Содержание
Как обычно отвечаю на всеми интересные и волнующие вопросы и сейчас поговорим о Как правильно прописать доли в договоре долевого участия и методах решения данной ситуации. Почему я могу с уверенность отвечать на самые разные вопросы, потому что имею большой опыт в юридическом поле, более 11 лет. Если потребуется проработать более серьезные вопросы, то могу спросить у своих коллег. Некоторые сферы могут требовать немедленного ответа, по этой причине есть онлайн чат, в котором можно быстро получить нужный ответ. И как всегда лучшим решением будет для Вас узнать в комментариях у постоянных подписчиков, которые, возможно, уже раньше сталкивались и решили данный вопрос и поделятся с Вами его решением.
Предупреждаем, что данные могут быть неактуальными в момент прочтения, потому как все быстро изменяется, дополняются и видоизменяются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех интересующих вопросов.
Недвижимость в долях может оформить кто угодно, не обязательно состоять в браке. Но перед таким шагом стоит серьезно оценить его последствия. При пользовании и распоряжении долевой собственностью придется учитывать интересы всех ее владельцев.
Совместная собственность
Между оформлением ДДУ и получением ключей от квартиры проходит значительное время. За этот период планы покупателя могут поменяться, он может вступить в брак или развестись. При желании можно оформить квартиру на одного, даже если ДДУ заключен на двоих, или наоборот – приобрести квартиру на двух собственников. Но если эти перемены связаны с заключением или расторжением брака, нужно учесть также правила раздела собственности между супругами.
ДДУ на одного, а квартира на двоих
Чтобы переоформить ДДУ на двоих, необходимо подписать к нему дополнительное соглашение с застройщиком или соглашение об уступке части требований по договору долевого участия второму дольщику. Такой документ можно подписать только до того момента, когда с застройщиком был подписан акт приема-передачи готовой квартиры. После его подписания считается, что строительство завершено и передача прав по ДДУ невозможна. Тогда останется только подарить долю в готовой квартире, предварительно зарегистрировав ее на себя.
В записи ЕГРН (единый госреестр недвижимости) содержатся следующие сведения:
- Реквизиты документа долевого участия.
- Условия сделки, являющиеся существенными.
- Местонахождение объекта. Если это квартира в МКД (многоквартирный дом), то её номер.
- Данные организаций, заключивших сделки по обеспечению исполнения застройщиком обязательств, реквизиты договоров страхования гражданской ответственности либо поручительства.
- Информация о лице, ведущем строительство и тому подобное.
Порядок оформления договора по долевому участию
Данная норма предполагает исключение страховых компаний и банков из отношений с застройщиком. В настоящее время именно эти организации возмещают ущерб лицам, пострадавшим от банкротства строительной организации.
Исполнение ДДУ и регистрация права собственности
По существующему правилу при отсутствии договорённости между владельцами считается, что недвижимое имущество принадлежит им в равных долях. При достижении соглашения участниками может быть изменён их размер. Основанием будет внесение вклада по увеличению или приращению имущества. Например, когда один из сособственников сделал за счёт своих средств пристройку к дому, чем увеличил его площадь. В этом случае у гражданина возникает право на пересмотр своей доли в общем имуществе.
Застройщик должен предупредить покупателя об окончании строительства за 2-4 недели до процедуры приемки. Если в течение 2 месяцев покупатель не принял квартиру, то застройщик вправе подписать акт приема-передачи недвижимости в одностороннем порядке.
С июля 2019 года в процесс покупки новостройки претерпел существенные изменения, действовавшая 15 лет система долевого строительства в результате реформы потеряла актуальность. Многим покупателям до сих пор непонятна новая схема покупки с применением счетов эскроу. Поэтому здесь мы рассмотрим пошагово процесс покупки с использованием счетов эскроу, потенциальные риски для покупателей при покупке и приемке квартиры, особенности выбора застройщика и покупки на ипотечные деньги.
