Обеспечительный платеж в договоре

Обеспечительный платеж (ГК РФ)

После окончания периода действия арендного соглашения обеспечительный взнос может засчитываться как плата за последний месяц или возвращаться пользователю. Однако на данной стадии у последнего могут возникнуть определенные сложности. Если собственник недобросовестно исполняет свои обязательства, получить обратно средства будет крайне проблематично. Если арендатор исправно соблюдает условия сделки, то в случае отказа он может обратиться в суд. Практика по делам такой категории весьма неоднозначна.

В п. 3 ст. 381.1 Кодекса предусмотрено, что стороны могут оговорить условие, при котором осуществляется дополнительное внесение либо возврат обеспечительного платежа при возникновении конкретных обстоятельств. Данное положение дает возможность стимулировать законное поведение контрагента. Как правило, оно используется при заключении долгосрочных контрактов для гарантии своевременного погашения задолженности. К примеру, кредитор может установить лимит обязательства. В случае его превышения увеличивается и сумма отчисления. Также кредитор, напротив, может уменьшить размер обеспечения, если должник своевременно погашает обязательство.

Зачет гарантийного (обеспечительного) платежа

Важно ! Если арендодатель обратился в суд с иском о взыскании арендной платы, арендатор не сможет заявить о зачете обеспечительного платежа в счет уплаты задолженности (п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 N 65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований»). На основании данной правовой позиции ВАС РФ суды указывают, что в этом случае арендатор может обратиться со встречным иском о взыскании обеспечительного платежа (Постановление ФАС Московского округа от 25.07.2011 N КГ-А41/7394-11, Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2011 по делу N А56-61686/2010).

«Стороны могут зачесть обеспечительный платеж, уплаченный арендатором по настоящему договору, в счет исполнения обязательств арендатора по ремонту арендованного имущества перед его возвратом. При этом стоимость ремонта определяется по смете, составленной независимым экспертом ________________________».

Обеспечительный платёж по договору аренды

Законом пр едусмотрены разные способы обеспечения выполнения обязательства. Наиболее известным из них является залог. Неким подобием залога для договора аренды является обеспечительный платёж аренды. Анализ ст.381.1 ГК РФ позволяет определить обеспечительный платёж, как способ обеспечения выполнения обязательства, путём внесения определённой денежной суммы, одной стороною в пользу другой.

Кроме функции исполнения обязательства, обеспечительный платёж имеет ещё одну – он может стать своеобразным «резервным фондом» обязательства. Так, условиями сделки может быть предусмотрено право стороны, на счёт которой внесены средства, осуществлять издержки из обеспечительного платежа, в случае ненадлежащего выполнения контрагентом обязательства. Например, если арендатор не внёс очередной месячный арендный платёж, арендодатель может денежные средства, внесённые ранее засчитать, как именно этот арендный взнос.

Обеспечительный или гарантийный платеж по договору аренды

В качестве обеспечительного платежа в договоре аренды обычно выступают денежные средства. Чаще всего они предназначаются для покрытия потерь от несвоевременного внесения арендной платы. Поэтому величина такого платежа, как правило, ставится в зависимость от суммы оговоренной договором платы за какой-либо из периодов аренды: месяц, квартал или год. Хотя возможно и установление любой суммы произвольного размера.

В отношении обложения этого платежа НДС следует ориентироваться на норму п. 1 ст. 381.1 ГК РФ, указывающего на то, что превращение его в средства, засчитываемые в оплату услуг по аренде, происходит только при определенных обстоятельствах, которые могут и не наступить. То есть до этого момента гарантийный платеж является средством обеспечения, а не средством расчетов, и, соответственно, не облагается НДС.

Что такое обеспечительный платеж

В судебной практике очень много споров о сути примененных мер обеспечения. Стороны обязательства зачастую совершают юридически значимые действия, имеющие определенное место в законодательстве, при этом применяя другие названия. Само по себе название для толкования сути обязательства не важно, и к возникшим отношениям применяются нормы того вида обеспечения, которым оно является по своей сути.

При неисполнении основного обязательства убытки кредитора покрываются за счет обеспечительного платежа. Этот вид обеспечения не обладает штрафной функцией, как, например, неустойка, и тут нет яркого стимулирующего характера обеспечения. Просто перед должником стоит выбор – выполнить обязательство, что равно передаче денег кредитору, или потерять отданное кредитору денежное обеспечение, что означает то же самое.

