Содержание
Режим общей долевой собственности в коммунальной квартире
В совместной собственности общность имущества проявляется в большей степени, чем в долевой. Объясняется это тем, что отношения между участниками совместной собственности (между супругами, например) носят более доверительный и длительный характер, нежели отношения между участниками иной долевой собственности. Долевая собственность отличается от совместной тем, что при долевой собственности доли каждого из ее участников, как правило, определены заранее, в то время как при совместной собственности доли определяются лишь при разделе или выделении общего имущества, т. е. при прекращении отношений совместной собственности либо для всех, либо для части ее участников. При этом доли, как при долевой, так и при совместной собственности предполагаются равными, если иное не установлено законом или договором.
Нас часто спрашивают можно ли разделить коридор или санузел в коммунальной квартире, так чтобы сосед не имел туда доступа. Мы отвечаем — возможно, в случае, когда каждому собственнику может быть выделена изолированная площадь, т.е. если по факту коммунальную квартиру можно превратить путем реконструкции/перепланировки/переустройства в самостоятельную квартиру. Это идеальная ситуация, когда на каждого собственника комнаты будет приходиться свой санузел, свой коридор и своя кухня. Такие реконструкции/перепланировки/переустройство оформляются либо соглашением собственников помещений либо решением суда.
Режим долевой общей собственности
Под многоквартирным домом понимается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Ст. 289 ГК устанавливает, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. ЖК расширяет круг субъектов, имеющих права на общее имущество многоквартирного дома, включая в него собственников любых помещений (ст. 36 ЖК), как жилых так и нежилых.
Отношения по приобретению собственниками помещений права собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, урегулированы ФЗ от 29 декабря 2004 г. №189-ФЗ «О введении в действия ЖК РФ». Ст. 16 Закона устанавливает, что если земельный участок сформирован до введения в действие ЖК и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, то земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений. При этом специального решения органов государственной власти или местного самоуправления о предоставлении этого земельного участка в собственность и государственной регистрации перехода права собственности на него не требуется. Если земельный участок не сформирован до введения в действие ЖК, лицо, уполномоченное общим собранием собственников помещений, (или любое иное лицо, являющееся собственником помещения в многоквартирном доме) вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка. После формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Правовой режим общей долевой собственности
Согласно п.1 ст.247 ГК по общему правилу доли субъектов являются равными, если размер долей долевой собственности не может быть определен на основании акта законодательства и не установлен соглашением всех его участников. Однако п.2 этой же статьи устанавливает возможность участникам своим соглашением изменять размеры долей в зависимости от вклада каждого в образование и приращение общего имущества. Так, закрепляется, что участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество (п.3 ст.247 ГК). Кроме того, ст.248 ГК устанавливает частный случай увеличения доли в праве общей собственности на жилой дом: если собственник с соблюдением установленных правил увеличил за свой счет площадь дома или иного строения, находящегося в долевой собственности, путем пристройки, надстройки или перестройки, то по требованию этого собственника доли в общей собственности на дом или строение и порядок пользования помещениями в нем подлежат соответствующему изменению.
Долевая собственность весьма распространена в гражданском обороте. Например, в соответствии со ст. 274 ГК собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры. Аналогично ч. 9 п.12 «Правил заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства», утвержденных Указом Президента Республики Беларусь 15 июня 2006 г. N 396 «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов» закрепляет, что при возникновении у дольщика права собственности на объект долевого строительства (жилое или нежилое помещение в многоквартирном жилом доме) у него одновременно появляется доля в праве собственности на общее имущество (лестничные клетки, лестницы, лифты, коридоры, крыши и т.д.), которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства.
Правовой режим общей долевой собственности
Долевая собственность весьма распространена в гражданском обороте. Например, при наследовании, если наследственное имущество переходит к двум или нескольким наследникам, имущество поступает со дня открытия наследства в их общую долевую собственность (ст.1078 ГК).
Согласно п.1 ст.247 ГК по общему правилу доли субъектов являются равными, если размер долей долевой собственности не может быть определен на основании акта законодательства и не установлен соглашением всех его участников. Однако п.2 этой же статьи устанавливает возможность участникам своим соглашением изменять размеры долей в зависимости от вклада каждого в образование и приращение общего имущества
Загрузка...
