечислению физлицу, и уплачивает в бюджет.

По каким сделкам платят налоги на ИИС

• 13% с финансового результата — разницы между доходом (сумма, полученная от продажи акций) и расходами (сумма, затраченная на покупку акций плюс расходы на содержание акций, например, брокерская комиссия);
• инвестору необходимо быть налоговым резидентом;
• расчеты производятся в рублях;
• брокер — налоговый агент;
• применяется вычет типа «Б» (вычет типа «А» не имеет к продаже акций никакого отношения).

Заключению сделки по инвестированию предшествует ряд специфических действий. Из-за особой цели — получения доходов в будущем с использованием материальных или финансовых средств — порядок заключения инвестиционного контракта представляет собой следующую последовательность действий:

Отсутствие законодательно закрепленной правовой конструкции инвестиционного соглашения затрудняет его разграничение с другими видами сделок. В сравнении с предварительными соглашениями купли-продажи, подряда, оказания услуг, займа, договор об инвестировании в бизнес имеет схожие черты. Что же отличает инвестиционные сделки от других?

Понятие и субъектный состав

Договор об инвестиционной деятельности — это соглашение сторон, по которому одна сторона (исполнитель) обязуется произвести строительные или иные работы, передать полученный результат, а другая сторона (инвестор) финансирует работы с целью получения дальнейшей выгоды.

Например, пакет акций был куплен 01.07.2014 за 10 млн руб., а продан 01.09.2017 за 15 млн руб. Тогда максимальная сумма прибыли, не облагаемой НДФЛ, составит 3*3млн руб.=9 млн руб. Эта сумма больше 5 млн, поэтому весь доход от продажи акций освобождается от налога. Важное условие – ценные бумаги, для которых рассчитывается вычет, должны находиться в собственности одинаковое число лет. Эта схема не применяется в отношении ИИС. В качестве инструментов, на которые распространяется ЛДВ, могут выступать ценные бумаги, торгуемые на российском фондовом рынке, а также паи открытых ПИФов. При этом бумаги должны быть куплены не ранее 01.01.2014.

В большинстве случаев подтверждение расходов на покупку позволяет уменьшить платежи. Если недвижимость куплена после 01.01.2016 за сумму, которая составляет менее 70% от её кадастровой стоимости, то доход, с которого будет рассчитан НДФЛ, принимается равным 70% кадастровой стоимости. В остальных случаях кадастровая стоимость не учитывается, в расчёт принимается сумма, указанная в договоре купли-продажи. Предположим, квартира была куплена за 1 млн руб, а продана за 1 млн 200 тыс. руб., тогда как кадастровая стоимость равна 2 млн руб. Поскольку цена продажи оказывается менее 70% от кадастровой, то продавец должен уплатить налог с 1 млн 400 тыс. руб, хотя его реальный доход составляет всего 200 тыс. руб.

Двойственная природа инвестиционных металлов

Льгота на долгoсрочнoе владение ценными бумaгами (ЛДВ) позволяет получить намного более крупные по сумме вычеты, чем с ИИС. Она заключается в том, что при владении ценными бумагами не менее 3 полных лет инвестор освобождается от уплаты НДФЛ с положительного финансового результата при их продаже. Максимальная сумма дохода, не облагаемого НДФЛ, вычисляется по формуле:

1. Рассматриваемый договор не регулируется отдельно положениями ГК РФ, в которых было бы прописано, какие условия для данного вида договоров являются существенными. И все же, в любом случае существенным будет условие о предмете договора, т.е. по поводу чего стороны заключают договор.
2. Также в отдельных публикациях предлагают считать существенными условиями условия о сроке и цене. И с этим нельзя не согласиться, поскольку важно понимать цену по договору и срок его исполнения.
3. В то же время, поскольку инвестиционный договор не поименован в ГК РФ, есть смысл считаться существенными условиями такого договора все, которые в нем прописаны и согласованы сторонами.

Существенные условия инвестиционного договора

Одним из условий инвестиционного договора является так сказать порядок оплаты, хотя лучше сказать: «порядок перечисления денежных средств инвестором» или «порядок инвестирования».

Порядок оплаты по инвестиционному договору

Для удачного заключения инвестиционного договора, главным образом необходимо найти подходящего инвестора. Довольно часто, начинающего предпринимателя этот вопрос заводит в тупик. Начать хороший бизнес без стартового капитала – дело не из легких и не всем под силу. Далее обратиться к нам в Адвокатское бюро «Кацайлиди и партнеры» для помощи в составлении всей необходимой документации.

Темой статьи является известие, пренеприятное для многих организаций, привлекающих средства других лиц для финансирования капитальных вложений. Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 11.07.2011 принял Постановление N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее — Постановление N 54). Данным документом завершается давно идущее обсуждение так называемых «инвестиционных договоров».

Договор «инвестирования» или «соинвестирования» — что это?