Обеспечительный платеж в договоре

В противном случае возможна ситуация, в которой арендатор, надлежащим образом выполнивший свои обязательства по договору, потребует возврата обеспечительного платежа от нового собственника, в то время как фактически денежные средства он перечислил прежнему арендодателю. Суд может обязать нового арендодателя возвратить арендатору сумму обеспечительного платежа, указав, что при изменении стороны в договоре аренды в результате смены собственника к новому арендодателю переходят все обязанности прежнего арендодателя (Определением ВАС РФ от 14.11.2011 N ВАС-12700/11 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС для пересмотра в порядке надзора).

Подходы в судебной практике к решению вопроса о судьбе обеспечительного платежа при смене собственника арендованного имущества сформированы до вступления в силу ст. ст. 381.1, 381.2 ГК РФ. Представляется, что эти подходы сохранят актуальность, поскольку новыми нормами данный вопрос не урегулирован. Более того, в силу диспозитивности ст. 381.1 ГК РФ стороны вправе самостоятельно определить судьбу обеспечительного платежа в указанной ситуации.

Обеспечительный платеж как способ обеспечения исполнения обязательств опрос на блоге

По смыслу п. 1 ст. 381.1 ГК РФ обеспечительный платеж — это внесение одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы, за счет которой обеспечивается исполнение денежного обязательства, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора.

Сумма обеспечительного платежа становится «плавающей». Своевременно оплачиваешь товар (работу, услугу)? Сумма обеспечительного платежа снижается, заслужил. Наоборот, срываешь сроки оплаты и долг достиг такого-то размера? Сумма обеспечительного платежа увеличивается.

Обеспечительный платеж в договоре аренды

Формально Вы нарушили п.8.4. договора, но я бы сказал так — можно обратиться в суд и уже в суде излагать Вашу точку зрения. На мой взгляд, Суд встанет на Вашу сторону и вернёт Вам 60 т.р. Так как формально Вы нарушили условие договора, но фактически арендодатель получил то, что хотел — арендную плату за два месяца.

Обычно (особенно практикуется в типовых договорах крупных торговых центров, таких как МЕГА), возможность возврата гарантийного депозита исключена полностью, либо Арендатору даётся шанс его вернуть, но при этом необходимо исполнить кучу обязательтсв, предшествующих возврату. Судебной практики, подтверждающий что возврат депозита возможен, если Арендатор не исполнил обязательства, предусмотренные договором, нет!

Обеспечительный платеж в договоре аренды

Предоставление имущества в аренду рассматривается как оказание услуг и является объектом налогообложения по НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146, пп. 1, 4 п. 1 ст. 148 Налогового кодекса РФ). Налоговая база определяется как установленная договором стоимость аренды без учета НДС (п. 1 ст. 154 НК РФ).

По договору аренды, наш арендатор перечисляет нам обеспечительный платёж. Мы учли его как аванс и уплатили НДС. Договор аренды расторгнут 23 числа, т.е. аренда была неполный месяц. По доп.соглашению обеспечительный платёж засчитан за последний месяц аренды. Но платёж больше начисленной суммы арендной платы. Далее, при передаче помещения арендодателю били обнаружены недостатки в состоянии помещения, зафиксированные в акте. Стороны договорились зачесть остаток обеспечительного платежа в счёт возмещения причинённого ущерба. Вопрос: начисляется ли НДС при данной операции и как быть с НДС, ранее уплаченным в бюджет с обеспечительного платежа?

Обеспечительный платеж в договоре

Сторона, обязанная внести обеспечительный платеж, в силу п. 2 ст. 314 ГК РФ должна перечислить его в течение семи дней с момента предъявления соответствующего требования другой стороной. Обязанность внести платеж в другой срок может быть предусмотрена законом, иными правовыми актами, вытекать из обычаев, существа обязательства или его условий (п. 2 ст. 314 ГК РФ).

Кроме того, срок может исчисляться с момента исполнения обязанностей одной из сторон или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором, например прекращения договора (п. 1 ст. 314 ГК РФ). К примеру, если платеж вносит арендатор, стороны могут указать в договоре, что арендодатель должен его вернуть в течение определенного срока с момента исполнения арендатором обязанности по возврату имущества после прекращения договора.