Какой дом называется многоквартирным

Какой дом считается многоквартирным по жилищному кодексу

К примеру, собственник квартиры в типичном пятиэтажном доме, которая имеет площадь 100 м квадратных, владеет 2 % от имеющихся в здании помещений. Также он владеет таким же процентом территории земельного участка, на котором располагается это сооружение. К числу имущества можно отнести фундамент, стены и перегородки, системы канализации и водопровода, а также другие конструкционные элементы.

На практике, понятие квартира определено в ЖК отечественной Федерации. Квартирой является такое помещение, которое обособлено структурно. Квартира может состоять из нескольких жилых комнат, а также специальных хозяйственных помещений, которые связаны с удовлетворением бытовых и иных нужд граждан, проживающих в ней. Из квартиры обеспечивается возможность непосредственного доступа к тем помещениям, которые имеют категорию общего пользования. Со стороны улицы квартира может оборудоваться балконом или лоджией, имеющей защитное ограждение. Размер жилого помещения зависит от того, сколько в нем имеется отдельных комнат.

Какой дом называется многоквартирным

Непосредственное управление многоквартирным домом
При избрании этого способа управления собственники многоквартирного дома становятся подобно хозяевам индивидуального жилья и должны напрямую заключить договоры с коммунальными организациями, «Энергосбытом», «Водоканалом», «Теплосетями», «Спецавтохозяйством» и т.д. Поставщики коммунальных услуг обязаны доставлять коммунальные ресурсы до установленных в доме границ ответственности (общедомовые приборы учета воды, тепла, электричества), а не в квартиры. При этом жильцы должны выбрать ответственного за дом, который от имени собственников квартир всего дома на основании нотариально заверенного протокола общего собрания жильцов, в котором будут указаны его полномочия, заключит указанные договоры с ресурсоснабжающими организациями. Он будет нести ответственность за выполнение обязательств по оплате поданных коммунальных ресурсов в многоквартирный дом. Обслуживание жилья осуществляется либо силами самих собственников, либо привлеченных подрядных (специализированных) организаций. В домах, избравших такой вариант, не предусмотрено выполнение капитального ремонта за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ (когда 95% средств выделяется государством, 5% — жильцами). Такая форма управления является эффективной только тогда, когда многоквартирный дом новый, небольшой — от 8 до 12 квартир. При этом жильцы должны отличаться высокой сознательностью, чувством ответственности как у собственника, а не принимать позицию квартиранта. Считаю, что такой способ управления в г. Моздоке неприемлем по причине того, что в наших домах нет специалистов, готовых взять на себя эти заботы. А если есть, то вряд ли они будут заниматься этим бесплатно, а собственники вряд ли готовы назначить достойную зарплату. Таким образом, непосредственное управление при отсутствии грамотных специалистов приведет к развалу инженерных сетей многоквартирного дома ввиду ненадлежащего обслуживания, накоплению долгов перед поставщиками коммунальных ресурсов и как следствие – прекращению комфортного и безопасного проживания жильцов.

