Проблемная квартира как продать

Выкуп проблемных квартир

Самая не проблемная квартира та, которая имеет одного владельца, не состоящего в браке, а право собственности принадлежит ему не на основании Свидетельства о наследстве. И к тому же на жилплощади никто не должен быть зарегистрирован. Только в этом случае недвижимость может считаться идеальной с юридической точки зрения. Таких объектов чрезвычайно мало, и для покупателя это большая удача – их найти.

Многие полагают, что с продажей недвижимости проблем не бывает, лишь бы нашелся покупатель. На самом деле это не совсем верно, и люди часто сталкиваются со сложностями. Скажем, не так просто, как кажется, реализовать долю. Да и жилплощадь целиком продать удается не всегда – допустим, супруг «накладывает вето» на сделку. Мало ли сюрпризов преподносит жизнь! А уж про продажу проблемных квартир и говорить не приходится.

Как продать квартиру

4. Перед тем, как выставлять квартиру на продажу, стоит вывезти из нее старую мебель. Конечно, не все люди обладают абстрактным мышлением и могут представить будущий дизайн, но заставленное помещение визуально кажется меньшим. Поэтому от «стенок» и шкафов лучше избавиться.

6. Не стоит недооценивать психологическое воздействие. Перед приходом покупателя следует создать в квартире уютную атмосферу. Можно заварить свежемолотый кофе или ароматный чай. Помещение наполнится умиротворяющими запахами, а у клиента поднимется настроение.

Как продать — проблемную — квартиру: виды обременений

Очень часто квартира приобретается по ипотечной программе или сдается банку в залог для получения определенной суммы. Совершить сделку купли-продажи с такой квартирой возможно, необходимо только разрешение от залогодержателя. Чаще всего банки без проблем дают добро, ибо им без разницы, от кого они получат деньги.

Пенсионеры и инвалиды, проживающие одни, могут заключить рентный договор, расплачиваясь жильем за собственное содержание. По ст. 604 ГК РФ лицо, получившее права на квартиру по ренте, может использовать и управлять собственностью, а также продавать ее, только с дозволения получателя ренты.

Что такое проблемные квартиры

1. Покупатель должен тщательно изучить документы по регистрации в квартиру и снятию с регистрационного учета (документы УФМС, домовые книги). Таким образом, можно установить, не прописаны ли в квартире несовершеннолетние и лица, отбывающие срок. Если они выбыли из квартиры, то необходимо установить, куда и почему? Не были ли ущемлены права несовершеннолетних детей при продаже квартиры? Закон всегда на стороне детей. Лица, отбывающие срок, сохраняют за собой право на проживание в квартире. Если квартира была приватизирована или нынешний заключенный один из ее собственников, то продать такую квартиру без его согласия не удаться.
2. Если квартира была приобретена, когда ее собственник находился в законном браке, необходимо потребовать у продавца согласие супруга (и) на продажу.
3. Право собственности на квартиру по завещанию могут оспорить наследники первой очереди. От покупки такой квартиры разумнее отказаться, если с момента вступления завещания в силу не прошло трех лет.
4. Владельцем квартиры может оказаться недееспособное лицо либо лицо, состоящее на учете в ПНД. Если после передачи денег продавцу (собственнику квартиры, состоящему на учете), собственник решит оспорить сделку в суде, суд может признать ее незаконной ст.171 ч.1 ГК РФ. Квартира снова регистрируется на собственника. Фактически она будет ему передана только после возврата денег. Но в квартире бывший владелец останется зарегистрирован, поскольку это его единственное место жительства, а покупатель не сможет распоряжаться оплаченным жильем.
5. Нельзя доверять документы на недвижимость посторонним лицам.

• квартира с обременением, которая принадлежит лицу, признанному судом недееспособным либо в ней зарегистрированы лица, не включенные при приватизации в число собственников (несовершеннолетние, отбывающие срок наказания, наследники, права которых были ущемлены, супруг (а) продавца), сделки купли-продажи по таким квартирам, согласно ст. 558 ч.1 ГК РФ суд может признать недействительными;
• квартира, продающаяся по поддельному свидетельству о смерти владельца или поддельному завещанию;
• квартира, которая находится под арестом по решению суда (владелец не платит за коммунальные услуги, не погасил банковский кредит и т.п.).

Продаём старую квартиру без проблем

Продать квартиру на вторичном рынке сегодня не просто – спрос превышает предложение, и даже хорошее жильё может ждать своего покупателя не один месяц. Но если правильно подготовиться, заранее решив некоторые важные вопросы, поиски покупателя заметно ускорятся, а переговоры по цене сложатся удачнее. Подготовка к продаже вторичного жилья включает несколько этапов: планирование финансов, решение юридических вопросов, улучшение физического состояния квартиры и, конечно же, реклама. Специалисты рынка недвижимости рассказывают, как правильно действовать на каждом из них.

