Нужно ли расторгать договор с коммунальщиками при продаже квартиры

С уважением А.Э.С. 10 Ноября 2015, 13:24 0 0 получен гонорар 33% 8,9 Рейтинг Правовед.ru 11177 ответов 6925 отзывов эксперт Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист, г. Москва Бесплатная оценка вашей ситуации

Прикладываем к нему свежую выписку из ЕГРН и отправляем заказным письмом с уведомлением. Если всё вышеперечисленное не помогло, обращаемся за помощью в Роспотребнадзор, Государственную жилищную инспекцию или Прокуратуру.

Отвечает ли новый собственник квартиры по долгам старого собственника?

Хочу поделиться как грамотно разобраться с возникшей проблемой, и, как говорится, — предупреждён, значит, вооружён. Прежде всего надо чётко понимать, что задолженность числится не за квартирой, а за собственником который ей владеет или владел и новый собственник не отвечает по долгам предыдущего собственника.

В настоящее время прежнему владельцу необходимо срочно направить возражения на судебный приказ (либо заявление об отмене).Судебный приказ будет отменен, об это следует незамедлительно уведомитьс судебных приставов, направив им также заявление о возврате взысканных денег

Она (прежний владелец), не всостоянии сделать это самостоятельно, а нанимать юристов, нет средств.Если это обязанности нового собственника то было бы логично обратиться в суд по взысканию всех затрат с собственника квартиры, включая обязательство перезаключить договоры на коммунальные услуги.

Автор:

Здравствуйте!С момента регистрации права нового собственника в Росреестре комплекс прав и обязанностей переходит к новому собственнику, с этого момента бремы оплаты коммунальных платежей на новом собственнике.

Если рассматривать ситуацию с людской точки зрения, то оплачивать квартплату за проживание, пока длится регистрация сделки или за обговоренный срок освобождения квартиры, должен тот, кто проживает в этой квартире.

В итоге, вопрос, кто платит квартплату при продаже квартиры после сделки за период проживания, становится несущественным, т.к. не ставший полноправным собственником покупатель вложился в ремонт и хочет деньги за квартиру и ремонт назад.

Варианты освобождения квартиры

Дело в том, что квартира это специфический товар. Получить ее сразу в руки, заплатив деньги, как за буханку хлеба не получится. Необходимо, чтобы прошла обязательная государственная регистрация сделки с недвижимостью.

Если такой договор не заключался, либо в нем не было условия об уведомлении, то можете смело к письменным возражениям на исковое заявление прилагать договор купли-продажи квартиры, выписку из ЕГРП о правообладателе указанной квартиры.

Поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 66 и пунктом 3 статьи 213 ГК РФ собственником имущества, созданного за счет вкладов учредителей (участников) хозяйственных товариществ и обществ, а также произведенного и приобретенного хозяйственными товариществами или обществами в процессе их деятельности, является общество или товарищество, а участники в силу абзаца второго пункта 2 статьи 48 ГК РФ имеют лишь обязательственные права в отношении таких юридических лиц (например, участвовать в управлении делами товарищества или общества, принимать участие в распределении прибыли), изменение состава участников (акционеров) не может служить основанием для прекращения трудового договора по пункту 4 статьи 81 ТК РФ с лицами, перечисленными в этой норме, так как в этом случае собственником имущества хозяйственного товарищества или общества по-прежнему остается само товарищество или общество и смены собственника имущества не происходит».

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1

«При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.»

Конечно, если УК требует оплаты газа и электричества, якобы использованных на участке, к которым они не подведены, это незаконно. Но, скорее всего, речь идет об оплате доли в расходе ресурсов для общих нужд, например, уличного освещения, дорог и охраны в поселке или СНТ, в состав которого входит данный участок. Степень освоенности участка автора вопроса при этом никак не влияет на регулярность этих платежей.

Отвечает юрист юридической службы «Единый центр защиты» Елена Ряховская:

Но во всех случаях нужно выяснить, у кого в собственности дороги, коммуникации и проч., чтобы не оказалось, что после расторжения договора с УК платить придется буквально за хождение по общей земле, а подключение в индивидуальном порядке к коммуникациям невозможно или слишком дорого.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко:

Первоначально необходимо определиться с тем, в каком образовании находится ваш земельный участок. Если земельный участок находится на территории СНТ (садоводческое некоммерческое товарищество), то все вопросы по обеспечению комфортного проживания – такие, как дороги, электрические и инженерные коммуникации и др. – решает СНТ за счет ваших членских взносов.

6.1 Каждая из Сторон заверяет и гарантирует, что она не ограничена в дееспособности, может по состоянию здоровья осуществлять свои права и обязанности, отсутствуют заболевания, не позволяющие понимать существо настоящего Договора, отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключить настоящий Договор на невыгодных для себя условиях.

Средства для оплаты долга могут быть предоставлены за счет аванса, выплачиваемого в счет цены договора. Правда в этом случае покупатель рискует лишиться денег, если сделка не состоится по каким-либо причинам.