Управление многоквартирным домом управляющей компанией
Управление домом можно поручить управляющей организации, что является неплохой альтернативой двум другим способам управления. Такой способ предполагает управление домом на профессиональной основе с установлением мер ответственности за некачественное управление. При выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией собственники помещений в многоквартирном доме заключают с выбранным управляющим договоры управления, в которых должно быть указано: состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
В соответствии со ст. 780 ГК РФ (если иное не предусмотрено договором возмездного оказания услуг) исполнитель (управляющая организация) обязан оказывать услуги лично. То есть, управляющая организация либо сама оказывает часть жилищно-коммунальных услуг по договору управления многоквартирным домом, либо является посредником между собственниками помещений в доме и поставщиками жилищно-коммунальных услуг.
Думаю, что эффективной схемой управления многоквартирными домами в Моздоке является создание ТСЖ (для возможности участия в программе капитального ремонта за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ) с обязательной передачей всех полномочий от ТСЖ к управляющей компании, поскольку только специализированная организация со своим штатом специалистов и спецтехникой может выдержать ту нагрузку, которая несет на себе управление многоквартирными домами. Но хотелось бы отметить, что управляющие компании должны принять на себя все функции управления домом, а не перейти в разряд обслуживающей организации, заключив договор обслуживания (а не управления) многоквартирного дома, в котором оставляют себе только услуги, которые приносят легкие деньги. При этом отказываются от оказания ответственных услуг, таких, как предоставление коммунальных услуг, «сбросив» их на плечи председателей ТСЖ, как правило, не имеющих опыта и знаний решения таких вопросов. Более того, такие организации не участвуют в снижении потерь энергоресурсов в инженерных сетях дома, ведь они не предоставляют коммунальные услуги, а следовательно, не несут ответственности за их утечку. При этом на собраниях жильцов многоквартирных домов представители обслуживающей организации вводят последних в заблуждение, пугая, что если обслуживающая организация возьмет на себя эти услуги, то их тарифы на обслуживание поднимутся. Но отказываясь от этой части услуг, жильцы многоквартирного дома отказываются и от проводимых работ по снижению потерь энергоресурсов в инженерных сетях их дома, которые как следствие ложатся на плечи жильцов, что выходит гораздо дороже. Как гласит народная мудрость, скупой платит дважды. И остается без ответа самый часто задаваемый вопрос — кто должен устранять и снижать потери энергоресурсов в наших домах? Ведь с ресурсоснабжающими организациями все равно придется рассчитываться, исходя из показаний общедомовых приборов учета, следовательно, эту работу надо проводить. Считаю, что позиция председателей ТСЖ при подписании договоров с обслуживающими и управляющими организациями должна быть однозначной – обязательное условие об оказании услуги, в которую входят: контроль, расчет и начисление потребленных коммунальных ресурсов, исходя из показаний общедомовых приборов учета.
В этой части считаю необходимым участие АМС города, поскольку жильцы многоквартирных домов не обладают специальными и юридическими познаниями при заключении договоров, а юристы администрации могли бы помочь в создании таких договоров и принять участие при их заключении в целях защиты прав и интересов жильцов многоквартирных домов.
В. АНТОНЮК,
юрист.

Управление многоквартирным домом: 95 вопросов и ответов

Для частичной ликвидации пробелов в этой области специалистами Ассоциации на основе практики управления домами подготовлен этот справочник. Мы постарались доступно изложить ответы на вопросы, привести характерные примеры из жизни. Надеемся, что он станет первым звеном в цепочке просветительских материалов и мероприятий, которые будут нами проводиться.

Некоммерческое партнерство «Ассоциация управляющих компаний» создано более года назад для того, чтобы помочь вошедшим в нее управляющим организациям выработать единые для членов партнерства механизмы по ведению эффективной деятельности в таком непростом и социально значимом секторе, как ЖКХ.

Придомовая территория многоквартирного дома

Появление на придомовой территории нового жилого дома, заправки или супремаркета – обычное явление. И происходит это за счет сокращения детских площадок и зеленых зон отдыха. Самое печальное, что жильцы повлиять на ситуацию не могут никак, даже при обращении во все компетентные органы. Если по закону земля вам не принадлежит, значит, ей будет распоряжаться кто-то другой.

• участка земли, где возведено строение;
• элементов озеленения и прочего благоустройства;
• детских и спортивных площадок;
• сушилок для белья;
• коллективных автостоянок;
• пожарных проездов;
• трансформаторных подстанций;
• тепловых пунктов;
• других объектов, необходимых для нормальной эксплуатации дома.

Нежилые помещения и места общего пользования в многоквартирном доме

В формулах расчета размера платы за коммунальные услуги Постановления № 354 применяется понятие общей площади всех жилых и нежилых помещений, и здесь используется именно площадь помещений, за которыми закреплены собственники или пользователи помещений, помещения общего пользования, входящие в состав общего имущества, в эту площадь не включаются.

Они обязаны нести расходы на оплату коммунальных услуг по отоплению, согласно занимаемой общей площади, газоснабжению, холодному и горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению по показаниям индивидуальных приборов учета или по объемам, выявленным расчетным способом. Также за ними сохраняется обязанность по оплате коммунальных услуг, предоставленных на общедомовые нужды.

Две квартиры — это мало

Итак, некий гражданин из Приморья, проживающий в двухквартирном доме, решил расширить жилье и надстроил второй этаж. Разрешительную документацию на реконструкцию он получил не до начала своих работ, а позже. Да и с соседом перепланировку не согласовал. Местные суды посчитали такое преобразование самовольной постройкой и постановили снести второй этаж. Но Верховный суд с мнением коллег не согласился.