Перед началом показов стоит провести генеральную уборку (самостоятельно или при помощи клининговой компании), избавиться от ненужных вещей, на время спрятать мелкие и памятные предметы (сувениры, фотографии и т.д.). Обязательно нужно разобраться с неисправной сантехникой – устранить протечки и засоры. Можно подклеить отошедшие обои, что-то подкрасить – это позволит увереннее чувствовать себя при показах жилья.

Что может помешать продать квартиру: 5 основных видов трудностей

Препятствием в реализации жилья выступают зарегистрированные на момент потенциальной сделки третьи лица. Особенно остро встает вопрос с так называемыми «вечными» жильцами. Это граждане, остающиеся зарегистрированными в квартире в период приватизации и отказавшиеся от своего права в пользу других жильцов. По российским законам, в таком случае они могут бессрочно пользоваться недвижимостью. По мнению Бириной, даже весомая скидка не привлечет покупателей на квартиру с соседом, прописанным там навсегда.

Неузаконенная перепланировка может если не лишить возможности продать квартиру, то значительно растянуть по времени поиск покупателей. Глава Департамента городской недвижимости «НДВ-Недвижимости» Светлана Бирина обратила внимание, что в целом подобные объекты реализовывать разрешается. На плане БТИ несогласованные изменения квартиры отмечаются красными линиями, но они не препятствуют регистрации сделок. Однако их наличие существенно сокращает число желающих приобрести самовольно перестроенное жилье. В первую очередь на такие квартиры не смогут претендовать ипотечники. Банки не берутся за одобрение кредитов на помещения с незаконной перепланировкой. В то же время остальные покупатели в свете сложившегося избыточного предложения на рынке предпочтут проблемному варианту другой.

Проблемная квартира как продать

Я поинтересовался, сколько они с дочерью хотят за такую долю. Но старушка сказала, что хочет услышать цену от меня. Я понимал, что половина рыночной цены от этой квартиры примерно двести тысяч долларов, что составляло в рублях примерно четыре с половиной миллионов рублей. Мне лично эта доля была не нужна, но я понимал, что никто и никогда не купит её за рыночную цену. А Вы бы сами купили проблемную долю за её рыночные деньги?! Зачем она Вам, если Вас в эту квартиру даже не пустят?!

Как оказалось, собственником квартиры она не была: собственником была её дочь, в интересах которой она приехала. Квартира находилась в центре и состояла из двух смежных комнат. Навскидку она стоила около четырёхсот тысяч долларов США. А её дочке принадлежала половина в этой квартире. По словам старушки, они не имели доступ в квартиру уже десять лет! Хотя они и платили справно квартирную плату, но поделать ничего не могли – другая собственница доли их не пускала и говорила им, что это всё её квартира, нервно посмеиваясь при этом. Старушка предполагала, что квартиру эту другая собственница сдаёт, но она точно не знала. Многочисленные походы по адвокатам им ничего не дали.

Как быстро и выгодно продать квартиру — пошаговая инструкция грамотной и самостоятельной продажи квартиры без посредников образцы документов

1. Документ, удостоверяющий личность продавца. К таким документам может относится не только паспорт гражданина, но и удостоверение личности офицера, военный билет, свидетельство о рождении, если один из собственников является лицом не достигшим 18 лет. Здесь есть еще один нюанс. Если продавцу (или одному из собственников) от 14 до 18 лет, то свидетельство о рождении нужно предъявить вместе с основным документом — паспортом.
2. Заверенное нотариусом согласие супруги (супруга). В случае, если вы как продавец квартиры приобрели ее будучи в браке. По закону такая недвижимость считается совместно нажитым имуществом.
3. Документ на право собственности (правоустанавливающие документы). К ним можно отнести договор купли-продажи, договор передачи + свидетельство о собственности на квартиру, договор ренты, договор мены, договор купли-продажи с иждивением, договор дарения, свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию. Для объектов жилой недвижимости, которые были приобретены после 2000 года, в обязательном порядке прилагается свидетельство о государственной регистрации права.
4. Выписка из домовой книги. Обратите внимание, что выписка действительна в течение 1 месяца с момента ее получения.
5. Справки из БТИ. К этим документам относятся кадастровый паспорт и поэтажный план квартиры.
6. Разрешение органов опеки и попечительства. Если единоличным собственником или одним из собственников квартиры является несовершеннолетний ребенок.
7. Доверенность, заверенная нотариусом. Если квартиру продает доверенное собственником лицо (представитель). В этот момент доверенность должна быть действительной. Следите за сроками, указанными в ней.
8. Договор купли-продажи квартиры.
9. Справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.

