Нюансы при покупке квартиры

Какие нюансы и подводные камни могут быть при покупке квартиры

Одним из важнейших этапов приобретения квартиры на первичном рынке является заключение договора: в данном случае его форма имеет, без преувеличения, определяющее значение. Самой же «защищающей» вас формой договора при приобретении квартиры в строящемся доме будет договор долевого участия. Закон ФЗ № 214 от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве» очень четко регулирует правоотношения между дольщиком и застройщиком, возлагает серьезную ответственность на последних и стоит на страже интересов обычных граждан-участников строительства.

Вот почему самым главным правилом для покупателя должно стать точное следование букве закона, какие бы финансовые выгоды ни сулил продавец. Например, умышленное занижение стоимости квартиры уменьшит налог с продажи квартиры, но одновременно и снизит сумму налогового вычета для покупателя (порядок получения имущественных вычетов регулируется ст. 220 НК РФ). Стоит помнить и о возможности расторжения договора — тогда продавец будет обязан возвратить лишь обозначенную в нем сумму, а не реально полученные им деньги.

Что важно знать при покупке

При совершении сделки по покупке квартиры агент, юрист, менеджер риэлторской компании должны проверить, получить, заверить, подтвердить порядка двух десятков документов. Зачастую наилучшим образом о том, насколько сложен тот или иной процесс, свидетельствует простая иллюстрация стандартной технической документации. Ниже мы приводим внутренний документ агентства по недвижимости, который даст вам достаточно полное представление о том, сколь сложны и кропотливы операции с недвижимостью. Документ касается в первую очередь сделок не с новостройками, а со вторичным жильем.

АГЕНТ ПОДТВЕРЖДАЕТ, ЧТО:
1. Договор проверен у нотариуса мной лично.
2. Все предыдущие договоры по данной квартире проверены у нотариусов.
3. Список всех бывших собственников квартиры (вся история) с указанием дат рождения и других сведений прилагается.
4. Квартира передавалась или не передавалась по доверенности.
5. Справка БТИ получена мной лично.
6. Копия финансово-лицевого счета получена мной лично.
7. Выписка из домовой книги получена мной лично.
8. Список когда-либо прописанных в этой квартире (вся история).
9. Снятых с регистрационного учета временно из данной квартиры нет (военная служба, тюрьма, дом престарелых).
10. Задолженность по междугородным и международным телефонным переговорам за данным телефонным номером не числится.
11. Телефон в квартире не является спаренным.
12. Форма N6 проверена мной лично. Разрешена ПОСТОЯННАЯ регистрация туда, куда выезжает продавец.
13. Из данной квартиры никто не выписан вследствие убытия на военную службу, тюрьму, дом престарелых.
14. Паспортный стол по месту нахождения квартиры посетил лично. Проблем с регистрацией в данную квартиру у покупателя не будет.
15. Заявлений об утере представленного паспорта от кого-либо из собственников квартиры в милицию не поступало.
16. Справка из налоговой инспекции об оплате налога на имущество (налог на дарение, наследование) проверена мной лично.
17. Сведения о родственниках: (1) их нет (об этом должно быть письменное заявление продавца), (2) они согласны с продажей квартиры (имеется нотариально заверенное согласие или разрешение попечительского совета, согласие супруга, общественной комиссии).
18. Свидетельства о смерти всех умерших собственников или проживающих ранее в квартире прилагаются.
19. Паспорт продавца выдан до приобретения квартиры (до приватизации, если документы первичны).
20. Дом в списке на реконструкцию не значится.

На что обратить внимание при покупке квартиры: важные нюансы

Во время покупки квартиры у будущих хозяев появляется не один седой волос, все-таки это мероприятие сопряжено с определенными нервными затратами. Давайте посмотрим, какие документы нужно проверять при покупке квартиры? Желательно посмотреть свидетельство о праве собственности на жилье и сверить фамилию, имя и отчество владельца с его паспортом. Далее можно проверить договор купли-продажи или договор дарения (пожизненного содержания, свидетельство о праве на наследство). Именно эти документы подтверждают права собственности на недвижимое имущество.