Следовательно, поступающие от «соинвестора» (а на самом деле — покупателя) денежные средства нужно отражать не как «целевое финансирование», «инвестиционный вклад» и т.п. (на балансовых счетах 86 либо 76), а как предоплату по договору купли-продажи, на балансовом счете 62.
Далее — самое неприятное, от чего многие налогоплательщики не один год успешно уходили. Поступившая от покупателя предоплата должна быть включена в налогооблагаемую базу по НДС (пп. 2 п. 1 ст. 167 НК РФ).
Может возникнуть ситуация, когда на момент заключения «инвестиционного договора» его стороны окончательно еще не смогли определиться, какая именно часть построенного объекта должна перейти к «соинвестору». Раздел произойдет только после того, как строительство объекта будет закончено и партнеры решат, кто сколько вложил и кому сколько причитается. «Соинвестор» узнает о реальных параметрах приобретенной им недвижимости (площади, расположение в здании и пр.) только при подписании приемо-передаточного акта.
Однако и в этом случае договор предложено трактовать как договор купли-продажи будущей недвижимости (п. 2 Постановления N 54).
Таким образом, после подписания «инвестиционного» договора застройщик, возводя объект недвижимости, ведет уже два вида деятельности. Часть объекта он строит для себя, то есть осуществляет капитальные вложения в основные средства. Вторую часть объекта он строит для возмездной продажи другому лицу, то есть изготавливает готовую продукцию (пусть и недвижимую).
Если строго соответствовать требованиям бухгалтерского учета, то затраты на строительство объекта основных средств должны собираться на балансовом счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», а затраты на изготовление готовой продукции — на балансовом счете 20 «Основное производство». Поэтому некоторое недоумение вызывает мнение чиновников финансового ведомства о том, что затраты на строительство любой недвижимости (и изначально полностью предназначенной для продажи, и по договору об участии в долевом строительстве) учитывать на счете 08 (Письмо Минфина России от 18.05.2006 N 07-05-03/02).
Однако развести затраты по возведению объекта недвижимости по двум отдельным счетам уже в процессе стройки можно только в теории. На практике это нереально. Тем более что застройщик и будущий покупатель (который раньше гордо именовался «соинвестором»), возможно, еще точно не определились, какие конкретно помещения в возводимом здании останутся за застройщиком, а какие уйдут покупателю.
Вдобавок условиями договора с заказчиком может быть предусмотрено, что все затраты по объекту будут приняты застройщиком только после получения на его имя разрешения на ввод в эксплуатацию.
До этого момента в регистрах бухгалтерского учета застройщика будут отражены только суммы средств, перечисленные заказчику для финансирования строительства.
По мнению автора, они должны быть отражены на балансовом счете 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками».

Будет ли этот договор инвестиционным и для партнера?

В гражданском законодательстве определения инвестиционного договора не дано. Фантазия специалистов в юриспруденции, бывает, не знает границ, и инвестиционным именуют договор, заключенный в связи с возведением объектов недвижимости.
Самое верное, по мнению автора, определение инвестиционного договора: это договор, заключенный организацией в связи с осуществлением ею инвестиционной деятельности.
Теперь надо определить, что такое инвестиционная деятельность.
Конечно, можно сказать, что под инвестиционной надо признать деятельность, при которой организация заключает инвестиционные договоры. И. круг замкнулся.
Но если проанализировать законодательные и нормативные акты, то картинка получается следующей.
Определение инвестиций дано в Законе РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» (далее — Закон N 1488-1), в Федеральном законе от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее — Закон N 39-ФЗ), в Федеральном законе от 09.07.1999 N 160-ФЗ «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» (далее — Закон N 160-ФЗ).
Согласно ст. 1 Закона N 1488-1 инвестициями признаются вложения денежных средств (и иного имущества) в объекты предпринимательской деятельности с целью достижения прибыли. Инвестиционной деятельностью по п. 2 той же статьи признается практическая деятельность по реализации инвестиций, то есть сам процесс получения прибыли. Если считать инвестиционным договор, заключенный организацией при осуществлении ею инвестиционной деятельности, то исходя из требований Закона N 1488-1 таковым будет являться любой договор, по которому эта организация намерена получить прибыль.
Аналогично, согласно ст. 2 Закона N 160-ФЗ под иностранной инвестицией понимается вложение иностранного капитала в объект предпринимательской деятельности на территории Российской Федерации.
Некоторое недоумение вызывают доводы специалистов о необходимости ввести в Гражданский кодекс понятие и определение инвестиционного договора. Любой договор, целью которого является получение прибыли, исходя из требований Законов N N 1488-1 и 160-ФЗ и так можно считать инвестиционным.
Закон N 39-ФЗ говорит об инвестициях и инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений, то есть о получении прибыли в течение длительного периода времени путем эксплуатации созданных организацией основных средств. При этом под капитальными вложениями признается не только строительство объектов основных средств, но и их реконструкция, приобретение, проектно-изыскательские работы и прочие затраты.
По сравнению с Законами N N 1488-1 и 160-ФЗ Закон N 39-ФЗ несколько сужает понятие инвестиционной деятельности. По первым двум законодательным актам инвестирование — это получение прибыли от предпринимательской деятельности, то есть в полном соответствии с формулой К. Маркса: Д — Т — Д. Согласно последнему — извлечение прибыли из построенных либо приобретенных объектов в течение длительного срока, как минимум 12 месяцев или более.
В ст. 8 Закона N 39-ФЗ говорится о том, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договоров (либо государственных контрактов), заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ.
Закон N 39-ФЗ также не вводит понятия инвестиционного договора, а ссылается на Гражданский кодекс. То есть отсюда можно сделать вывод, что для инвестора (лица, которое в конечном итоге поставит себе на учет построенный или приобретенный объект недвижимости в качестве объекта основных средств) все договоры, которые он заключит в процессе этого строительства, будут инвестиционными.