Обоснование отказа от сравнительного подхода разрушенного здания

Дом был в плохом состоянии, на момент сноса, там никто не жил. Заказчик оценки(считающий, что он единоличный владелец) домик снёс. А через некоторое время, объявился второй владелец (такие вот казусы с регистрацией прав собственности) и заявил, что в этом прекрасном коттедже, он мечтал провести остаток дней. Подал в суд о возмещении убытков и предоставил отчёт об оценке этого дома. Спор из-за дома, объект оценки — дом. Поэтому и в моём контр-отчёте, объект оценки — дом.

Можно выделить следующие виды корректировок: · Процентные относительные; · Процентные абсолютные; · Стоимостные относительные. Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта – аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта – аналога и оцениваемого объекта. Если № докум. Подпись КР 120703 — 01 — 41.15.ПЗ оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий коэффициент. Стоимостные поправки: · Денежные поправки, вносимые у единицы сравнения (1кв.м), изменяют цену проданного объекта аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта – аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога.

Отказ от сравнительного подхода при оценке коммерческой недвижимости

Для применения сравнительного анализа выбираются аналогичные единицы, выставленные на торги. Данный метод подходит для типовых построек. Сравнение объектов позволяет определить наиболее рентабельную стоимость.

Оценка объектов недвижимости происходит с использованием трех методов: затратного сравнительного и доходного. Отказ от сравнительного подхода при оценке недвижимости должен быть обоснован оценщиком. Невозможность использования способа обуславливается особенностями объекта.

Отказ от сравнительного метода

• Объект недвижимости построен по уникальному проекту, аналоги отсутствуют;
• Движение на рынке аналогичных объектов в данный момент не происходит;
• Количество аналогичных объектов не дает возможности провести полноценный мониторинг рынка;
• Стоимость объектов-аналогов имеет существенную разницу. Выделить корректное среднее значение невозможно.

Вопросы и ответы

Сравнительный подход – это совокупность способов определения рыночной стоимости жилья. Данный анализ основан на сравнении похожих объектов. Они должны иметь схожие материальные, технические, экономические и прочие характеристики.

1. Объект полностью уникален и не допускает сравнения с аналогами, по причине отсутствия таковых.
2. Мониторинг рынка указывает, что в данный период времени движение продаж по аналогичным объектам не происходит по ряду причин.
3. Мониторинг рынка не даёт достаточного количества примеров для сравнения по причине их малочисленности и существенной разницы в установленной стоимости.

Когда применение невозможно

1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.
2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.(в ред. Федерального закона от 29.12.2015 N 391-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Единицы сравнения

1. При разделе совместно нажитого имущества между супругами (ст. 35 СК РФ), чтобы определить долю каждого из супругов.
2. При разделе имущества, переданного наследственной массой наследникам, если один или несколько участников компенсируют стоимость недвижимого имущества.
3. При обмене квартир или иных объектов, для определения равноценности (неравноценности) имущественной операции.
4. При оценке ренты или залога.
5. Для определения стоимости аренды, при передаче торговых или промышленных площадей.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства (ФСО 1, Часть IV. п. 23).

Отказ от сравнительного подхода при оценке коммерческой недвижимости

• анализ сделок в выбранном сегменте рынка;
• отбор вариантов по характеристикам: местоположению, физическим признакам, потенциальным выгодам и прочему;
• анализ цен на выбранные объекты;
• составление сравнительной таблицы с указанием причин расхождения по цене;
• согласование стоимости оцениваемого строения или помещения.

Рыночный (сравнительный) подход к оценке стоимости объектов недвижимости

Оценщику не известны случаи подобного приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал квартиру в многоквартирном доме путём его строительства. Кроме этого, у собственника объекта оценки отсутствует выделенный в натуре земельный участок, а в наличии только доля в праве аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора (Статья 36 Земельного Кодекса РФ), что не дает возможности корректного расчета стоимости земельного участка оцениваемой квартиры.

• Итоговая стоимость является отражением мнения типичных покупателей и продавцов;
• Цена продажи включает изменение финансовых условий и инфляцию;
• Статистическая обоснованность расчёта;
• Внесение корректировок на отличия с аналогом;
• Достаточная простота применения данного метода оценки недвижимости, при условии надёжности получаемого результата.

Подходы к оценке недвижимости

1. оценка рыночной стоимости земельного участка;
2. оценка полной стоимости воспроизводства (замещения) оцениваемого здания;
3. расчет величины износа;
4. определение стоимости воспроизводства (замещения) объекта оценки;
5. расчет итоговой стоимости объекта оценки путем суммирования стоимости воспроизводства (замещения) строения со стоимостью земельного участка.

Совершенствование методик оценки недвижимости

Это самый часто встречающийся способ оценки помещений, среди лиц, продающих недвижимость самостоятельно – без обращения к риэлтору.По преимуществу риэлторы так же прибегают к сравнительному подходу. Но используют методики, исходя из профессионального опыта.

Арендные платежи в этом случае регламентированы нормативной ценой земли, неадекватной ее рыночной стоимости, поэтому на практике применение метода капитализации земельной ренты дает не достаточно объективные результаты.