💡 Правовое регулирование
Такие схемы покупки новостроек, как участие в жилищно-строительных кооперативах, которые часто создавались для обхода договора долевого участия (применялись застройщиками для освобождения от обязанности внесения средств в компенсационный фонд), были запрещены с июля 2018 года. Под запрет подпала и покупка квартиры через жилищный сертификат застройщика, или вексельная схема покупки недвижимости.
Вопрос о необходимости внесения изменения площади в ЕГРН до обращения в суд является спорным. Вместе с тем, мы рекомендуем предварительно обратиться в Росреестр и внести изменения, так как в судебной практике нет единства мнений судей на этот счет.
Шаг 3. Направьте претензию застройщику ≈ 15-20 дней
Если по результатам обмеров, проведенных кадастровым инженером, ваши сомнения подтвердятся, направьте претензию с вашими требованиями и копию технического плана застройщику ценным письмом с описью вложения. В претензии укажите срок для ответа (если в вашем договоре не предусмотрен срок возврата цены ДДУ при уменьшении площади, то рекомендуем указать срок для возврата — 10 дней с даты получения претензии).
Шаг 2. Закажите технический план помещения ≈ 10 дней
Однако нам удавалось в суде взыскать неустойку при отсутствии доплаты и произвести зачет суммы взысканной неустойки в счет доплаты за метраж, но есть в судебной практике и иные решения, в которых истцу отказали во взыскании неустойки на этом основании. В связи с отсутствием единства практика на этот счет мы советуем до обращения в суд с иском о взыскании неустойки доплатить цену договора.
Во-вторых, дольщик платит за квартиру, которой еще нет – ему надо будет ждать несколько лет, прежде чем он сможет вселиться в новостройку. А деньги застройщику нужны уже сейчас. И, чтобы привлечь нужные финансы, он предлагает меньшую цену.
Если застройщик по-прежнему не возвращает деньги, нужно получить в суде исполнительный лист и передать его судебным приставам. Предъявить исполнительный лист можно в течение 3 лет с момента вступления решения суда в силу.
Как расторгнуть ДДУ по соглашению сторон?
В-третьих, пока дом не возведен, есть риск, что по каким-то причинам застройщик его так и не построит или построит позже обозначенного срока. За это компания тоже сбрасывает стоимость – для покупателя, который предпочтет рискнуть, но заплатить меньше.
Что влечет запрет ДДУ с 2018 года ? Фактически для дольщиков ничего не изменится — они также будут платить деньги и получать ключи от квартир, но теперь деньги вкладчиков будут защищены. Правительство объяснило, что будет вместо ДДУ в будущем : эксроу-счета. Теперь дольщики будут переводить деньги на счет в банке, финансирующем строительство, а застройщики получат их только после того, как передадут недвижимость в собственность. Если девелопер обанкротится, дольщики получат деньги назад.
Что такое ДДУ
📌 Разрешение на ввод в эксплуатацию — его нужно получать у застройщика, если документ потребуют в Росреестре. Как правило, на момент приглашения для получения квартиры сотрудники ведомства уже получили этот документ.
Что делать, если застройщик банкротится при ДДУ
📒 заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям №214-ФЗ, выданное не раньше, чем за 60 дней до регистрации самого первого ДДУ — застройщик тоже не обязан предоставлять его;
В законе не прописано обязательное нотариальное заверение ДДУ, тем не менее при желании дольщика и согласии обеих сторон можно это сделать. Для дольщика нотариальное заверение дду даёт дополнительную гарантию, так как, во-первых, нотариус должен проверить правильность оформления документации застройщиком. А во-вторых, именно благодаря тому, что договор нотариально заверен, покупатель спокойно и без проблем оформит право собственности на квартиру.
Описание квартиры
Определяется от стоимости квадратного метра. Наилучший вариант – фиксированный размер долевого взноса либо привязка к твёрдой валюте. В обязательном порядке указаны точные сроки выплат и размеры штрафов при нарушении срока.
