Перепланировка квартиры при ипотеке

Перепланировка квартиры при ипотеке

Перепланировка при ипотеке. Перепланировка недвижимости предполагает изменения в его конфигурации, при ней необходимы внесения сведений в технический паспорт жилья. В данной статье рассматриваются типы перепланировок и их влияние на оформление ипотеки в столице, а также информация, которую следует знать, чтобы легко оформить ипотеку.

Изучим последовательность шагов при узаконивании перепланировки, которая должна осуществляться с согласия местного органа самоуправления с соблюдением условий законодательства. Решившись на перепланировку, владельцу квартиры или его представителю нужно придти в орган, осуществляющий согласование. Причем представитель должен принести пакет документов на объект: анкету о перепланировке, документы, доказывающие права, план, технический паспорт, письменное согласие всех жильцов квартиры. Если жилье включено в список архитектурных памятников, еще потребуется разрешение на перепланировку подобного объекта от соответствующих органов.

Возможна — ли перепланировка ипотечной квартиры

Обращаясь в посредническую организацию, заемщик, желающий узаконить перепланировку квартиры, находящуюся или которая будет находиться в ипотеке, оплачивает услуги этой фирмы, которая без его участия соберет все необходимые документы, реестры, справки, обратятся в нужные инстанции и получат разрешение. Стоимость услуг посредников зависит от места нахождения квартиры и от объема внесенных в конструкцию стен, потолка и пола изменений. Зато заемщику останется только посетить БТИ и оформить новый техпаспорт на недвижимость.

Получив письменное разрешение на внесение архитектурных модификаций от кредитной организации, необходимо получить разрешение от страховой компании, а затем согласовать перепланировку в жилищной инспекции. Для этого нужно принести в соответствующий орган местного управления следующий пакет документов (оригинал + копия):

Ипотека и перепланировка квартиры

Когда разрешение на перепланировку от банка будет получено, вы подаете полный комплект необходимых документов в службу «одного окна» Мосжилинспекции и ждете ее распоряжения с решением о согласовании, которое, в положительном случае, будет выдано в течение 20-35 дней, в зависимости от типа перепланировки.

Иногда, впрочем, договор ипотеки содержит раздел, прямо запрещающий проведение перепланировки. В этой ситуации, конечно же, о ней придется забыть. Если же такого запрета нет, то будет пункт о необходимости согласования перепланировки с банком, поскольку тот не сможет без проблем продать вашу квартиру с самовольной перепланировкой в ситуации, когда вы по какой-то причине перестанете погашать кредит.

Перепланировка в ипотечной квартире

Главный вопрос, который волнует тех, кто проживает в ипотечной квартире или пока только готовится ее приобрести: можно ли делать перепланировку если квартира в ипотеке, не будет ли ипотека препятствием для изменения, скажем, типовой, стандартной планировки на более удачную и рациональную. Провести перепланировку в ипотечной квартире можно, но только при определенных условиях.

Для владельцев квартир, приобретенных по ипотеке, вопрос как сделать жилье более комфортным, отвечающим индивидуальным требованиям функциональности и удобства, стоит не менее остро, чем перед полноправными собственниками квартир. И если обычный косметический ремонт можно безбоязненно делать в своей квартире хоть каждые полгода, то ремонт с перепланировкой в ипотечной квартире может стать настоящей «головной болью».

Перепланировка квартиры в ипотеке

Бывает так, что при выборе квартиры продавец сразу говорит, что была перепланировка, однако он все делал согласно закону. Официально узаконенная продавцом перепланировка квартиры не повлияет на получение ипотеки и позволит купить квартиру в ипотеку в Москве без проблем. Нужно будет только предоставить копии документов, которые продавец получил в качестве разрешения.

Почти ни один банк не даст ипотеку на квартиру с серьезными перепланировками, которые не узаконены. Со снесенными несущими стенами, выносом батарей на балкон, объединением кухни с комнатой (если это изначально не квартира-студия по документам БТИ). И на такую квартиру получить ипотеку в Москве не получится.

Перепланировка квартиры при ипотеке

Не стоит пытаться осуществить перепланировку, не ставя об этом в известность кредитора. При обнаружении в квартире несогласованных изменений на заемщика могут наложить серьезный штраф. Кроме того, банк будет в праве потребовать досрочного возврата всей суммы кредита.

Больше шансов получить одобрение на изменение интерьера у заемщиков, которые зарекомендовали себя как добросовестные и беспроблемные плательщики. К ним относятся те, кто выплачивает ипотеку длительное время — хотя бы более полугода. Или гасит ее досрочно крупными, относительно остатка основного долга, суммами.

