Содержание
Согласно Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» уведомления застройщика о совершении передачи прав не требуется.
Перечень нужных документов
Поскольку жилплощадь приобретается инвесторами не для личного пользования, а с целью получения прибыли, так как цена квартиры на начальном этапе возведения новостройки значительно ниже, чем по окончании работ.
Возможность получения вычета
Но многие строительные фирмы предусматривают данное условие в договоре ДУ. Поэтому прежде чем приступать к оформлению переуступки нужно отправить письменное уведомление в адрес застройщика (рекомендуется направлять его почтовым отправлением – заказным письмом с сохранением квитанции об отправке).
Таким образом, в случае принятия п. 1 Обзора в этой редакции теоретические рассуждения о соотношении действительности договора об уступке и действительности передаваемого права в самое ближайшее время окажутся подкрепленными авторитетным суждением высшей судебной инстанции.
На наш взгляд, непременное наличие между цедентом и цессионарием обязательственного договора об уступке, регулирующего обязательства сторон в связи с уступкой, позволяет провести аналогию между передачей прав и передачей вещей .
Взаимосвязь действительности соглашения о цессии и действительности уступленного права
Буквальное толкование этого выражения должно быть таким: права, являющегося предметом уступки, не существует, так как основание, из которого это право якобы возникло, отвечает признакам недействительности, установленным ГК РФ либо иными законами.
А вот доходов от реализации товаров у продавца-цедента не будет. Ведь при упрощенке выручку от реализации товаров надо отражать в доходах на дату поступления оплаты. А в данной ситуации оплата за товары не поступала и не поступит. Такой вывод следует из положений пункта 1 статьи 346.15, пункта 1 статьи 346.17 Налогового кодекса РФ.
В июне ООО «Альфа» реализовало ООО «Торговая фирма «Гермес»» товар на сумму 590 000 руб. (в т. ч. НДС – 90 000 руб.). Себестоимость реализованного товара составила 350 000 руб. Согласно договору поставки срок оплаты товара проходит в два этапа – 28 июля и 28 августа. Учет доходов и расходов «Альфа» ведет по методу начисления, налог на прибыль платит ежемесячно. Год не високосный.
ОСНО: НДС
Облигации могут быть именными – бездокументарными или на предъявителя – документарными. Имущественные права владельца именной – бездокументарной облигации подтверждают сертификат, решение о выпуске ценных бумаг и соответствующие записи по счетам, которые ведет специально уполномоченное лицо. Права владельца облигации на предъявителя подтверждает только сама эта ценная бумага.
Например: Цедент, имеющий дебиторскую задолженность по отгруженным товарам в размере 118 000 руб. (в т.ч. НДС 18 000 руб.) уступил требование по оплате цессионарию за 100 000 руб. Налоговая база по НДС по сделке = сумма к получению от нового кредитора без НДС минус сумма уступленного долга с НДС. Поскольку в данном случае налоговая база меньше нуля (100 000 руб. – 118 000 руб.), НДС не начисляется.
Цедент (первоначальный кредитор), применяющий общую систему налогообложения (ОСН)
1. НДС при приобретении права требования, вытекающего из задолженности по оплате товаров (работ, услуг): сумма «входного» НДС может быть принята к вычету цессионарием на основании корректно оформленного счета-фактуры, полученного от цедента после принятия приобретенного права требования, в случае если размер приобретенного права требование ниже суммы, уплаченной при приобретении права требования.
Цессионарий (новый кредитор), применяющий ОСН
- если срок платежа уже наступил, то убыток включается во внереализационные расходы в полном объеме.
- если срок платежа еще не наступил, то во внереализационные расходах можно учесть только сумму, не превышающую предельную величину убытка, исчисленную по выбору налогоплательщика либо исходя из методов, применяющихся при контролируемых сделках, либо исходя из ключевой ставки ЦБ. При этом порядок учета убытка в этом случае должен быть закреплен в учетной политике и если предельная величина убытка будет определяться исходя из ключевой ставки, то следует указать, что предельный размер убытка определяется как сумма процентов по долговым обязательствам, исходя из максимальной ставки, установленной пп. 1. п. 1.2 ст. 269 НК РФ.
На дату поступления на расчетный счет денежных средств в размере 150 000 руб. вся сумма включается в доходы. При этом суммы, уплаченные цеденту при приобретении права требования в размере 100 000 руб. в расходах не учитываются, налоговую базу при расчете единого налога не уменьшают.
Если цедент применяет упрощенную систему налогообложения, то согласно положениям п. 1 ст. 346.17 НК РФ на дату поступления денежных средств от цессионария на расчетный счет, в кассу, иным имуществом у цедента вся полученная сумма признается доходом.
Цедент на ОСН уступает право требования с дисконтом (убытком)
Согласно положениям пп. 2.1 п. 1 ст. 268 и п.1 ст. 279 НК РФ, сумма уступленной задолженности включается в расходы, и если сумма, причитающаяся к получению от цессионария, меньше уступленного долга, то разница в этом случае признается убытком цедента.
