Нужно ли разрывать договор при продаже квартиры

Если жилье передано покупателю без оплаты, то суд решает:

1. разорвать сделку с возвратом квартиры;
2. признать куплю-продажу законной и взыскать с контрагента стоимость недвижимости с неустойкой.

Если не получена оплата, а квартира передана, то несколько рискованно просить признать куплю-продажу законной и взыскать с ответчика стоимость. Получить деньги с мошенника сложно. Если контрагент не успел перепродать квартиру, она не находится у добросовестного приобретателя и наложен арест, лучше требовать вернуть жилплощадь.

Подают обычный иск. Типовой образец можно скачать ниже. Надо требовать и разрыва договора (признания недействительным), и возмещения ущерба (реституции):

1. возвратить недвижимость;
2. взыскать стоимость с неустойкой;
3. возместить убытки.

В каких случаях можно оспорить

Правила по временным рамкам:

• для соглашения о разрыве договора – нет ограничений во времени;
• для искового порядка – давность 36 мес. с подписания ДКП.

Период ограничивается лишь одним обстоятельством: сделки, как правило, выполняются через некоторый промежуток времени, а расторжение применимо только к незаконченным обязательствам (находящимся в процессе исполнения).

В системе общей юрисдикции существуют также мировые суды, рассматривающие дела по небольшим спорам. Однако из-за высокой стоимости недвижимости иск о расторжении договора купли-продажи квартиры попадет именно в районный суд.

Для некоторых видов соглашений в законе предусмотрены дополнительные основания расторжения. К примеру, договор долевого участия о приобретении квартиры у застройщика может быть расторгнут по специальным основаниям, предусмотренным п. 1.1. ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» в связи с прекращением строительства, изменением проектной документации и по ряду других оснований.

Когда можно расторгнуть по желанию одной из сторон

Для расторжения по согласию обеих сторон необходимо заключить соглашение об этом. Порядок действий сторон различается в зависимости от того, на какой стадии исполнения договора купли-продажи заключено соглашение о его аннулировании:

Ничтожность. Сделка будет признана ничтожной, если она была совершена с явным нарушением закона. То есть такая сделка недействительна по умолчанию. Впрочем, для признания факта ничтожности сделки иногда также надо обратиться в суд. Признаки ничтожности сделок прописаны в статьях 168-172 ГК РФ. Ничтожными будут сделки заключённые с малолетними или недееспособными лицами, мнимые и притворные сделки, а также совершённые по поддельным бумагам. Срок давности – 3 года, но он может быть увеличен до 10 лет.

От разрыва договора страдает покупатель

Но даже если доверенность оформлена на родственника, это не даёт гарантии, что сделка купли-продажи в будущем не может быть оспорена. Неоднократно случалось, что доверенные лица продавали квартиры уже после смерти доверителя (владельца квартиры). Такая сделка может быть признана ничтожной, так как после смерти доверителя доверенность становится недействительной.

Сделки в группе риска

Следующая степень защиты – исключение поводов для оспаривания сделки. Ранее портал METRTV.ru приводил достаточно подробную инструкцию для проверки приобретаемой квартиры, позволяющую минимизировать возможность проблем для её будущего владельца, а также разбирал ситуации, в которых лучше просто отказаться от покупки конкретного объекта. Ну и, разумеется, покупателю следует воздержаться от угроз в адрес продавца или введения его в заблуждение. Согласно статьям 178 и 179 Гражданского кодекса такая сделка может быть оспорена и признана недействительной.

• сторона-инициатор направляет второй стороне по почте (заказным письмом с уведомлением) претензию о расторжении договора;
• в течение 30 дней другая сторона может согласиться на обсуждение условий расторжения, ответить отказом на предложение либо проигнорировать претензию (п. 2, ст. 452 ГК РФ);
• при получении отказа или неполучении ответа на претензию инициатор расторжения вправе обратится в суд.

По соглашению сторон

Если договор расторгается после регистрации, заверенная надлежаще копия этого соглашения передается в орган, уполномоченный осуществлять ведение соответствующего реестра. Документ должен быть согласован и подписан всеми сторонами первоначального договора и включать в себя некоторые пункты:

Пишем исковое заявление в суд

Соглашение о расторжении договорных отношений оформляется в письменном виде, скрепляется подписями участников. После оформления документа никто не может требовать исполнения ранее оговоренных обязательств.