Почему выгодно урегулировать порядок оплаты долга в договоре

1.1 В соответствии с настоящим Договором Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель – принять и оплатить жилое помещение (квартиру) (далее – «Квартира»), кадастровый номер _______, общая площадь _____, жилая площадь _____, количество комнат______ ,балкон ____м, расположенную на ____ этаже жилого многоквартирного дома по адресу ________.

Покупатель всегда может обратиться в ЖКХ, в энергосбытовую компанию. Внедряют такую практику и банки, например, Сбербанк России или Банк Москвы, где можно узнать, будут ли коммунальные долги при покупке квартиры.

Важно! Информацию о размере скидки от стоимости недвижимости нужно прописать в договоре купли-продажи отдельным пунктом, но не в рамках итоговой цены. Это особенно важно при оспаривании сделки, если квартира переходит назад к предыдущему собственнику.

Продавец банкрот: в чем заключаются риски для покупателя

Вы узнаете, как купить квартиру с долгами за коммунальные услуги (ЖКХ), какие долги переходят при покупке квартиры, кто будет оплачивать долг, как правильно продать жилой объект с долгами по жилищно-коммунальному хозяйству и какой пакет документов нужно собрать

• Цена квартиры — 4,8 млн.руб.
• Подробные данные о переводе долга. Например, покупатель принимает на себя обязанность по уплате долгов, числящихся за квартирой по адресу …, в размере 150 тыс.руб. перед ООО «ЖЭУ-3» и 50 тыс.руб. перед ООО «Газпром Межрегионгаз».
• Максимальную дату оплаты. Например, покупатель обязуется оплатить долги до 1 февраля 2019 года. Или в течении 30 дней после подписания договора и т.д.

У меня есть знакомый, зовут его Артем. Он рассказал мне как он продал свою квартиру. Долги по ЖКХ у него были примерно 170 тыс.руб. Квартиру решил продать за 3.7 млн.руб и нашел покупателей. Долги по ЖКХ списали с цены и вышло 3 700 000 — 170 000 = 3 530 000 руб. Эта сумма и была прописана в договоре купли-продажи. О долгах за коммуналку нигде в документах не указали.

Способ №2 — покупатель расплачивается после сделки купли-продажи, откуда часть денег пойдет на оплату долга

Плюс способа — покупатели охотнее соглашаются так рассчитываться с продавцом, потому что для них это более безопасно и лучше защищает их интересы. Также риэлторы часто используют этот способ.

Несвоевременная оплата услуг ЖКХ и коммунальных ресурсов грозит начислением штрафов и пени на сумму долга. Управляющие компании вправе размещать списки должников в местах общего пользования, что служит моральным стимулом как можно скорее рассчитаться с долгами.

Коммунальные платежи

Особенность данного договора будет состоять в том, что здесь обязательно должна быть прописана сумма долга по коммунальным услугам. Иначе можно считать, что продавец не уведомил покупателя о существенных условиях заключения сделки и тот вправе оспорить договор в судебном порядке.

Заключение сделки

Уведомление пишется в свободной форме на имя руководства УК. Главное, чтобы в нем содержалась конкретная просьба об открытии нового счета для внесения платы за услуги ЖКХ. К уведомлению прилагаются копии правоустанавливающих документов от нового собственника квартиры: копия договора купли-продажи и выписка из ЕГРН с указанием смены правообладателя.

Разбираясь, как расторгнуть договор купли продажи квартиры после гос регистрации, человек выяснит, что действие может быть осуществлено, если обстоятельства существенно изменились. Сюда относят ситуации, при знании о наступлении которых, гражданин отказался бы заключать сделку.

Сделка между продавцом и покупателем регламентирует договор купли-продажи. Если участников процедуры что-то не устроило, соглашение может быть расторгнуто. Процедуру проще всего осуществить до обращения в Росреестр. Если выполняется расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации, это может привести к возникновению ряда сложностей. Гражданин должен учитывать, что подобное действие можно выполнить далеко не всегда.

Расторжение договора в соответствии с действующим законодательством

Если осуществить расторжение договора хочет только один участник процесса, эксперты рекомендуют попытаться достигнуть соглашения со второй стороной договора. Для этого потребуется отправить письменное предложение об отмене сделки. Если лицо отказывается от расторжения или не отвечает на поступившее уведомление в течение 30 дней, гражданин получает право на составление иска. Однако для расторжения ранее заключенного договора одного желания мало. Чтобы сделка была отменена, должны присутствовать веские причины. Среди них выделяют нарушения существенных пунктов договора, а также ряд иных случаев. Они зависят от особенностей сложившейся ситуации.

Благополучное расторжение договора предполагает, что отношения между его участниками прекращаются и все возвращается в исходное состояние. Квартира — продавцу, внесенные денежные средства – покупателю. Если договором предусмотрены особые условия расторжения договора, то результат будет соответствовать этим условиям.

В судебном порядке

Непосредственно договором могут быть предусмотрены причины и порядок досрочного его прекращения и расторжения. Совершение такого юридического акта по обоюдному согласию сторон оформляется в удобном для них соглашении о расторжении договора.