Дальше смотрим на пол и двери. Безусловно, покупка квартиры с ремонтом избавляет новых хозяев от лишних хлопот. Но, с другой стороны, новый владелец всегда старается обустроить квартиру в соответствии с собственными представлениями об уюте и комфорте, поэтому хотя бы косметический ремонт в большинстве случаев делается. Если ремонт не предполагает замены напольного покрытия и дверей, то посмотрите, в каком состоянии они находятся, может быть, двери не закрываются или имеют щели. Но если честно, то при выборе собственной будущей квартиры на такие незначительные детали можно и не обращать внимания.

Основные нюансы при покупке и продаже квартиры

Покупая квартиру, надо быть очень осторожным, помнить все правила покупки квартиры. Рутинной проверки документов недостаточно. Даже если вы изучили все сопроводительные документы, вы можете столкнуться с проблемой несовершеннолетних детей. После продажи квартиры всех детей законодательство рассматривает как потенциальных наследников и права ребенка должны быть приняты во внимание, вот почему настолько важно соблюдать все правила покупки и продажи квартиры. Любой суд, рассматривая продажу квартиры, признает сделку недействительной, и вы можете остаться ни с чем. В некоторых случаях мошенничества покупатели могут быть обмануты несколько раз, именно поэтому так важно знать все особенности покупки квартиры.

Без проверки истории квартиры покупатель может пропустить много, и не получить ни жилья, ни денег. Закон на вашей стороне. Если у вас нет знаний и опыта в подобных сделках, то лучше всего обратиться агентство недвижимости. Там, Вы можете рассчитывать на компетентную поддержку своих законных интересов.

Проверяем квартиру перед покупкой: 5 вещей, которые надо сделать

По российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью, – 3 года. Поэтому если в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких споров с квартирой не было, то можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права. Но если вы поймете, что за последние 3 года споры все-таки были, то попросите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно будет сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой. Если же судебное решение еще не вынесено, то имеет смысл его дождаться, прежде чем пойти на сделку.

«Проверьте факт надлежащей государственной регистрации договоров, – советует юрист компании Penny Lane Realty Сергей Поправка. – Если в документах, на основании которых возникло право собственности, прописаны условия, несоблюдение которых является основанием для расторжения сделки, убедитесь в том, что эти условия выполнены. Таким условием может быть, например, обязательство покупателя (который, взаимодействуя с вами, уже выступает как продавец) выплатить стоимость квартиры спустя некоторое время после заключения договора. В случае неисполнения данной обязанности договор может подлежать расторжению».

MD Facility Management работает на опережение

Среди ключевых проблем FM-рынка стоит сказать о жесточайшей нехватке квалифицированного персонала. Технические специальности не пользуются популярностью среди молодежи, все меньше остается квалифицированных инженеров и техников, которые в настоящий момент очень востребованы. Рынок эксплуатации недвижимости испытывает настоящий кадровый голод.

Компания MD Facility Management в своей деятельности ориентируется на долгосрочную перспективу сотрудничества и расширения взаимовыгодных отношений с партнерами. Для того чтобы соответствовать жестким требованиям современного рынка и максимально удовлетворять пожелания заказчиков, компания находится в постоянном поиске новых путей повышения качества услуг и наращивания объемов обслуживания. Так, в 2011 году мы объединились с нашим крупным конкурентом УК «Фрагра», в результате чего компания MD Facility Management значительно усилила свои позиции на рынке эксплуатации. Уже сегодня у нас в работе находится около 2,3 млн. кв. м площадей. В наших планах – увеличить данный объем за счет органического роста и сделок M&A.

Какие нюансы и подводные камни могут быть при покупке квартиры

Ну и напоследок, нелишним будет еще раз напомнить: как и в случае приобретения новостройки, при покупке «вторички» у покупателя обязательно должен остаться документ, подтверждающий внесение им за нее денег. Выбор способа оплаты происходит по согласованию сторон (наличный или безналичный). Очень удобны и безопасны наличные расчеты через банковскую ячейку (Подробнее см. Нюансы передачи денег с помощью банковской ячейки при покупке квартиры ).

