218 фз компенсационный фонд

Федеральный закон от 29 июля 2020 г

Федеральный закон от 29 июля 2020 г. N 218-ФЗ
«О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

Для защиты прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков решено создать специальный фонд. Определены его статус, основные направления деятельности. В числе функций — формирование компенсационного фонда; учет поступивших в него обязательных отчислений (взносов) застройщиков; выплата возмещений, если застройщик признан банкротом; финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства за счет средств компенсационного фонда.

218 фз компенсационный фонд

Застройщики предлагают оптимизировать привлечение займов на строительство жилья. Сейчас компания возвращает кредит, выданный бенефициаром на проектирование, со средств, поступающих в начале продаж. С лета 2020 года это будет возможным только по окончании строительства, после передачи квартиры последнему дольщику, поясняет издание. Девелоперы также просят определить допустимый размер задолженности компании по налогам до 25% балансовой стоимости активов, дифференцировать требования к компаниям с учетом опыта работы на рынке и размера портфеля.

В Минстрое сообщили изданию, что в курсе позиции застройщиков относительно 218-ФЗ, отметив, что изменения в законодательстве о долевом строительстве были разработаны для обеспечения максимальной безопасности привлечения средств дольщиков и у девелоперов есть почти год, чтобы успеть привести свою деятельность в соответствие с законом.

Блог Реноватора

Ответ очевиден: в разорении дольщиков и присвоении их средств оказываются невольно заинтересованы различные игроки в нескольких гипотетических сценариях. Среди сценариев может быть рейдерский захват у застройщика руками компенсационного фонда лакомого куска недвижимости в интересах третьих лиц или мошенничество самого застройщика. Действительно, даже случайное банкротство добросовестного застройщика, возводящего объект в центральной части столицы при реальной рыночной, не росстатовской стоимости квадратного метра в 800 000 рублей, у компенсационного фонда появляется большой стимул улучшить показатели работы (особенно финансовый доход), выплатив компенсацию по росстатовским расценкам элитного жилья (318 тыс.руб./кв.м., помните?), достроив дом обанкротившегося застройщика, продав элитное жилье по рыночным ценам, получить премии за отличные показатели работы и направив образовавшийся доход на выплату возмещения действительно нуждающимся дольщикам, пострадавших от недобросовестных застройщиков по всей стране.

Первоначально на законопроект, который впоследствии превратился в 218-ФЗ возлагались большие надежды. Он должен был обеспечить замену дискредитировавшей себя системы государственного принуждения к страхованию строителей. Чтобы читателю этого блога было проще понять проблемы со страхованием ответственности застройщиков, можно провести аналогию с ОСАГО. Тот же, грубо говоря, механизм, те же трудности, то же недовольство всех сторон работой механизма, предписанного старой версией законодательства – до разработки положений 218-ФЗ.

Компенсационный фонд долевого строительства

А многие застройщики, даже только начинающие строить объекты сейчас, скорее всего заключили такой договор со своими лицами, чтобы избежать расходов по взносам. Поэтому внимательно следите за ситуацией – если первый ДДУ зарегистрирован до 2020 года, то под действия защиты фонда вы как дольщик не попадаете. Придется надеяться на страховую компанию – прошлый механизм защиты.

Причем под документами будет иметься ввиду скорее всего максимум паспорт и сам договор долевого участия. Если фонд решит просто возместить убытки, то придется открыть счет в банке, который будет выбран фондом для выплат средств дольщиком. Пока что механизм убытков кроме суммы, указанной в договоре долевого участия, не разработан. Так что на пеню рассчитывать не стоит.

Статья 12

2. Предоставление средств компенсационного фонда на финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства осуществляется в размере, не превышающем максимальной величины возможных выплат возмещения гражданам — участникам долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу жилых помещений, если финансирование указанных мероприятий приведет к уменьшению затрат компенсационного фонда на такие выплаты.