1. Проведите уборку подъезда и прилегающей к нему территории. Подъезд — это первое, что видит клиент. Если около него лежит гора мусора, дверь исписана граффити или рядом лежит мертвая кошка, то вряд ли у человека возникнут положительные эмоции и первое впечатление будет испорчено. Даже если у вас очень хорошая квартира с новым ремонтом, то либо такой вид подъезда вовсе отобьет желание покупать ваш объект, либо покупатель попросит большую скидку, что вам будет невыгодно, ведь мы с вами хотим продавать квартиру по максимально возможной цене, не так ли?! Поэтому, не поленитесь и приведите его в надлежащий вид: помойте окна в подъезде, замените перегоревшие лампочки, сотрите надписи, оставленные вандалами, создайте чистоту у входа в подъезд.
2. Наведите порядок в квартире. Сделайте уборку внутри своего помещения, помойте окна. Вынесите лишнюю мебель из квартиры при возможности. Пустые квартиры продаются лучше всего, так как покупатель не чувствует ее чужой и при осмотре объекта часто начинает рассуждать, какую мебель и в каком месте ему поставить.
3. Замаскируйте все видимые изъяны. Если у вас на полу царапины или потрескалась штукатурка на стене, то эти «косяки» лучше всего замаскировать, ведь они покажут вашу квартиру не с самой лучшей стороны и у покупателя возникнет еще много вопросов. Постелите ковер там, где у вас поцарапан пол, повесьте картину, чтобы закрыть трещину в стене и так далее. Однозначно, спрятав изъяны, вы быстрее и дороже продадите свой объект, но при этом морально-этическая сторона такой маскировки полностью остается на вашей совести.
4. Придайте помещению эстетичный вид. Если у вас на окнах висят видавшие виды пожелтевшие от времени занавеси или мебель была куплена еще при «царе Горохе», она разваливается или выглядит не современно, то от этой «старины» необходимо будет избавиться! Не пожалейте денег, чтобы обновить занавески, купите дешевые, но приятные картины на стены (их даже можно будет забрать с собой после продажи), лишь бы помещение стало выглядеть современнее и эстетичнее. В крупных городах, где за один день осуществляются сотни сделок с недвижимостью даже существуют специальные службы предпродажной подготовки квартир, где за 30-50 тысяч рублей даже из старой развалины сделают «конфетку». Например, продавая квартиру в Москве или Санкт-Петербурге за 5-10 миллионов рублей, вполне можно позволить себе инвестировать в предпродажную подготовку объекта до 100 000 рублей. Ведь эта сумма ускорит проведение сделки и увеличит стоимость недвижимости.
5. Ароматизируйте квартиру. Запах — важная составляющая психологии продаж . Например, аромат свежесваренного кофе или горячей выпечки на подсознательном уровне благоприятно воздействуют на принятие положительно решения о покупке квартиры. Теперь вы это знаете и рекомендую вам использовать такой «ароматический» прием.

Сосед в наказание: как продать долю в квартире с проблемным совладельцем

Некоторые неприятные моменты, по мнению Ламина, можно попытаться сгладить – например, неприятные запахи. Для этого перед приходом покупателя стоит максимально проверить помещение или воспользоваться освежителем воздуха. В некоторых случаях риелторы специально варят кофе перед приходом покупателя, чтобы создать приятный аромат жилья, делится профессиональным опытом эксперт.

Если же ситуация совсем плачевна и все усилия тщетны, то продавцу остается обратиться в специальные компании, которые работают с долями. Но опять же, такие агентства выкупают жилплощади по крайне низкой цене, а потому денежных потерь не избежать. Кроме того, методы решения проблемы оставшегося неблагоприятного владельца у этих компаний не всегда законны и уже тем более далеко не гуманны, поэтому эксперты советуют избегать их услуг.

Как продать неликвидную квартиру

Кирилл Морозов при продаже «убитой» квартиры советует «убить» ее еще больше — ободрать стены и потолки до бетона, сбить старую кафельную плитку, выбросить или увезти всю ненужную мебель. Тогда на встрече с клиентом можно смело говорить, что объект полностью подготовлен к ремонту по желанию покупателя. «В любом случае новые собственники, даже если они сильно стеснены в средствах, минимум будут переклеивать обои „под себя“, — отмечает он. — А тут им предоставляется такой простор для воплощения смелых фантазий, что на прочие недостатки они посмотрят сквозь пальцы, особенно если на просмотрах будут присутствовать женщины».

В частности, Виталий Пономарев, представитель компании «БЕСТ Недвижимость», среди прочего рекомендует сосредотачивать внимание покупателей на явных достоинствах объекта, равных числу имеющихся недостатков. Например, он считает, что классическая двухкомнатная «хрущевка» на первом этаже уйдет, что называется, влет, если добавить в объявление магическую фразу о том, что документы для опеки продавцом уже подготовлены. Независимый риэлтор Ирина Щербинина добавляет — хороший эффект оказывает и гласящая о вероятности перевода объекта в категорию нежилых помещений информация на ярком банере.