Препятствием к свободному владению купленной квартирой могут стать не только люди, имеющие отношение к ней, но и действия бывших хозяев, например, по незаконной перепланировке. Любые конструктивные изменения в квартире должны производиться по предварительному разрешению соответствующих инстанций, а информация о перепланировке должна быть внесена в техническую документацию. К сожалению, очень часто новому владельцу квартиры невероятно сложно бывает доказать тот факт, что перепланировку сделал предыдущий собственник, а потому вся ответственность, скорее всего, ляжет именно на «сегодняшнего» владельца.

Что нужно знать при покупке квартиры: секреты безопасного и выгодного приобретения

• узнайте точное количество собственников недвижимости (смотрим свидетельство о праве собственности);
• узнайте о количестве прописанных в квартире лиц. Служит ли кто-то из них в данный момент в армии, отбывает ли наказание в местах лишения свободы? Есть ли недееспособные или несовершеннолетние? (наличие этих моментов может вызвать серьезные проблемы в будущем);
• если квартира получена в наследство, обязательно выясните основания для наследования;
• закажите выписку из ЕГРП, которая проинформирует об отсутствии или наличии обременения;
• проверьте актуальность кадастрового паспорта и технического плана помещения (позволит проверить законность перепланировок);
• проследите история операций по квартире. Если выяснится, что она часто меняла собственников, то дело, скорее всего, нечисто;
• снижение цены более чем на 10 % от рыночной должно вас насторожить;
• если продажей квартиры занимается риелтор или доверенное лицо, добивайтесь встречи с собственником;
• расспросите соседей, поговорите со старшим по дому (председателем ТСЖ). Это позволит узнать дополнительную информацию о продавце и доме в целом;
• узнайте сроки последнего капремонта дома;
• проверяйте абсолютно все документы продавца, а лучше снимайте с них копии;
• осматривайте квартиры в светлое время суток и не более двух в день;
• никогда не спешите с решением, взвесьте все «за» и «против», обратитесь за консультацией к специалисту. Лучше потратить несколько дней на проверку сведений и жилье, чем потерять сотни тысяч рублей из-за не выявленных вовремя проблем.

• процедура оформления ее в собственность более трудоемкая;
• новые жилые дома чаще всего строятся в местах, где не всегда присутствует социальная инфраструктура – школы, больницы, детские сады, магазины. Спальные районы, как правило, значительно удалены от центра города.;
• квартира в любом случае потребует дополнительных вложений в виде ремонта. Даже косметическое «облагораживание» интерьера может встать в кругленькую сумму, которая нивелирует дешевизну покупки;
• сам факт того, что многоквартирный дом новый, вовсе не является гарантом отсутствия проблем. К сожалению, далеко не все подрядные организации выполняют строительные работы добросовестно. И если на вторичном рынке все «болячки» дома известны, то на первичном они могут стать неприятными неожиданностями;
• немаловажны и соседи по дому. Сейчас немало квартир в новостройках выкупаются муниципалитетами по различным социальным программам – переселения из аварийных домов, выдача жилья выходцам из детских домов. Нередко новые соседи, появляющиеся постепенно, ведут себя вовсе не так, как хотелось бы;

При покупке квартиры на что обратить внимание? Список документов, необходимых при покупке квартиры

В зависимости от того, приобретена квартира в новостройке или на вторичном рынке, у покупателя вместе с договором обязательно должен быть акт приема-передачи или договор отчуждения. При отсутствии этих документов суд может признать недействительным даже оплаченный и зарегистрированный договор.

В-шестых, приобретая квартиру, полученную в наследство, стоит учитывать, что в течение 6 месяцев после смерти владельца могут появиться новые претенденты на имущество. Лучше, если продавец – единственный наследник по завещанию. Его права должны быть закреплены в свидетельстве о праве на наследство.

Покупка квартиры

Банк, выдавая ипотечный кредит, конечно же, осуществит проверку объекта недвижимости. Но будет нелишней и юридическая проверка его покупателем. Во-первых, такая проверка может охватить больший срок (банк, как правило, ограничивается несколькими последними годами). И, во-вторых, самостоятельно полученная информация естественно вызывает большее доверие.

Приобретение собственной квартиры в жизни человека является настоящим праздником. И чтобы этот праздник не превратился в кошмар, следует подойти к покупке со всей серьёзностью. Прежде, чем поставить окончательные подписи на договоре купли-продажи необходимо изучить множество деталей, связанных с данной квартирой.