Поэтому проверки деклараций по НДС проводятся особенно тщательно. Случаи, когда «камералка» проходит «безболезненно» для налогоплательщика, очень редки. В большинстве ситуаций бизнесмену приходится давать многочисленные пояснения и предоставлять массу документов, чтобы отбиться от претензий, предъявленных контролерами.
Похожая ситуация возникает, когда цессионарий приобрел «пакет» из нескольких долгов, а в налоговом периоде получил возврат только по одному из них. Скорее всего, второй вариант «не понравится» контролерам, т.к. налог при этом поступает в бюджет позднее.
Продажа долга покупателем
У цессионария облагаемая база по НДС возникает при получении денег от должника. В этот момент он выставляет счет-фактуру в одном экземпляре. В строке «покупатель» нужно указать должника, в графе 5 — разницу между поступлениями от должника, и затратами на приобретение долга.
А вот второе требование, по соответствию Защита прав дольщиков , у многих вызывает недоумение – потому что застройщик требует получать на такой шаг его согласие и вдобавок платить за переуступку прав. Возникает закономерный вопрос – это вообще законно или строительная компания просто пытается заработать везде, где сможет?
Ирина Леонидовна Урадовских — адвокат по таким делам, как земельные споры, споры по недвижимости, споры с застройщиками, медицинские споры, дела по банкротству, дела по разделу имущества, споры по детям, все виды жилищных споров.
Адвокат Ирина Леонидовна Урадовских, юрист по недвижимости
Исходя из таких предпосылок, строительная компания часто включает в ДДУ и пункт о том, что для переуступки своего права требования дольщик должен прийти к застройщику и получить на такой шаг разрешение строительной компании. И не просто получить формальное согласие – а еще и платить за переуступку прав.
Сервис заменит вам бухгалтера и поможет сэкономить. Эльба сама подготовит отчётность и отправит её через интернет. Она рассчитает налоги, поможет формировать документы по сделкам и не потребует специальных знаний.
Для уступки права требования денег не нужно согласие должника. Логика такая: должнику без разницы, кому платить. Кредитор может продать право требования, даже если в договоре есть пункт про запрет или обязательное согласие должника. В нашем примере поставщик не должен спрашивать согласие владельца кафе, чтобы продать долг за крафт юристам. Пункты договора поставки не меняют дело.
Справочная / Договоры
Должник может предъявить новому кредитору любые претензии, которые у него были к старому: крафт некачественный, с доставкой затянули, одной упаковки недосчитались. Теперь разбираться с претензиями — забота нового кредитора.
Поэтому при рассмотрении судом иска, предъявленного в защиту права, суд должен в первую очередь рассмотреть вопрос о наличии законного права, в том числе в случаях рассмотрения иска, основанного на договоре цессии (перевода долга) — проверить законность цессии (перевода долга), и, следовательно, наличие у стороны спора права, основанного на цессии, либо обязанности, основанной на переводе долга.
О суде
С таким утверждением трудно согласиться, поскольку смешиваются такие институты, как поручение, по которому кредитор (доверитель) может поручить поверенному совершить определенные юридические действия (в том числе по истребованию долга), и цессия, когда кредитор выбывает из обязательства, и передаваемое действительное право требования должно получить встречное возмездное предоставление. Величина риска невозможности реализации передаваемого права требования может быть учтена сторонами при определении его цены. Смешивание поручения и цессии создает невозможность применения к данному договору норм и того, и другого института. Представим себе ситуацию, когда новый кредитор не будет взыскивать задолженность с должника. Утративший право (требование) первоначальный кредитор лишен возможности при предъявлении к новому кредитору убытков в связи с неполучением возмездного предоставления по цессии доказать их, поскольку по договору цессии новый кредитор не обязывался перед первоначальным кредитором непременно взыскать задолженность. Не может быть к нему предъявлено и требование об оплате права, поскольку обязанность по оплате возникает у него только после истребования задолженности.
Возмездность цессии (перевода долга)
Даже и при наличии в договоре цессии условия об оплате переданного права требования, но отсутствии длительное время реальных действий хотя бы одной из сторон по оплате (истребованию оплаты), суду следует обсудить вопрос о том, не является ли данное условие договора мнимым (статья 170 Гражданского кодекса Российской Федерации) и не является ли цессия ничтожной в силу безвозмездности.
Однако из всех перечисленных в этой норме оснований термин «недействительность» может быть без всяких оговорок применен только к сделкам и к решениям органов власти (так как именно они могут быть признаны недействительными). Судебные же решения, к примеру, не признаются недействительными, а отменяются судами вышестоящих инстанций. В отношении же исключительных прав, деликтов и актов неосновательного обогащения ситуация еще больше усложняется — для того чтобы констатировать «невозникновение» деликтного либо кондикционного притязания, необходимо соответствующее судебное решение.
Что такое «недействительность переданного требования»?
