Продажа недвижимости несовершеннолетнего

PRO новостройку 7 (499) 703-51-68 (Москва)

Случаи с оформлением недвижимости на имя ребенка случаются довольно редко, однако, столкнувшись с этой проблемой лицом к лицу, у людей возникает масса проблем. В основном, такие сделки совершаются для того, чтобы уклониться от государственного налога на имущество, но в будущем появятся проблемы с продажей, арендой и дарении квартиры.

Оформленная на ребенка квартира станет настоящим спасением для ее владельца: в наше время, когда ипотечные кредиты выплачиваются десятками лет, собственное имущество значительно упрощает жизнь. Также на эту жилплощадь не смогут позариться кредиторы при просрочках.

Недвижимость бесплатные объявления

Комиссия по опеке и попечительству уполномочена контролировать, не ухудшаются ли жилищные условия несовершеннолетнего при отчуждении принадлежащей ему собственности. То есть родители, либо лица, их заменяющие, должны показать, что взамен отчуждаемой собственности несовершеннолетнего ему предоставляется другое жилье, которое по основным параметрам аналогично или лучше отчуждаемого.

Для получения отчета о рыночной стоимости необходимо обратиться в независимую оценочную комиссию, оплатив при этом ее услуги (2 — 3 тысячи рублей), а также предоставить оцениваемые объекты для осмотра специалистам. После прохождения комиссии по опеке и получения положительного ответа, вы уже идете непосредственно в органы государственной регистрации.

Особенности продажи квартиры, комнаты, доли, находящихся в собственности несовершеннолетних, недееспособных, ограниченно дееспособных лиц

Пример 2 (разъезд):
Трехкомнатная квартира площадью 62 кв.м., 1/4 доля которой находится в собственности несовершеннолетнего. 1/4 доли в этой квартире составляет 15,5 кв.м. При продажи этой квартиры, несовершеннолетнему необходимо предоставить в собственность недвижимость площадью не меньше 15,5 кв.м. Можно приобрести комнату на общей кухне площадью 16 кв.м. или 1/2 долю в 1-комнатной квартире площадью не меньше 31 кв.м. При этом права несовершеннолетнего будут соблюдены.

Пример 1(улучшение жилищных условий):
Молодая семья продает 1-комнатную квартиру площадью 36 кв.м., 1/2 доли которой по документам принадлежит их несовершеннолетнему ребенку. Т.е фактически ребенок владеет 18 кв.м. в этой квартире. Продавая эту квартиру, родители добавляют денежные средства и хотят купить, 2-комнатную квартиру площадью 54 кв.м. При приобретении такой квартиры, в собственность несовершеннолетнего необходимо оформить долю, соответствующая не меньше 18 кв.м., что составляет 1/3 доли в 2-комнатной квартире.

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего

Такие вопросы поступают в риэлторские компании регулярно, ведь описанная ситуация — совсем не редкость. Если одним из собственников квартиры является ребенок, любые операции с этой недвижимостью, будь то продажа квартиры с долей несовершеннолетнего или отдельно продажа доли ребенка в квартире, производятся по особой схеме с участием территориальных органов опеки. Специалисты агентства недвижимости «Золотой ключик» накопили богатый опыт работы с подобными сделками и с удовольствием помогут вам разрешить все трудности.

Как оценивается и сравнивается доля ребенка в квартире, предоставляемая взамен проданной? Этот вопрос относится к наиболее сложным. Ведь сравнить необходимо множество факторов: площадь жилья, его качество, расположение, возможность выделения несовершеннолетнему отдельной комнаты и так далее. Например, органы опеки могут не одобрить сделку, если доля в квартире несовершеннолетнего отличается в большую сторону по площади, но дом расположен в районе с плохой инфраструктурой.

Оформление недвижимости на несовершеннолетнего ребенка: плюсы и минусы

Как правило, в процессе приватизации жилого помещения собственниками квартиры становятся все зарегистрированные члены семьи. Однако закон предусматривает процедуру отказа от своей доли в пользу ребенка. Данный способ оформления является наиболее простым, так как не ограничивает, а напротив наделяет последнего рядом прав, дающих преимущества в будущем.

Данный вопрос не один год является наиболее обсуждаемым среди наших граждан, и безусловно требует точного юридического разъяснения. Сегодня мы подробно во всех деталях рассмотрим процесс оформления недвижимости на несовершеннолетнего ребенка, а также расскажем об основных плюсах и минусах этой процедуры.