Расторжение договора купли-продажи квартиры в связи с неоплатой

1. Расторгнуть договор купли-продажи квартиры можно по соглашению сторон либо в одностороннем порядке через суд.
2. Договор может быть расторгнут только при наличии веских оснований.
3. Последствия расторжения договора до его государственной регистрации минимальны.
4. Требования истца о расторжении сделки в суде должны быть доказаны.

Если покупатель не оплатил товар, продавец вправе потребовать признать договор недействительным и вернуть его обратно. Но суд может принять решение о расторжении сделки или обязать покупателя исполнить условия договора с истребованием в пользу продавца не только суммы по договору, но и неустойки за все дни просрочки.

• при обнаружении обременений и притязаний третьих лиц, о которых покупателю не было известно до совершения сделки;
• если продавец отказывается передавать ему недвижимость, являющуюся предметом договора сделки;
• при обнаружении существенных качественных недостатков объекта, обнаруженных при проведении экспертизы, которую назначает суд.

Ситуация 1. Расторжение по инициативе продавца.

Оспорить правомерность совершенной сделки вправе любая из сторон в течение трехлетнего срока после ее государственной регистрации. Действительным договор сделки считается с момента подписания обеими сторонами, тогда же происходит переход права собственности на объект от одного владельца к другому.

А разве не действует здесь правило о сроке предъявления требований, связанных с ненадлежащим качеством, установленным в отношении недвижимости на 5 лет?
Батарею, например, в межотопительный сезон трогать бесполезно — это скрытый недостаток и может быть обнаружен только по истечении какого-то времени.

Да и договор и акт. Акт простой. Продавец передал квартиру такуюто, столько комнат,
Покупатель принял.
Претензий не имеет есть фраза.
Но конкретно к чему не расписано.
А теперь у покупателя претензии к коммунальным услугам : отопление, водоснабжение. И покупатель обвиняет Продавца, что тот утаил реальную ситуацию.

Поиск по теме

Состоялась сделка купли-продажи квартиры. Зарегистрирована.
Может ли Покупатель аннулировать сделку, если его не устроило состояние квартиры : температура отопления, водоснабжение (напор воды, периодическое ее отсутствие), наличие проблем в подвале дома (сточные воды).?
Если может, то на каком основании и как Продавцу противостоять этому?

Статья 154 относит к таким платежам и взносы на капитальный ремонт, но здесь данная норма вступает в противоречие с пунктом 3 статьи 158, которая назначает ответственным за все долги по капитальному ремонту собственника, обладающего жильем в данный момент. Избежать данного платежа невозможно, только если иное не оговорено в договоре.

Содержание статьи:

• Обратиться к продавцу с просьбой предоставить документы на собственность, имеющиеся выписки.
• Запросить выписку в ЕГРП, в частности, чтобы установить наличие уже наложенных арестов и прочих обременений.
• Обратиться в управляющую компанию, специализированный портал или расчетный центр, где получить сведения о текущей задолженности. Получение некоторых сведений возможно лишь с согласия собственника. С другой стороны, если собственник не предоставляет данных о квартире и долгах – это уже повод от нее отказаться.
• В случае если долги обнаружены, предложить в договор внести пункт о самостоятельном погашении долгов или о сохранении задолженности за старым собственником.
• В качестве варианта, если продавец согласен на погашение долгов новым владельцем, дополнительно указать размер скидки от стоимости квартиры. Прописывать скидку следует отдельным пунктом, но никак не в рамках итоговой цены. Причина проста – в случае оспаривания сделки, продавец вернет себе квартиру (вернув деньги покупателю), но с оплаченными счетами.
• Обратиться в Росреестр за регистрацией прав собственности.
• Составить передаточный акт, передать средства любым удобным способом и зафиксировать отдельным документом показания счетчиков. Для большей уверенности необходимо заверить акт с показаниями в управляющей компании.

Пример по порядку покупки квартиры с долгами по ЖКХ

Приобретение квартиры с долгами по платежам в пользу коммунальщиков – не является существенным обременением, кроме случаев, когда в отношении владельца и его имущества (в частности, квартиры) наложен арест. Законом определено, что:

После регистрации права собственности вы получите экземпляр договора купли-продажи со штампом о государственной регистрации перехода права собственности и выписку из ЕГРН. Где и как получать документы, скажет специалист, принявший у вас документы на регистрацию.

Как подать документы на регистрацию права собственности на квартиру

Мебель. Если квартира продается с мебелью, кондиционером и другими движимыми вещами, это нужно указать в договоре. Подойдет фраза: «Все имущество продавца, находящееся в квартире в день ее передачи покупателю, переходит в собственность покупателя, цена указанного имущества включена в стоимость квартиры». Лучше всего описать это имущество в договоре или акте приема-передачи.

Кто платит за договор купли-продажи квартиры

Сейчас все правоустанавливающие документы хранятся в архивах государственных органов вечно, но получить документ, равноценный утерянному, не получится. В управлении Росреестра могут предоставить только копию договора купли-продажи. Она не имеет юридической силы и подойдет только для ознакомления.