Еще одно соображение. Кажется, законодатель вполне последовательно «разводит» случаи уступки права с пороком и передачи недействительного права. На эту мысль наводит норма ст. 386 ГК РФ, позволяющая должнику заявлять против цессионария возражения, которые он имел против первоначального кредитора. Кроме того, специальная норма ст. 412 ГК РФ допускает проведение должником зачета требования к цеденту против требования цессионария. Следовательно, передача права, обремененного возражениями, не является случаем передачи недействительного права и потому к этой ситуации не может применяться ст. 390 ГК РФ. Против «недействительного» права можно возражать, только лишь опираясь на порок в основании, и тем самым обосновывать невозникновение права. Понятно, что, к примеру, зачет возможен только в качестве встречного возражения против действительного права.
Взаимосвязь действительности соглашения о цессии и действительности уступленного права
Этот подход является в корне неверным. Недействительность (отсутствие) права, являющегося предметом уступки, не может оказать влияние на обязательственные отношения сторон по поводу уступки. Здесь опять-таки уместно провести аналогию с продажей вещей — ведь никому не придет в голову признавать договор купли-продажи вещи недействительным только оттого, что продавец не смог исполнить договор из-за отсутствия у него в собственности вещей, соответствующих предмету договора. Более того, и в литературе, и среди практикующих юристов последнее время стала возобладать точка зрения о том, что договор, по которому лицо обязалось продать не принадлежащую ему вещь, не может быть признан недействительным только потому, что у продавца в момент заключения договора купли-продажи отсутствовало право собственности на предмет продажи.
В статье расскажу все, что знаю про цессию. Эта информация пригодится, если решите купить квартиру в новостройке, будете получать возмещение со страховой компании или столкнетесь с недобросовестным заказчиком, подрядчиком, поставщиком или покупателем.
Как работает и зачем она нужна
Уступка на стадии судебного разбирательства или исполнительного производства. Цессионарий должен обратиться в суд с заявлением о процессуальном правопреемстве. Судья проверит документы и, если все нормально, вынесет определение.
Оспаривание и признание недействительным
Так как сумма превышает лимит, договор займа должен быть зарегистрирован в банке. Тогда цедент должен снять его с учета, а цессионарий — поставить на учет уже от себя. Лучше заранее уточнить в отделе валютного контроля банка, как сделать все правильно.
Всё-таки в Постановлении Президиума ВАС РФ от 11 февраля 2014 г. № 13846/13 суд активно использовал банкротные мотивы:
Из материалов дела следует, что действия руководства субарендатора были направлены на создание перед своим кредитором необоснованно высокой задолженности, которая фактически привела к прекращению деятельности общества «СК СОЮЗ» как застройщика и его банкротству. Тем самым был нанесен вред самому обществу и, как следствие, шансы конкурсных кредиторов на получение денежных средств в процессе конкурсного производства практически свелись к нулю по причине включения в реестр требований кредиторов требования на сумму свыше 58 000 000 рублей. В результате аккумулирования доли в размере 55 процентов требований всех конкурсных кредиторов общество «ОмегаСтройТех» смогло, по сути, контролировать банкротный процесс.
Оставляя решение суда первой инстанции в силе, суд апелляционной инстанции сослался на то, что между заключением договора субаренды и подачей заявления о банкротстве прошло более двух с половиной лет. При этом суд не учел, что общество «ОмегаСтройТех» самостоятельно определяло время подачи как искового заявления о взыскании долга, так и заявления о признании общества «СК СОЮЗ» банкротом.
Установленный договором субаренды высокий размер арендной платы и согласованный график платежей подтверждает намерение арендодателя получить максимальную прибыль в короткий срок, равный четырем месяцам (до 31.12.2008), в то время как договор заключался на одиннадцать месяцев (до 21.06.2009). При этом поведение общества «ОмегаСтройТех», предъявившего иск о взыскании долга по арендной плате только в январе 2010 года, то есть через 7 месяцев после прекращения договора субаренды, свидетельствует о недобросовестности арендодателя.
С учетом того, что Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» установлены специальные сроки для оспаривания сделок, совершенных в период подозрительности, поведение общества «ОмегаСтройТех» в совокупности с другими обстоятельствами дела могло свидетельствовать о его намерении усложнить процесс оспаривания совершенных вопреки интересам общества «СК СОЮЗ» и его кредиторов сделок.
Признание иска в суде первой инстанции может подтверждать наличие в действиях руководства общества «СК СОЮЗ» намерения причинить ущерб обществу. При этом утверждение общества «ОмегаСтройТех» о частичной оплате арендных платежей в размере 10 000 000 рублей не находит подтверждения в материалах дела.
А Постановление Пленума ВАС РФ от 16 мая 2014 г. № 28 всё-таки про оспаривание крупных и заинтересованных сделок. В данном деле цессионарий и его участники не оспаривали цессию по крупности/заинтересованности. И сделка была признана недействительной по ст. 168 ГК, а не по п. 2 ст. 174 ГК.
Замена 174 на 168 — это, как минимум, обход правила о сокращённом сроке исковой давности.
Introduction to English Legal System
« Между тем условие договора, определяющее предоставление со стороны одного лица, существенно превышающее встречное предоставление или обычную рыночную цену, уплачиваемую в подобных случаях, может свидетельствовать о недобросовестном поведении, являющемся основанием для признания сделки недействительной в соответствии со статьями 10, 168 ГК РФ »
Загрузка...