4. Средства на финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства предоставляются только юридическому лицу, в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» имеющему намерение стать приобретателем объекта незавершенного строительства и земельного участка (прав на земельный участок) и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, имеющими требования о передаче жилых помещений (далее — лицо, имеющее намерение стать приобретателем), выбранному путем конкурсного отбора, порядок и условия которого устанавливаются уполномоченным органом. Порядок такого конкурсного отбора должен обеспечивать прозрачность, свободный и безвозмездный доступ к информации о конкурсном отборе и его результатах, равные условия для обеспечения конкуренции между его участниками. Условием допуска к участию в конкурсном отборе является финансовое положение лица, имеющего намерение стать приобретателем, достаточное для исполнения получаемых обязательств, а также соблюдение таким лицом нормативов финансовой устойчивости его деятельности, установленных Правительством Российской Федерации.

Федеральный закон от 29 июля 2020 года № 218-ФЗ О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации

5. При осуществлении возложенных на Фонд функций и полномочий наблюдательный совет Фонда осуществляет полномочия, предусмотренные настоящим Федеральным законом, Федеральным законом от 3 июля 2020 года № 236-ФЗ «О публично-правовых компаниях в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», иными федеральными законами и уставом Фонда.

9. Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции настоящего Федерального закона) не применяется к правоотношениям по привлечению застройщиком денежных средств участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, независимо от даты приобретения права на земельный участок и (или) получения разрешения на строительство, если в отношении такого застройщика на указанную дату имеется вступивший в законную силу судебный акт о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (за исключением конкурсного производства), при условии, что исполнение обязательств указанного застройщика по договорам участия в долевом строительстве, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, обеспечивается поручительством банка. В указанном случае поручительство банка предоставляется в порядке и на условиях, предусмотренных положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», действовавшими до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от N 218-ФЗ (ред

1. Генеральный директор Фонда является единоличным исполнительным органом Фонда.
2. Генеральный директор Фонда назначается на должность сроком на три года в порядке, определяемом Правительством Российской Федерации.
3. К компетенции генерального директора Фонда относятся вопросы осуществления руководства текущей деятельностью Фонда, за исключением вопросов, отнесенных к компетенции иных органов управления Фонда.
4. Порядок осуществления генеральным директором Фонда своих полномочий устанавливается уставом Фонда.

1. Для достижения целей, установленных настоящим Федеральным законом, Фонд осуществляет следующие функции и полномочия:
1) формирование компенсационного фонда за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, и имущества, приобретенного за счет инвестирования указанных денежных средств (далее — компенсационный фонд);
2) учет поступивших обязательных отчислений (взносов) застройщиков в компенсационный фонд и взаимодействие с федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами, осуществляющими государственный кадастровый учет, государственную регистрацию прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (далее — орган регистрации прав), в порядке, предусмотренном статьей 11 настоящего Федерального закона, в целях обеспечения контроля за исполнением застройщиком обязанности по уплате обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд;
3) выплата за счет средств компенсационного фонда возмещения гражданам — участникам долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу жилых помещений, при несостоятельности (банкротстве) застройщика в соответствии с настоящим Федеральным законом;
4) аккредитация арбитражных управляющих в целях осуществления ими полномочий конкурсного управляющего (внешнего управляющего) в деле о банкротстве застройщика в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством Российской Федерации на осуществление функций по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере несостоятельности (банкротства) и финансового оздоровления;
5) финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства за счет средств компенсационного фонда;
6) взаимодействие с органами государственной власти, органами местного самоуправления и застройщиками;
7) осуществление иных функций и полномочий, установленных федеральными законами.
2. Фонд осуществляет деятельность, направленную на реализацию его функций, а также имеет право:
1) инвестировать временно свободные средства в порядке, установленном Правительством Российской Федерации;
2) выпускать облигации в соответствии с законодательством Российской Федерации;
3) осуществлять иную приносящую доход деятельность, направленную на достижение поставленных перед Фондом в соответствии с настоящим Федеральным законом целей.
3. Бухгалтерская (финансовая) отчетность Фонда подлежит ежегодному обязательному аудиту отобранной в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2020 года N 236-ФЗ «О публично-правовых компаниях в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» на конкурсной основе аудиторской организацией. Аудиторское заключение размещается на сайте Фонда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и подлежит направлению в федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее — уполномоченный орган), и Правительство Российской Федерации.
4. Счетная палата Российской Федерации и иные государственные органы Российской Федерации в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляют внешний государственный аудит (контроль) в отношении Фонда.
5. Фонд составляет консолидированную финансовую отчетность в соответствии с требованиями Федерального закона от 27 июля 2010 года N 208-ФЗ «О консолидированной финансовой отчетности».
6. Деятельность Фонда подлежит ежегодному актуарному оцениванию по итогам финансового года.
7. Обязательное актуарное оценивание проводится в соответствии с законодательством об актуарной деятельности. Актуарное заключение должно соответствовать требованиям, установленным Федеральным законом от 2 ноября 2013 года N 293-ФЗ «Об актуарной деятельности в Российской Федерации», и содержать результаты актуарного оценивания текущих и будущих обязательств Фонда перед участниками долевого строительства, результаты оценивания актуарной стоимости имущества компенсационного фонда, а также результаты актуарного оценивания исполнения обязательств Фонда перед гражданами — участниками долевого строительства в условиях текущих поступлений обязательных отчислений (взносов) застройщиков. Актуарное заключение размещается на сайте Фонда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и подлежит направлению в уполномоченный орган и Правительство Российской Федерации.

Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» начал свою работу

Согласно части 1 статьи 10 Закона № 218-ФЗ размер обязательных отчислений (взносов) застройщиков в компенсационный фонд составляет 1,2 процента от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения. При этом обязанность уплаты отчислений в Фонд возникает в отношении договоров участия в долевом строительстве, предусматривающих передачу жилых помещений, независимо от того, является участник долевого строительства физическим или юридическим лицом.

Государственный фонд долевого строительства пришёл на смену механизму страхования ответственности застройщиков и призван защитить права дольщиков по новым объектам жилищного строительства. В отличие от системы страхования ДДУ (договоров долевого участия), деятельность фонда будет направлена, в том числе, на финансирование достройки объекта. Минстрой России выступил учредителем Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства, генеральным директором назначен глава АИЖК Александр Плутник.

По новым правилам никто строить не хочет

Но прошлогодние новации (некоторые из них уже потеряли актуальность) просто меркнут перед новыми правилами игры, которые недавно прозвучали как гром среди ясного неба. Вход в систему долевого строительства теперь будет настолько запутанным и трудноосуществимым, что сделает строительство исключительным видом деятельности.

Требования, установленные Законом, могут привести к полной зависимости застройщика от банка в силу нормы о единственном банковском счете. Застройщик не сможет сменить банк при том, что размер комиссии банка Законом не ограничен. Законом не предусмотрен момент завершения процедур банковского контроля – даже после ввода объекта в эксплуатацию, когда риски нецелевого расходования отпадают. Не допускается возврат взносов, уплаченных в компенсационный фонд, в случае уменьшения цены ДДУ, а также при прекращении ДДУ по любому основанию, кроме отказа сторон от совершения сделки.

Правила игры в жилищном строительстве станут жестче

Отвечая на вопрос, сохраняется ли необходимость изменений в 218-ФЗ, которые были утверждены до поручения президента разработать план перехода на альтернативную договорам долевого участия схему строительства жилья, замминистра сказал: «Речь идет не только о замещении средств, но и об альтернативном механизме их привлечения. Мы разрабатываем его с банкирами, экспертами из Центробанка, Дом.рф. Когда схема участия граждан обновится, вряд ли будет идти речь о том, что дольщиков не будет или нельзя будет купить квартиру в строящемся доме. Дольщики будут, но деньги, которые они вкладывают в стройку, будут поступать не напрямую застройщику, что в случае любых проблем у компании оставляет покупателя один на один с ними, а на эскроу-счета. А с них — застройщику по окончании стройки или, возможно, поэтапно».

Как отметил Н.Стасишин, в рамках работы по минимизации рисков граждан при участии в долевом строительств был обновлен 214-ФЗ о долевом строительстве и появился 218-ФЗ о компенсационном фонде защиты дольщиков, гарантирующем возврат средств за квартиру или окончание строительства дома, где девелоперы добросовестно делали отчисления. «Введенные требования не позволяют застройщикам обходить закон и придумывать схемы по обману граждан», — сказал замминистра.