Внешний износ земельного участка

Внешний износ земельного участка

Оценка по нормативной цене земли с учетом затрат на воспроизводства инфраструктуры целесообразна при ликвидации предприятий, аресте их имущества. Такой метод оценки введен для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и в других случаях, предусмотренных законодательством. Данная цена ежегодно определяется согласно Постановлению Правительства РФ «О порядке определения нормативной цены земли» от 15 марта 1997 г. №319 органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям. Предложения об оценочном зонировании территории субъекта РФ и о нормативной цене земли по указанным зонам представляются комитетами по земельным ресурсам и землеустройству

Определение износа объекта недвижимости

Расчет неустранимого функционального износа методом капитализации избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для поддержания здания в хорошем состоянии, может быть произведен подобным образом. Данный подход предпочтителен для оценки неустранимо го функционального износа зданий, отличающихся нестандартными ар хитектурными решениями и в которых тем не менее размер арендной платы сопоставим с арендной платой по современным объектаманалогам в отличие от величины эксплуатационных затрат.

ФУНКЦИОНАЛЬНЫЙ И ВНЕШНИЙ (ЭКОНОМИЧЕСКИЙ) ИЗНОС

Пример 36. Определить внешний (экономический) износ склада, если известно что: чистый доход без учета внешних факторов после устранения исправимого физического и функционального износа составляет 25 000 тыс. руб.; текущий чистый доход после устранения исправимого физического и функционального износа – 21 000 тыс. руб.; стоимость земли 5 000 тыс. руб., норма капитализации для земли 10%; норма капитализации для земли 15%.

Внешний износ земельного участка

Внешний (экономический) износ — это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного либо экономическими, либо политическими факторами, либо другими внешними факторами [24, с. 66]. Внешний недвижимости, в зависимости от вызвавших его причин, в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраняться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Земельный участок или место расположения

Такой дом практически не занимает земельного участка, участок по-прежнему используется в качестве городской транспортной магистрали, а площадь опор пренебрежимо мала по сравнению с площадью застройки дома. Сама площадь застройки теряет здесь свой наглядный смысл, но может быть посчитана через проекции дома на участок земли.

Затратный подход к оценке земельных участков

Прямые издержки — это расходы, непосредственно связанные со строительными работами. Они включают: стоимость строительного оборудования и материалов, заработную плату строительных рабочих, стоимость эксплуатации строительных машин, стоимость временных сооружений и инженерных сетей в период строительства, прибыль и накладные расходы подрядчика.

Определение износа земельных участков

К социальным факторам относится демографическая структура населения, его численность, плотность, состав. К примеру, стоимость земельных участков в северных регионах с малой плотностью заселения куда ниже, чем в больших городах на западе страны. К правовому регулированию относятся правовые нормы частного и публичного права. К природным условиям относятся климат, геологические и гидрологические условия и пр. Важно отметить также фактор наличия разрешенных видов использования земельных участков, поскольку те или иные факторы могут значительно влиять на величину стоимости земельного участка, либо не оказывать влияния вовсе.

Подходы к концепции стоимости земельных участков

Предприниматель тратит деньга для получение прав на земельный участок (право собственности, право пользования, право аренды). Предприниматель развивает инвестиционный проект на этом земельном участке и затем все вместе продает или сдает в аренду, или использует в своих целях (объекты строительства и земельный участок).

Оценка недвижимости, метод калькуляции затрат

Когда здание стареет, оно становится менее желаемым (и ценным), чем новое, что объясняется его физическим износом (амортизацией). С течением времени, а также под действием неблагоприятных погодных условий и неправильной эксплуатации здание постепенно приходит в негодность. Истершиеся полы, облущившаяся покраска, осыпавшаяся штукатурка, покрывшаяся ржавчиной сантехника и протекающая крыша снижают стоимость недвижимости в сравнении с новой постройкой. Ваша задача заключается в том, чтобы понять, какую именно часть своей первоначальной стоимости потеряла оцениваемая вами недвижимость.

Внешний износ земельного участка

Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.

Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости

Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания, следует принимать по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденным в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей — по их сметной стоимости.

Метод выделения

Основные методы определения восстановительной стоимости улучшений земельных участков на дату оценки базируются на пересчете сметной стоимости строительства улучшений, определенной в ценах одного из базисных периодов (1969,1984,1991,1998 гг. или 2001 г.), в сметную стоимость строительства улучшений на дату оценки с использованием индексов пересчета сметной стоимости.

Определение износа объекта недвижимости

К сверхулучшениям относят позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Устранимый функциональный износ в данном случае измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций «сверхулучшений» минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидационная стоимость демонтированных элементов.

Затратный подход к оценке недвижимости

Метод сравнительной единицы начинается с определения стоимости строительства сравнительной единицы (1м 2 , 1м 3 ) аналогичного здания. Затем вносятся поправки на различие между оцениваемым и аналогичным объектом. Полная стоимость оцениваемого объекта определяется путем умножения скорректированной стоимости единицы сравнения на количество единиц сравнения. При выборе объекта аналога необходимо учитывать единое функциональное назначение, близость физических характеристик, сопоставимый хронологический возраст сравниваемых объектов и другие характеристики.

Затратный подход

Время продажи — один из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для того чтобы производить поправки цен по сопоставимым сделкам, необходимо знать тенденции цен на земельном рынке, т. е. изменение цен на землю с течением времени. В российских условиях имеет место ежегодная сезонная тенденция повышения цен на земельные участки, зарегист­рированы значительные сезонные колебания цен на них: весной цены возрастают, зимой — падают. По Подмосковью, например, сезонные колебания в некоторых районах достигают 15—20%.