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком

Практически в каждой семье есть дети, некоторые из которых не просто зарегистрированы в квартире или доме, но и попутно являются еще и собственниками данной недвижимости. Давайте подробнее рассмотрим ситуацию, когда квартиру необходимо продать, однако в ней зарегистрированы несовершеннолетние.

Таким образом, если у родителей или опекунов возникло желание продать, обменять или подарить квартиру, в любом случае потребуется согласие органов опеки и попечительства. В подобном случае позаботиться о данном разрешении лучше всего заранее, прежде каких-либо действий, связанных с продажей недвижимости.

Ребенок в доме: как продать квартиру с несовершеннолетним собственником

«К сожалению, органы опеки часто формально подходят к понятию улучшения, рассматривая только количество квадратных метров, – сетует Елизавета Мулюха, менеджер компании «Адвекс на Ланском». – Например: ребенок имеет 1/2 доли сорокапятиметровой комнаты в восьмикомнатной коммунальной квартире. При этом, защищая интересы ребенка, органы опеки не дали согласия на приобретение на имя ребенка однокомнатной квартиры-студии (недостаточно метров)».

В настоящий момент каждая десятая сделка с недвижимостью в России в целом, и в Петербурге в частности, затрагивает права несовершеннолетних – детей, являющихся сособственниками жилья наравне со своими родителями, либо проживающими совместно с ними. Закон их права защищает, указывая, что при проведении сделок с недвижимым имуществом права детей либо других недееспособных граждан не должны быть нарушены. Отсюда возникают дополнительные сложности в оформлении и проведении подобных сделок.

Две ошибки продавцов квартир, в которых есть доля несовершеннолетнего ребенка

Если честно, я даже не знаю, чем там дело закончилось. Сделка не моя была. Кажется, убедили они таки опеку, но с большим трудом.
Так что, постановление органов опеки, разрешающее продажу квартиры, в которой есть доля у несовершеннолетнего ребенка, вы получить, конечно, можете. И даже хорошо будет, если получите. Спокойнее. Но переоформлять долю на ребенка необходимо именно в момент сделки. То есть одну продаем – другую покупаем. Одновременно.

Я думаю все знают, что просто так продать квартиру, в собственниках которой есть дети не получится без согласия попечительского совета. А если вы обратитесь за таким разрешением, то органы опеки обяжут вас выделить несовершеннолетнему ребенку долю во вновь покупаемой квартире или в какой-то другой. То есть, вариантов два.

Несовершеннолетний собственник и процесс продажи квартиры: к прочтению обязательно

Особая проблема возникает, когда происходит долевая продажа квартиры, в которой есть доля несовершеннолетнего, посторонним людям. Это значит, что возникает ситуация, в которой подросток, должен проживать с чужими людьми в одной квартире. Органы опеки пишут иск в суд, и в судовом порядке принимается решение по законности такой продажи.

Бывают случаи, когда орган опеки требует, чтобы ребенок был наделен правами заранее, еще до выдачи разрешения (имел место прописки и проживания). Отказ может последовать, если покупаемое жилье находится далеко от посещаемого садика или школы, не имеет всех условий комфортного проживания и имеет большой процент износа.

Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником

Как ни странно, основной проблемой при продаже квартиры, в которой прописан несовершеннолетний, является получение письменного согласия обоих родителей. Как правило, именно взрослые люди не могут договориться и прийти к компромиссу в этом сложном вопросе. Много проблем возникает и тогда, когда родители не лишены родительский прав, но их местонахождение неизвестно. Чтобы решить эту проблему, необходимо обратиться в органы опеки и попечительства. Представители органа опеки и попечительства оценят условия проживания ребенка и официально установят факт отсутствия родителей. Этот процесс довольно длительный, будьте к этому готовы.

Продать жилплощадь, собственником которой является ребенок, не достигший 18-летия или на которой прописан несовершеннолетний, очень проблематично. Большинство покупателей отдают предпочтение «чистым» квартирам, и это не удивительно. Никто не хочет проблем, связанных с правами третьих лиц. Чтобы продать квартиру, обремененную несовершеннолетним владельцем, продавцу придется приложить немало усилий и побегать по множеству инстанций. Сделка не состоится, если орган опеки и попечительства не даст согласия на продажу квартиры (или ее части), в которой прописан (или которой владеет) несовершеннолетний. Всего несколько лет назад согласие органа опеки на сделку купли-продажи жилья была необходима в абсолютно всех случаях. На сегодняшний день, большинство ситуаций, касающихся прав ребенка, предоставлены «на откуп» родителям несовершеннолетнего.