Внешний (экономический) износ – обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: местоположения, рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Хотя внешний износ в большинстве случаев не устраним, иногда он может самоустраниться из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Отказ от сравнительного подхода при оценке недвижимости, пример

ВниманиеВажно! Использование сравнительного метода допускается, если есть доступная и достоверная информация по ценовым характеристикам аналогичных объектов. Для применения сравнительного анализа выбираются аналогичные единицы, выставленные на торги.
Данный метод подходит для типовых построек. Сравнение объектов позволяет определить наиболее рентабельную стоимость.

К оценке отдельных машин и оборудования применить доходный подход невозможно, т.к. доход создается всем предприятием, всеми его активами, к которым относятся не только машины и оборудование, но также и здания, сооружения, оборотные фонды, нематериальные активы. Исключение составляют объекты, которые сами непосредственно могут приносить доход (копировальная техника, грузовые автомобили, мини-заводы, мини-типографии, летательные аппараты, морские и речные суда и т.д.).

Выделить корректное среднее значение невозможно.Важно! В данной ситуации оценщик должен использовать другие методы оценки: доходный и затратный. Мой отец строил дом по индивидуальному проекту. Оценщик уточнил, что проведение сравнительного анализа нашего дома невозможно.
Как провести оценку? Мнение оценщика обосновано. Сравнительный метод предполагает наличие достаточного количества аналогичных объектов для определения средней рыночной стоимости. В данном случае можно использовать другие методы оценки, например затратный.
Два года назад провели в двух квартирах реконструкцию. Сделали одно жилое помещение. Можно ли провести оценку нашей квартиры, если на рынке подобных предложений нет? При отсутствии аналогичных предложений сравнительный способ оценки не подойдет.
Оценщик может использовать другие способы оценки.

Отказ от сравнительного подхода при оценке тмц

Пример №2 обоснования отказа от сравнительного подхода оценки оборудования: «…Оцениваемое оборудование для металлургического производства является уникальным, сложным в техническом отношении и дорогостоящим оборудованием. Оценщику не удалось найти ни одного предложения о продаже подобного рода оборудования на вторичном рынке, а также информации о совершенной сделке купли-продажи аналогичного оборудования. Поэтому сравнительный подход в данном Отчете не применялся…»

Если же они различаются по ценообразующим показателям, то в таком случае потребуется корректировка стоимости, например, представим, что дом № 1 и 4 имеют сауну и бассейн, а дом № 5 не имеет прилегающей территории. Соответственно, в этом случае цены корректируются следующим образом: Дом № 1 и 4 – стоимость указанная должна быть уменьшена, т.к.

в нее входит и цена сауны (дом с сауной и бассейном стоит дороже, это понятно каждому). В то время как стоимость дома №5 должна быть увеличена, т.к. дом без прилегающей территории стоит дешевле. В конечном итоге изменится и оценочная стоимость вашего дома. Отказ от подхода Зачастую, отказ от рыночного подхода и использование затратного или доходного методов оценки объектов недвижимости является единственным правильным выходом из ситуации.

Обоснование отказа от использования доходного подхода к оценке

Удобнее всего использовать такой метод при расчете стоимости только что возведенного здания и затрат на все выполняемые работы, материалы и так далее. Доходный метод: оценочная стоимость рассчитывается исходя из возможности получения прибыли, а также учета рисков связанных с получением доходов.

В настоящее время функционирование рынка недвижимости тесно интегрировано во все сферы экономической и социальной жизни российского общества. Оборот в сфере недвижимости и строительства занимает более 15% ВВП России, притом каждый год он устойчиво растет. Все это повышает актуальность выбранной темы исследования.

Пример расчета

• метод субподряда основывается на том, что строитель обычно нанимает субподрядчиков для выполнения, по крайней мере, части работ. При использовании этого метода стоимость объекта находится путем сложения затрат по всем субподрядчикам.
• метод разбивки по профилю работ сходен с методом субподряда. Предполагает расчет затрат на наем отдельных специалистов.
• метод выделения затрат заключается в использовании разных единиц сравнения для оценки различных компонентов зданий, затем эти оценки суммируются.

ВВЕДЕНИЕ

Все это обусловливает необходимость присутствия на рынке недвижимости специалистов по оценке – оценщиков, — деятельность которых направлена на определение адекватной состоянию рынка стоимости. Особенно остро такая потребность возникает в условиях зарождающихся и подавленных рынков, как это имело место в США в период депрессии 30-х годов или в странах СНГ в период массовой приватизации.

Метод расчета срока жизни зданий базируется на экспертизе строений оцениваемого объекта и предположении, что эффективный возраст объекта (возраст, который соответствует физическому состоянию объекта и учитывает возможность его приобретения) так относится к типичному сроку экономической жизни (время, в течение которого объект может приносить прибыль), как накопленный износ к текущей восстановительной стоимости.

Отказ от сравнительного подхода при оценке недвижимости, пример

Оценка таким методом будет зависеть не только от состояния недвижимости, но и от таких параметров, как расположение, наличие инфраструктуры и благоустройства, а также, в некоторых случаях, от экологической привлекательности региона.

Метод валового рентного мультипликатора (ВРМ)

ВажноУсловия и время продажи Продажа в «несезонный» период времени, а также условия продажи – в каком внешнем состоянии находился объект, и имелись ли на нем или в нем дополнительные объекты имущества (постройки на земельном участке или мебель, сантехника в доме).