3. Продавец умышленно скрыл изъян
Перед покупкой квартиры покупатель подписывает акт приема-передачи жилья. Документ означает, что покупатель осмотрел жилплощадь и согласен купить квартиру, несмотря на неровные потолочные стыки, старую сантехнику и вздувшийся паркет. Суд встанет на сторону покупателя только в случае, если продавец умышленно скрывал изъян от покупателя, риелторов и юристов.

Выслать письменную претензию продавцу
Претензию с просьбой расторгнуть договор направляют продавцу заказным письмом. Если решили передать претензию лично в руки, нужно дополнительно составить расписку о получении.

Может ли продавец расторгнуть договор купли-продажи квартиры

1. В квартире невозможно или опасно жить
Чтобы узнать, насколько опасна трещина в стене или просевший потолок, вызывают оценщиков. Специалисты осматривают квартиру, делают замеры трещины и делают вывод: соответствует ли квартира требованиям к жилым помещениям с учетом найденных изъянов.

Ничтожная сделка недействительна в силу своего характера (характера нарушения закона), а не в результате решения суда. Т.е. она становится недействительной при установлении самого факта такого нарушения. Однако требование о признании факта ее ничтожности может быть заявлено в суд.

Какие сделки признаются ничтожными

В общем случае, недействительной суд может признать любую сделку, не соответствующую требованиям закона или иного правового акта (Откроется в новой вкладке.»>п.1, ст. 168 ГК РФ). Чтобы это случилось, в суд должен быть подан иск о признании сделки недействительной, и о применении последствий этой недействительности. Такой иск могут подать как сторона сделки, так и другие заинтересованные лица, а также органы местного самоуправления (например, Органы опеки и попечительства), или прокуратура.

Основания для признания сделки купли-продажи квартиры недействительной

При этом, если Продавец не имеет возможности вернуть всю сумму сразу, то суд обязывает его выплачивать Покупателю эту сумму постепенно, и такие выплаты могут растянуться на годы. В этом и заключается главная опасность для Покупателя – в случае признания сделки недействительной, квартиру он теряет сразу, а деньги ему могут возвращаться очень долго, а могут и вовсе не вернуться.

• Продавцом оказался недееспособный человек, чья недееспособность установлена судом до подписания ДКП. Сделки от его имени вправе совершать только опекун с разрешения органа опеки;
• Продано имущество несовершеннолетнего без разрешения органа опеки;
• При подписании ДКП на покупателя или продавца осуществлялось моральное или физическое давление;
• В момент заключения сделки одна из сторон была в состоянии опьянения, и не могла осознавать последствия в полной мере;
• Договор составлен с нарушением требований законодательства или под влиянием заблуждения;
• Проданное имущество приобреталось в браке, и продавец не взял нотариальное согласие супруга на продажу. Оно обязательно, даже если супруги развелись, но имущество не поделено;
• ДКП заключен с целью прикрытия другой сделки.

Сроки отмены сделки

Потребовать признания ДКП недействительным вправе продавец, покупатель или третье лицо, защищающее интересы гражданина. Например, орган опеки, если речь идет о незаконной продаже недвижимости несовершеннолетнего или недееспособного.

Признание договора недействительным

Далее рассказано, можете ли вы расторгнуть договор, к примеру, по обоюдному желанию со второй стороной. В соответствии со статьей 450 и 450.1 ГК РФ существует три причины, по которым стороны сделки могут разорвать достигнутую ранее договоренность:

Когда покупатель найден и стороны собираются выходить на сделку, продавцу нужно заказать выписку из домовой книги, а также справки об отсутствии долгов по ЖКУ. Это делается за один день. Заранее заказывать их смысла нет, они имеют ограниченный срок действия.

Содержание и образец договора

Договор купли-продажи квартиры (далее – ДКП) оформляется продавцом и покупателем на завершающем этапе при выходе на сделку. Сразу после подписания можно идти в МФЦ и подавать документы на регистрацию перехода права собственности. Рассмотрим, как правильно оформить ДКП, что для этого понадобится, сколько стоит заключение сделки у юриста или нотариуса, в какой срок Росреестр регистрирует переход права собственности и какие положения обязательно должны быть в договоре.

Особенности оформления договора купли-продажи

При подаче документов в Росреестре регистрация занимает 7 рабочих дней, в МФЦ – 9. Если стороны обращаются к нотариусу, право собственности зарегистрируют уже на следующий день. Это связано с тем, что регистратору не приходится проверять правомерность сделки.