Ипотека и перепланировка квартиры

Некоторые заемщики могут возразить, сказав, что банк никогда не узнает о том, что происходит в их квартире, но это не так. Во-первых, бюро технической инвентаризации обязано отказать вам в согласовании ремонта при отсутствии письма от кредитора. Если же вам удалось «достигнуть договоренность» с теми, в чью компетенцию входит согласование подобных действий, то не стоит забывать о том, что банк вправе проводить регулярный осмотр ипотечной недвижимости, а также запрашивать необходимые для анализа ее состояния документы. Некоторые банки создают отдельные подразделения, в обязанности сотрудников которых входит проверка жилья, находящегося у них в залоге. Если по результатам подобной проверки кредитору станет известно о том, что перепланировка квартиры в ипотеке была сделана без его согласования, то в лучшем случае вам придется заплатить штраф за нарушение условий договора, а в качестве крайней меры банк может потребовать от вас полностью вернуть ранее полученный займ.

Если ограничений на проведение перепланировки квартиры со стороны банка не установлено, то ваше взаимодействие с кредитором сводится к получению соответствующего разрешения. Поскольку подходы банков к этой процедуре различны, перед тем, как подать заявление в банк, будет полезным уточнить у его специалистов о необходимости приложения к нему дополнительных бумаг, например проекта будущей квартиры: в большинстве случаев процесс согласования представляет собой соблюдение формальности, но могут быть и исключения. В среднем процесс согласования и подготовки банком необходимых документов длится 5-7 рабочих дней. В полученном документе будет фигурировать фраза о том, что кредитор, выдавший ипотеку, дает согласие на перепланировку, при условии, что она будет выполнена в соответствии с законодательством. Как только подобная бумага окажется у вас на руках можно приступить к сбору и подготовке документов для БТИ.

Перепланировка ипотечной квартиры

Как правило, договор ипотечного кредитования содержит пункт либо о полном запрете перепланировки, либо о том, что она должна быть в обязательном порядке согласована с банком. Таким образом финансовая организация старается себя обезопасить. Ведь в случае незаконной перепланировки, если заемщик не сможет погашать кредит вовремя, создается дополнительная сложность при продаже предмета залога. Необходимо будет возвращать квартире первоначальный вид или оформлять изменения установленным законом образом. Это может занять несколько месяцев. К тому же юридический статус квартиры с незаконной перепланировкой менее надежен. Согласно ст. 29 Жилищного кодекса РФ, если такое жилое помещение не привести в прежнее состояние в отведенный срок, то оно подлежит продаже с публичных торгов.

В договор об ипотечном кредитовании часто вносят отдельный пункт, который оговаривает право банка при необходимости проводить инспекции помещения. Зачастую, если во время такой проверки обнаруживается незарегистрированная перепланировка ипотечной квартиры, кредитная организация требует письменное обязательство заемщика вернуть квартиру в первоначальный вид или узаконить изменения.

Оценка недвижимости для ипотеки и сколько она стоит

Занимаясь экспертизой, оценщик может использовать в своей работе несколько методов для определения ликвидной и рыночной стоимости жилья. Наиболее распространенный метод — сравнительный. В этом случае объект оценивается с точки зрения закрытых сделок на рынке подобного жилья.

Также оценка объектов недвижимости при ипотечном кредитовании важна и для самого заемщика. Во-первых, это поможет ему оценить адекватность цены на жилье, которую установил продавец. Во-вторых, заемщик может быть уверен, что при отсутствии возможности дальнейшего своевременного погашения платежей, ипотечный договор может быть закрыт, посредством продажи квартиры по реальной рыночной стоимости.

Перепланировка квартиры при ипотеке

Все согласия необходимо получить в письменной форме. Если про кредитора и БТИ все обычно помнят, то про согласование ремонтных работ со страховой компанией часто забывают. А отказ принять квартиру с уже совершенными изменениями на страхования может привести последствиям от необходимости расторгать договор с одной страховой и заключать новый с более лояльной к перепланировкам компанией (что в любом случае приведет к дополнительным расходам), до расторжения кредитного договора банком в одностороннем порядке из-за невыполнения условий по страхованию. Поэтому при согласовании необходимо учесть все заинтересованные стороны.

При этом существуют риск потерять жилье, если все деньги уже потрачены на ремонт, возвращать ипотеку нечем. В таком случае, если не удастся договориться с банком и прийти к какому-либо соглашению, квартира будет реализована с торгов, деньги от ее продажи пойдет на погашение ипотеки. Соответственно, если перепланировка привела к снижению рыночной стоимости (покупать жилье с техническими документами, несоответствующими фактической ситуации проблематично), то денег может не хватить. Заемщик потеряет жилье, а часть долга останется.