Но на этом вердикте судебные тяжбы двух соседей в одном доме не закончились. Спустя полгода гражданин, построивший второй этаж, все-таки получил от администрации муниципального района разрешение на уже проведенную реконструкцию. Не отдыхал и сосед истца. Он внес изменения в ЕГРП, на основании которых его квартира стала именоваться частью жилого дома. Получив на руки такие документы, он стал утверждать, что их общий с соседом дом является домом многоквартирным.

Является ли дом многоквартирным

Не вижу противоречия, разные дела, разные ситуации, разный контекст, время выхода судебных актов. По мне так позиция арбитражного суда ближе, странно признавать дом многоквартирным на основании только того, что стена общая, а если два отдельно стоящих дома с общим забором, тоже многоквартирный дом?

Статья 164. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме
1. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

Что нужно знать жильцам про отопление в многоквартирном доме

• В первую очередь радиатор должен выдерживать давление, которое в многоквартирном доме выше, чем в частном. Чем больше количество этажей, тем выше может быть испытательное давление, оно может достигать 10 атм, а в высотных зданиях даже 15 атм. Точное значение можно узнать в местной эксплуатирующей службе. Отнюдь не все радиаторы, продающиеся на рынке, обладают соответствующими характеристиками. Значительная часть алюминиевых и многие стальные радиаторы не подойдут для многоквартирного дома.
• Можно ли и насколько изменить тепловую мощность радиатора, зависит от применённой схемы. Но в любом случае теплоотдачу прибора необходимо рассчитать. У одной типовой секции чугунной батареи теплоотдача равна 0,16 кВт при температуре теплоносителя 85 ºС. Умножив число секций на эту величину, получим тепловую мощность существующей батареи. Характеристики нового отопительного прибора можно найти в его техническом паспорте. Панельные радиаторы не набираются из секций, имеют фиксированные размеры и мощность.

Отметим, что установка приборов учёта, замена радиаторов, внесение иных изменений в устройство отопления в многоквартирном доме требуют предварительного согласования и должны выполняться специалистами, представляющими организацию, обладающую лицензией на проведение соответствующих работ.

Вопрос 1

— во-первых, в отличие от сложной вещи, искусственно создаваемой путем объединения физически не связанных разнородных объектов, объединенных лишь возможностью использования по единому назначению (ч. 1 ст. 134 ГК РФ), многоквартирный дом включает в себя объекты, связанные конструктивно;

И все же большинство цивилистов — М.Г. Пискунова, И.А. Дроздов, Е.А. Чефранова, В.В. Чубаров и др. — отрицают возможность признания многоквартирного дома и самостоятельным объектом недвижимости, и единым объектом гражданских прав. Следует согласиться с точкой зрения указанных авторов, рассматривающих многоквартирный дом не как самостоятельный объект прав, а как их совокупность, в частности совокупность одной «обслуживающей» вещи и нескольких «обслуживаемых» вещей, находящихся в раздельной собственности нескольких лиц. Входящие в состав дома объекты «обладают различным правовым режимом, унификация которого в современных условиях невозможна, да и нецелесообразна». М.Г. Пискунова справедливо отмечает, что «независимо от физической природы и сущности в гражданско-правовых отношениях недвижимое имущество — это объекты с особым юридическим режимом недвижимости, оборот которых подчиняется специальным правилам, в том числе о государственной регистрации прав и сделок». Поскольку многоквартирный дом единым объектом прав не является, он может выступать только в качестве объекта капитального строительства, а также объекта технического учета.

Определение нормативов придомовой территории многоквартирного дома

Оформление земли возле многоквартирного дома в собственность осуществляется двумя способами. Первый подходит для недавно построенных квартир. И еще два для домов с историей, то есть построенных длительное время назад. В первом случае дом становится на кадастровый учет. В процессе постановки определяется граница и размер территории возле дома. Застройщик сам формирует земельный участок. А значит, стоимость его трудов будет включена в стоимость квартиры.

Понятие придомовая территория многоквартирного дома трактуется в различных вариациях. Земельный кодекс говорит нам о том, что территориальное пространство вокруг многоэтажной жилой постройки – это участок, непосредственно окружающий его. И все на нем находящееся, принадлежит собственникам квартир в общей доле. А значит, и распоряжаться земельным ресурсом будут те же собственники. Со своими правами владельцы могут ознакомиться в официальных государственных нормативах. Необходимо просмотреть федеральные законы, постановления судебных пленумов, жилищный кодекс, муниципальные правовые акты.