Как расторгнуть договора коммуналки при продажи квартиры—

Как обычно отвечаю на всеми интересные и волнующие вопросы и сейчас поговорим о Как расторгнуть договора коммуналки при продажи квартиры и методах решения данной ситуации. Почему я могу с уверенность отвечать на самые разные вопросы, потому что имею большой опыт в юридическом поле, более 11 лет. Если потребуется проработать более серьезные вопросы, то могу спросить у своих коллег. Некоторые сферы могут требовать немедленного ответа, по этой причине есть онлайн чат, в котором можно быстро получить нужный ответ. И как всегда лучшим решением будет для Вас узнать в комментариях у постоянных подписчиков, которые, возможно, уже раньше сталкивались и решили данный вопрос и поделятся с Вами его решением.

Предупреждаем, что данные могут быть неактуальными в момент прочтения, потому как все быстро изменяется, дополняются и видоизменяются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех интересующих вопросов.

• Согласно п. 65 постановления Пленума ВС РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. N 10/22, если произведена регистрация перехода права собственности, но оплата за имущество не произведена, бывший законный владелец имеет право требовать оплату и проценты за просрочку (п. 3 ст. 486 ГК РФ).
• Истец не смог предоставить существенные доказательства нарушения условий договора, указанные в ст. 450 ГК РФ.
• В параграфе 7 ГК РФ не указано, что продажа имущества может быть аннулирована при неуплате одной стороной суммы по договору.

Процесс заключения договора «растянут» во времени. Это связано с необходимостью собирать справки, проверять документы, урегулировать вопросы с органами опеки и попечительства, банком. За это время может случиться, что решительно настроенный продавец (покупатель) откажется от намерения совершать сделку, или, поддавшись давлению, подпишет договор, но постарается быстрее все вернуть «на круги своя». Закон предоставляет такую возможность. Гражданский кодекс регламентирует не только процесс заключения сделки, но и порядок ее расторжения.

До регистрации

Например, в соглашении прописано «… при невыполнении указанных условий одной из сторон договор может быть расторгнут в одностороннем порядке или по обоюдному согласию». Из содержания ясно — расторжение возможно, но это ничего не влечет.

Кроме того, по закону возможно расторжение договора купли-продажи квартиры покупателем и продавцом по обоюдному соглашению или по решению суда в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении сделки (п. 1 ст. 451 ГК). Существенным признается изменение обстоятельств настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

По соглашению

Например, если покупатель, несмотря на передачу ему объекта недвижимости, частично или полностью не уплатил продавцу выкупную сумму (определение ВС РФ № 78-КГ17-21 от 11.07.2017). Или, скажем, если уже после заключения договора у объекта недвижимости были выявлены скрытые недостатки, наличие которых проявилось впоследствии и не могло быть выявлено при заключении договора (определение ВС РФ № 16-КГ18-14 от 10.07.2018).

По решению суда

• копии договора купли-продажи;
• копии платежного документа, подтверждающие факт оплаты (если истец — покупатель);
• копия передаточного акта (если истец — продавец);
• копия требования о расторжении договора и документ, подтверждающий его отправку ответчику;
• уведомление о направлении копии иска и документов ответчику (новое требование, действует с 01.10.2019);
• доверенность (в случае привлечения представителя);
• квитанция об оплате госпошлины и иные документы.

Если вас не устраивают тарифы, вы можете инициировать общее собрание собственников с целью поменять управляющую компанию. Но не платить тоже не получится. Вам начислят пени, которые потом все равно придется оплатить.

Не стоит забывать, что даже если строительство фактически не ведется, и земельный участок продолжает пустовать, это не значит, что УК не исполняет возложенные на нее обязательства. К услугам УК могут быть отнесены охрана поселка, содержание общих дорог и даже вывоз мусора.

Отвечает заместитель руководителя департамента продаж АО «Российский аукционный дом» Николай Яблоков:

Другое дело – вывоз иных отходов, не относящихся к ТКО (например, уборка упавшей на территории поселка листвы). Расходы на вывоз таких отходов могут быть возложены на всех собственников товарищества, поскольку это расходы на содержание общего имущества.