Размер долевого взноса
Первый дольщик, регистрирующий ДДУ, кроме этих документов, должен ещё предоставить документы на недвижимость от застройщика. Документ о праве распоряжения и пользования земельным участком, официальное разрешение от муниципалитета на строительство, план дома, проектную декларацию, договор страхования гражданской ответственности, договор поручительства (о своевременной передаче дома), перечень лиц, участвующих в долевом строительстве.
Юристы компании «ПетроЮрист» проводят быструю и качественную проверку ДДУ и застройщика. В результате вы получаете не только устную консультацию относительно каких-то отдельных условий ДДУ, а полноценное правовое заключение в письменном виде, после изучения которого, уже в порядке устной консультации, вы сможете дополнительно задать юристу вопросы относительно условий договора. Наши юристы грамотно проконсультируют вас по всем аспектам долевого строительства.
Может ли измениться цена ДДУ после заключения
Поэтому, до подписания договора с застройщиком и перечисления денег стоит обратиться к стороннему юристу для проведения полного правового анализа договора на предмет соответствия его условий требованиям закона. Это весьма разумный подход к оформлению столь серьезных договорных правоотношений.
Застройщик требует доплату за увеличение площади до 5%
Напомним, что фактические характеристики передаваемого объекта, в том числе итоговая площадь, указываются в соответствующем передаточном акте на основании данных государственного технического учета, эти же данные отражаются в паспорте помещения.
После оформления договора покупатель и прежние владельцы долей должны обратиться в Управление Росреестра для регистрации перехода права собственности либо МФЦ по месту нахождения недвижимого имущества.
Если одна из долей принадлежит несовершеннолетнему, привлекаются органы опеки и попечительства. Сделка совершается только после того, как сотрудник ООП выдаст письменное разрешение на оформление договора. Также отец и мать ребенка должны предоставить письменные согласия на совершение сделки, иначе договор можно оспорить.
Форма
- Копии паспортов всех участников процесса, свидетельства о рождении детей, если они являются содольщиками; медсправки о дееспособности.
- Документы, подтверждающие право собственности на объект продажи. Каждый из содольщиков должен привести документ-основание, по которому он стал владельцем своей части имущества. В зависимости от даты вступления в права собственника (наследника) производится определение необходимости уплаты НДФЛ.
- Техпаспорт БТИ на квартиру, содержащий сведения о площади квартиры, этажности, о материалах для строительства, отделки. В документе следует обратить внимание на срок последней инвентаризации (он должен быт не более 5 лет для беспрепятственной регистрации), на соответствие плана квартиры и реальной планировки. Все изменения должны быть отражены в техпаспорте.
- Справки об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам.
- Выписка, выданная Росреестром, об отсутствии обременений на доли.
- Справка, выданная банком, обслуживающим покупателя, о предоставлении ему ячеек для хранения денежных средств.
- Согласие супруга, если имущество является совместно нажитым.
- При продаже доли ребенка — справка о согласии органов опеки на совершение сделки.
- В случае оформления отдельных договоров содольщиками — отказ каждого из них от права первоочередного приобретения долей.
- Акт приема-передачи, подписанный участниками.
Договор переуступки заключается в письменной форме. По нему цедент должен передать покупателю все документы по ДДУ – сам договор, приложения к нему, дополнительные соглашения, документы, которые подтверждают факты оплаты. Эта передача оформляется дополнительным актом, за подписями обеих сторон. В самом тексте цессии должны быть указаны номер ДДУ и дата его подписания.
Во-вторых, дольщик платит за квартиру, которой еще нет – ему надо будет ждать несколько лет, прежде чем он сможет вселиться в новостройку. А деньги застройщику нужны уже сейчас. И, чтобы привлечь нужные финансы, он предлагает меньшую цену.
Как продать квартиру по ДДУ?
Доводить дело до суда застройщику не выгодно. Если суд выносит решение в пользу дольщика, то со строительной компании взыскиваются и внесенные по ДДУ деньги, и процент за пользование ими, и компенсация морального вреда, и убытки, связанные с судебными расходами, и штраф за то, что застройщик не удовлетворил законные требования дольщика в добровольном порядке.
Загрузка...
