Какой дом считается многоквартирным

Какой дом считается многоквартирным

В силу своей работы я часто общаюсь с людьми, проживающими в многоквартирных домах. Приходится констатировать, что жильцы практически не обладают информацией о своих правах и обязанностях. Я сам проживаю в многоквартирном доме, поэтому хотелось бы поделиться информацией с другими жильцами, а особенно с домкомами и председателями ТСЖ.
Вступивший в силу пять лет назад Жилищный кодекс РФ предусматривает три способа (формы) управления многоквартирными домами: 1) непосредственное управление многоквартирным домом; 2) управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья (ТСЖ); 3) управление многоквартирным домом управляющей компанией.

Управление многоквартирным домом управляющей компанией
Управление домом можно поручить управляющей организации, что является неплохой альтернативой двум другим способам управления. Такой способ предполагает управление домом на профессиональной основе с установлением мер ответственности за некачественное управление. При выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией собственники помещений в многоквартирном доме заключают с выбранным управляющим договоры управления, в которых должно быть указано: состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
В соответствии со ст. 780 ГК РФ (если иное не предусмотрено договором возмездного оказания услуг) исполнитель (управляющая организация) обязан оказывать услуги лично. То есть, управляющая организация либо сама оказывает часть жилищно-коммунальных услуг по договору управления многоквартирным домом, либо является посредником между собственниками помещений в доме и поставщиками жилищно-коммунальных услуг.
Думаю, что эффективной схемой управления многоквартирными домами в Моздоке является создание ТСЖ (для возможности участия в программе капитального ремонта за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ) с обязательной передачей всех полномочий от ТСЖ к управляющей компании, поскольку только специализированная организация со своим штатом специалистов и спецтехникой может выдержать ту нагрузку, которая несет на себе управление многоквартирными домами. Но хотелось бы отметить, что управляющие компании должны принять на себя все функции управления домом, а не перейти в разряд обслуживающей организации, заключив договор обслуживания (а не управления) многоквартирного дома, в котором оставляют себе только услуги, которые приносят легкие деньги. При этом отказываются от оказания ответственных услуг, таких, как предоставление коммунальных услуг, «сбросив» их на плечи председателей ТСЖ, как правило, не имеющих опыта и знаний решения таких вопросов. Более того, такие организации не участвуют в снижении потерь энергоресурсов в инженерных сетях дома, ведь они не предоставляют коммунальные услуги, а следовательно, не несут ответственности за их утечку. При этом на собраниях жильцов многоквартирных домов представители обслуживающей организации вводят последних в заблуждение, пугая, что если обслуживающая организация возьмет на себя эти услуги, то их тарифы на обслуживание поднимутся. Но отказываясь от этой части услуг, жильцы многоквартирного дома отказываются и от проводимых работ по снижению потерь энергоресурсов в инженерных сетях их дома, которые как следствие ложатся на плечи жильцов, что выходит гораздо дороже. Как гласит народная мудрость, скупой платит дважды. И остается без ответа самый часто задаваемый вопрос — кто должен устранять и снижать потери энергоресурсов в наших домах? Ведь с ресурсоснабжающими организациями все равно придется рассчитываться, исходя из показаний общедомовых приборов учета, следовательно, эту работу надо проводить. Считаю, что позиция председателей ТСЖ при подписании договоров с обслуживающими и управляющими организациями должна быть однозначной – обязательное условие об оказании услуги, в которую входят: контроль, расчет и начисление потребленных коммунальных ресурсов, исходя из показаний общедомовых приборов учета.
В этой части считаю необходимым участие АМС города, поскольку жильцы многоквартирных домов не обладают специальными и юридическими познаниями при заключении договоров, а юристы администрации могли бы помочь в создании таких договоров и принять участие при их заключении в целях защиты прав и интересов жильцов многоквартирных домов.
В. АНТОНЮК,
юрист.

Многоквартирный дом (МКД): расшифровка понятия и особенности

Многие ставят знак равенства между понятиями «жилой дом» и «МКД». Расшифровка первого термина четко дана в ст.16 ГКРФ. По кодексу жилым домом считается индивидуально-определенное здание, состоящее из комнат и нежилых помещений вспомогательного пользования для удовлетворения бытовых нужд.

Конечно, по большей части это коснулось жилых зданий с общей площадью более 1500 кв.м. и этажностью больше трех. Но в любом случае каждый проект строительства должен соответствовать особым требованиям по обеспечению электроэнергией, водоснабжением, отводу канализационных стоков и т. д.

Как зарегистрировать земельный участок под многоквартирным домом

— ЖК РФ не содержит особых положений о порядке определения размера земельного участка под многоквартирным домом. Но некоторые ориентиры в законодательстве есть. Часть 1 статья 36 границы и размер земельного участка рассчитываются в соответствии с земельным законодательством и законодательством о градостроительной деятельности.

— Границы земельного участка определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности и с учетом того, что на данном участке помимо самого дома могут находиться иные объекты, которые предназначены для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома, в том числе элементы озеленения и благоустройства. Обязанность по формированию земельного участка ложится на органы власти, если земельный участок был сформирован до введения в действие Жилищного Кодекса РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности считается возникшим с момента введения в действие ЖК РФ. Если земельный участок был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право на него возникает в силу закона с момента проведения учета. Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, то земля находится в собственности публично-правового образования, но по закону собственник не вправе распоряжаться той землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

Какие дома по закону считаются многоквартирными

В ст. 289 ГК РФ определено, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля права собственности на общее имущество дома. На праве общей долевой собственности собственникам квартир принадлежат общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, что следует из ст. 290 ГК РФ.

Придомовая территория домов относится к общему имуществу жильцов, которое состоит не только из подъездов, чердаков и подвалов. В жилищном кодексе есть правило, которое обязывает отдельно следить за содержанием данной территории. Но у жильцов есть и некоторые права по распоряжению данным объектом.

Проблемы определения понятия многоквартирного дома в рамках действующего законодательства Российской Федерации Текст научной статьи по специальности — Государство и право

Резюмируя сказанное, можно сделать следующие выводы. Многоквартирные дома отличаются от объектов индивидуального жилищного строительства — отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи (ч. 3 ст. 48, п. 1 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ). Исходя из практического применения закона № 214-ФЗ, многоквартирным домом может признаваться и двухквартирный дом.

Неоднозначность и нечеткость формулировок, содержащихся в понятиях «жилые дома блокированной застройки», «многоквартирные дома», «многоквартирные жилые дома», «жилые дома», требуют внесения изменений в действующее законодательство в части введения четких и отличительных признаков. Соответственно, для каждого из названных объектов недвижимости необходимо установить физические, явные отличительные признаки, такие как: количество этажей, размер площади, количество выходов, наличие помещений и территорий общего пользования. Более того, определение назначения помещения через семейные отношения, в частности путем установления количества проживающих в нем семей (одной или несколько), также нельзя назвать удачным в силу изменчивости данного признака [11].