• продажа недвижимости не достигшим 18-летнего возраста гражданином, без согласия родителей;
• сделка совершена без согласия государственного органа или третьего лица;
• сделка совершена недееспособным лицом без согласия попечители или органа опеки и попечителя;
• если будет доказано, что в момент совершения сделки продавец не был способен отвечать за свои действия (находился в состоянии алкогольного, наркотического, психотропного опьянения).

Какие имеются основания для признания сделки купли-продажи недействительной?

Дополнительно следует учитывать момент по частичной предоплате или авансе, которую требует продавец. Эта сумма при расторжении договора покупателю не возвращается, она становится собственностью получившего. Производите предоплату только в качестве задатка.

Признание договора купли-продажи недействительным

• сделки, которые совершены по недействительным или поддельным документам, т.е. продавец умышленно совершил противоправное действие (ст. 169 ГК);
• продажа недвижимости, принадлежащей недееспособным гражданам (ст. 171 ГК);
• незаконные сделки, посягающие на права третьих лиц (ст. 168 ГК); сделки с малолетними детьми (ребенок не достигший возраста 14 лет не вправе ставить свою подпись в договоре купли-продажи) (ст. 172 ГК);
• фиктивные, а также притворные сделки с недвижимостью, целью которых является не фактическая передача имущества, а укрытие его от ареста, описи и т.д. (ст. 170 ГК);
• сделки, предметом которых является имущество должника или банкрота, распоряжаться которым он не вправе по закону (ст. 174.1 ГК).

Если расторгнуть соглашение о покупке квартиры желает только одна из сторон, то такое расторжение возможно только по решению суда и в случае, когда контрагент не выполнил значительную часть своих обязательств или вовсе отказался от их выполнения (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Под отменой обязательств подразумевается возврат суммы оплаты или задатка от продавца к покупателю и освобождение покупателем занятой квартиры. Понесенные расходы по сделке и её отмене, включающие оплату госпошлины, участники расторгнутого соглашения разделяют между собой по договоренности.

Процедура расторжения

При совершении сделок по покупке жилой недвижимости нередко возникают ситуации, когда стороны желают расторгнуть уже заключенное соглашение. Процедура расторжения такого соглашения зависит от объема уже исполненных сторонами обязательств, а также от наличия обоюдного желания отменить нежелательную покупку.

1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Автор:

3.Получить определение об отмене судебного приказа и подать мировому судье заявление о повороте исполнения судебного акта(по аналогии со ст.443 ГПК РФ) с приложением определения об отмене приказа и доказательств удержания денежных сумм(нужно будет официально запрашивать банк о размере удержания и о документе, на основании которого оно производилось)

Ваш ответ

4. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Сделка между продавцом и покупателем регламентирует договор купли-продажи. Если участников процедуры что-то не устроило, соглашение может быть расторгнуто. Процедуру проще всего осуществить до обращения в Росреестр. Если выполняется расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации, это может привести к возникновению ряда сложностей. Гражданин должен учитывать, что подобное действие можно выполнить далеко не всегда.

Расторжение договора в соответствии с действующим законодательством

Не знал некоторые факты по поводу наследственных споров, сейчас родственники пытаются оспорить завещание с тем уклоном что документ был составлен не по правилам. Спасибо вашей статье теперь буду знать как оспаривать их заявление.

Обстоятельства существенно изменились

После того, как процесс регистрации сделки купли продажи квартиры будет завершен, она считается заключенной. Заключив договор в отношении квартиры или дома, продавец и покупатель, которые приняли решение выполнить отказ от обязательств, должны успеть подать в ГРП соглашение о расторжении сделки.

1. Составляется соглашение о прекращении договора.
2. Участники обращаются в Росреестр с заявлением об отмене процедуры регистрации.
3. По факту прекращения регистрации стороны отменяют исполненные обязательства.