Стратегию продажи нужно продумать заранее. Элитная квартира в дорогом жилищном комплексе и рядовая хрущёвка должны позиционироваться по разному. Жилплощадь с дизайнерским ремонтом и дорогой обстановкой можно выгодно представить фотографиями. Жилище же требующее ремонта, напротив, может отпугнуть покупателя подробными фотографиями. Однако, покупатели есть на разные виды жилья.

дополнительно могут потребоваться

Если жилплощадь обременена ипотечным кредитом и находится в залоге у банка, продажа возможна только с разрешения банка. Однако, за годы действия закона об ипотеке, Российскими банками наработана огромная практика подобных сделок по продаже квартир из под залога. Поэтому продать жильё за которое ещё не выплачен ипотечный кредит, сегодня не является серьёзной проблемой.

Юридические минусы

Юридические минусы могут быть не так очевидны неискушенному продавцу, но для покупателя могут представлять серьезные риски. Эти факторы могут существенно сказаться как на цене, так и на сроках её продажи.

Как бы агент ни рекламировал недвижимость, а проверять все нужно самолично. Если возникают сомнения в дееспособности продавца, то договор лучше не заключать или просить представить справку из ПНД.

Необходимо тщательно проверить документы на право владения, а также ознакомиться с выпиской из домовой книги. Частенько возникают проблемы, если появляется кто-либо из бывших жильцов и начинает «качать» права. Споры между сторонами решаются в судебном порядке.

Когда имеет смысл «разорвать» сделку

Важно! Закрепить достигнутые договоренности можно в предварительном договоре. Указывается в предварительном соглашении цена и срок для заключения основной сделки. Чтобы успешно продать и купить, важно выбрать надежное риэлтерское агентство.

Оспаривание сделки и договора купли-продажи квартиры подразумевает обращение заинтересованных лиц в суд с иском о том, что при заключении ДКП их права на квартиру не были учтены, или были нарушены. Например, наследник, чьи права не были учтены при распоряжении наследством (квартирой), может подать иск в суд о признании недействительной сделки по распоряжению этим имуществом.

Оспаривание сделки купли-продажи квартиры

Купить квартиру, зарегистрировать свое право на нее, сделать там ремонт, купить диван, растянуться на нем, и расслабиться – вот мечта обычного Покупателя квартиры. Но в жизни, к сожалению, не всегда все так гладко складывается. В какой-нибудь бочке меда обязательно найдется какая-нибудь ложка дегтя.

Какие сделки признаются ничтожными

Юристы – народ пунктуальный и щепетильный. Если обычный человек может выразить мысль разными словами, то с точки зрения юриспруденции – слова со схожим смыслом могут иметь совершенно разные юридические последствия. Это касается, например, понятий «недействительная сделка» и «расторжение сделки».

А разве не действует здесь правило о сроке предъявления требований, связанных с ненадлежащим качеством, установленным в отношении недвижимости на 5 лет?
Батарею, например, в межотопительный сезон трогать бесполезно — это скрытый недостаток и может быть обнаружен только по истечении какого-то времени.

Расторгнуть сделку может только суд,по основаниям,предусмотренным законом-см. ГК РФ начиная со ст.166. У вас должен быть подписан акт приема-передачи квартиры и в договоре пункт о том,что квартира устраивает покупателя (вообщем,что-то аналогичное). Поэтому,если покупатель действует вам на нервы-отправляйте его в суд с чистой совестью:-)

Опции темы

Состоялась сделка купли-продажи квартиры. Зарегистрирована.
Может ли Покупатель аннулировать сделку, если его не устроило состояние квартиры : температура отопления, водоснабжение (напор воды, периодическое ее отсутствие), наличие проблем в подвале дома (сточные воды).?
Если может, то на каком основании и как Продавцу противостоять этому?

Приобретение квартиры – дело ответственное, и чтобы избежать проволочек и неприятностей, необходимо к данному мероприятию хорошо подготовиться. И первое, что необходимо сделать – это определиться с вопросом организации покупки жилья.

Плюсы и минусы работы с риэлтором

1. проведение рекламной кампании по продаже квартиры (с указанием конкретных сайтов и других СМИ);
2. подбор потенциальных покупателей и организация просмотров;
3. проведение переговоров об условиях сделки с покупателями;
4. проверка документов и организация сделки.

Сроки исполнения

Договор об оказании риэлторских услуг составляет компания, а заказчик соглашается на ее условия либо нет. Крайне редко допускаются исправления и дополнения к договору. Поэтому текст соглашения стоит изучить очень внимательно.