Основания для расторжения

При совершении сделок по покупке жилой недвижимости нередко возникают ситуации, когда стороны желают расторгнуть уже заключенное соглашение. Процедура расторжения такого соглашения зависит от объема уже исполненных сторонами обязательств, а также от наличия обоюдного желания отменить нежелательную покупку.

Процедура расторжения

Если право собственности на квартиру уже перешло к покупателю, то расторжение можно осуществить путем заключения обратной сделки при обоюдном согласии сторон, или путем отмены регистрации на основании, что полная сумма, указанная в договоре, не была уплачена покупателем.

Чтобы суд принят доводы истца основания для отмены сделки должны быть весомыми (ст. 450 ГК РФ). Расторгнуть уже подписанный, а тем более зарегистрированный договор в связи с тем, что квартира не понравилась покупателю, не получится.

В судебном порядке

Проще всего расторгнуть договоренности, когда право собственности еще официально не зарегистрировано в Росреестре. Если документы уже переданы на регистрацию, то нужно направить просьбу об отмене процедуры. Регистрационные действия будут прекращены, а участники уведомлены о дате и причинах ее прекращения (п. 2, 3 ст. 31 ФЗ № 218).

Расторжение договора купли-продажи до его регистрации

Расторжение договора купли-продажи сложный процесс и требует терпения, времени и знания законодательства. Каждый способ расторжения договора имеет свои особенности. Обратиться за советом в сложной ситуации, получить ответы на интересующие вопросы вы всегда можете, обратившись к юристам нашего сайта.

Также могут всплыть обстоятельства, о существовании которых покупатель сознательно не был поставлен в известность. Если квартира находится в залоге, то вряд ли ее кто-либо станет покупать. Поэтому для покупателя важно тщательно проверять «юридическую чистоту» жилья.

Как расторгнуть договор?

Предварительный договор — это сделка до гос регистрации купли-продажи квартиры по своей сути является подтверждением намерения сторон подписать в будущем основной документ. Иногда при его составлении покупатель дает задаток(предоплату). В чем разница между задатком и авансом читайте здесь.

Можно ли расторгнуть в одностороннем порядке?

Однако обоюдное согласие продавца и покупателя встречается нечасто, и в большинстве случаев инициатором расторжения выступает тот, кто остался недоволен результатом сделки. В этом случае правота доказывается в суде. Вторая сторона дает согласие на расторжение по решению суда, если тот признает претензии обратившейся стороны обоснованными.

Для продавца велики риски получить назад квартиру с обременением по ипотеке. Поэтому он заинтересован в том, чтобы долг перед банком был погашен как можно быстрее. В противном случае банк может забрать квартиру и продать ее в счет погашения долга.

Расторжение договора купли-продажи после регистрации

Важно! Необходимо сохранить все документы, подтверждающие подписание и отмену сделки. Они пригодятся, если один из участников договоренности решит пересмотреть вопрос через суд.Скачать образец расторжения договора купли-продажи квартиры

Заключение Эксперта

• наименование судебного органа;
• сведения о заявителе;
• подробно описать возникшую проблему (когда и с кем заключен договор, реквизиты документа);
• описываются характеристики квартиры (дом, количество комнат, этаж, метраж);
• выдвигаются требования к ответчику по делу;
• делается ссылка на статьи закона, подтверждающие основание для обращения;
• перечислить все приложенные документы;
• указать дату составления и поставить личную подпись истца.

• Договор недействительный, если нарушает нормы законодательства (ст. 168 ГК РФ).
• Покупатель или продавец недееспособны (ст. 171 ГК РФ).
• Договор был заключён с лицом, которое находится в особом состоянии, которое влияло на его возможность руководить своими действиями (ст. 177 ГК РФ).
• Договор заключался под воздействием угрозы, насилия или обмана (ст. 179 ГК РФ).

1. Наименование судебной инстанции.
2. Паспортные данные продавца. Личные данные покупателя.
3. Контакты продавца и, при наличии, покупателя.
4. Информация о недвижимости со ссылкой на правоустанавливающие документы.
5. Описывается факт и дата перехода прав собственности.
6. Устанавливается факт (или его отсутствие) передачи денег.
7. Называется правонарушение в отношении продавца.
8. Перечень действий, которые предпринял продавец для того, чтобы урегулировать спор.
9. Исковые требования: возврат денежных средств, их части, имущества и т.д.
10. Дата, подпись.

• Скачать бланк искового заявления о расторжении договора купли-продажи квартиры от продавца
• Скачать образец искового заявления о расторжении договора купли-продажи квартиры от продавца

Как правильно составить исковое заявление?

Для того, чтобы вернуть недвижимость, необходимо прибегнуть к помощи суда. Для начала нужно произвести досудебный порядок урегулирования, то есть, попытаться решить проблему мирным путем. Если в течение 30 дней ответ от противоположной стороны не получен или же он отрицательный, то сторона, права которой ущемлены, обращается в судебную инстанцию с исковым заявлением.

1. координаты судебного органа, в которое направляется ходатайство;
2. сведения об истце и ответчике (ФИО, адрес проживания, телефоны и т.д.);
3. основания обращения и выдвигаемые требования;
4. стоимость иска (в данном случае это будет цена квартиры), а также расчет сумм, которые истец желает дополнительно взыскать (например, расходы, понесенные на ремонт квартиры, в которой невозможно дальнейшее проживание);
5. сообщение о пытке решить вопрос в досудебном порядке (обязательно приложить копию предложения о досудебном урегулировании вопроса с отметкой о вручении ответчику);
6. перечень документов, которые прилагаются к иску.

• Скачать бланк искового заявления о расторжении договора купли-продажи недвижимости
• Скачать образец искового заявления о расторжении договора купли-продажи недвижимости

• соблюдать этикет поведения в суде (при обращении судьи вставать с места, использовать выражение «Ваша честь» и т.д.);
• следить за своими эмоциями (недопустимо бурное выражение мыслей, крик, оскорбления);
• складно и последовательно излагать свою точку зрения;
• не отклоняться от существа дела в ходе изложения своего мнения.

Как вести себя в зале заседания истцу?

• Если квартира уже передана покупателю, а деньги получены продавцом, то в данном случае расторгнуть сделку уже не получится. Единственный выходом из подобной ситуации является оформление сделки обратной купли-продажи квартиры.
• Если участники соглашения еще не рассчитались между собой, то тогда есть шанс вернуть все на исходные позиции, даже при условии того, что договор уже прошел процедуру регистрации.

При сделке с квартирой или домом покупатель и продавец, отказывающиеся от своих обязательств, должны успеть подать в ЕГРП соглашение о расторжении до окончания регистрации сделки и смены собственника (на практике два указанных этапа регистрируются, чаще всего, одновременно).

Законодательная база

• Подобрать надежных помощников (обращаться только в проверенные агентства недвижимости и к грамотным юристам);
• Внимательно относиться к составлению договора, тщательно вычитывать каждый его вариант;
• Контролировать наличие в договоре пункта о возможности расторжения при невыполнении обязательств;
• Внести пункт о размере и сроках оплаты: до или после регистрации.

к содержанию ↑

Безопасная продажа

Однако, для расторжения завершенного договора (имущество передано, деньги получены, право собственности зарегистрировано) одного желания стороны (или сторон) мало. Для «отмены» договора в судебном порядке должны быть серьезные причины:

После вступления в права собственности договор купли-продажи роли уже не играет. Поэтому расторгнуть его и вернуть собственность можно только, если в самом договоре указаны условия такого расторжения или при наличии обстоятельств, определённых законом.

После регистрации

Если обе стороны сделки согласны на расторжение договора купли-продажи квартиры после её перерегистрации, то они могут заключить новый ДКП и продать квартиру предыдущему владельцу. Так им удастся избежать судебных тяжб.

Основания и условия для расторжения сделки

• Нарушение закона при составлении договора.
• Заключение договора недееспособным лицом.
• Сделка оформлена лицом, не осознающим своих действий из-за алкогольного или наркотического опьянения.
• Подписание договора несовершеннолетним без участия его родителей или опекунов.
• Обманный путь заключения договора или принуждение к этому.
• Оформление мнимой сделки.