Содержание
Как обычно отвечаю на всеми интересные и волнующие вопросы и сейчас поговорим о Как прописать в договоре найма обязанность по возмещению ущерба и методах решения данной ситуации. Почему я могу с уверенность отвечать на самые разные вопросы, потому что имею большой опыт в юридическом поле, более 11 лет. Если потребуется проработать более серьезные вопросы, то могу спросить у своих коллег. Некоторые сферы могут требовать немедленного ответа, по этой причине есть онлайн чат, в котором можно быстро получить нужный ответ. И как всегда лучшим решением будет для Вас узнать в комментариях у постоянных подписчиков, которые, возможно, уже раньше сталкивались и решили данный вопрос и поделятся с Вами его решением.
Предупреждаем, что данные могут быть неактуальными в момент прочтения, потому как все быстро изменяется, дополняются и видоизменяются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех интересующих вопросов.
Взыскание размера ущерба происходит как в досудебном порядке, так и в судебном. Если с арендатором не удалось договориться до суда, то приходится готовить исковое заявление и подавать ан него в суд и уже в суде доказывать сумму ущерба и взыскивать ее с арендатора.
К примеру по вине арендатора произошел пожар в результате которого пострадало имущество арендодателя. По практике в такой ситуации причиненный вред подлежит возмещению на основании статьи 1064 ГК РФ и ответственность за возмещение вреда ложится на причинителя, то есть виновное в возникновении вреда лицо. В данной ситуации подлежит возмещению все имущество арендодателя которое пострадало в результате пожара, так же возмещаются расходы которые потребуются на восстановление поврежденного огнем имущества и возмещается прочий ущерб возникший в результате пожара. Здесь нужно понимать, что ущерб это расходы которые лицо чье право было нарушено должно будет произвести для восстановления нарушенного права, так же возмещаются неполученные в результате причиненного ущерба доходы которые мог бы получить арендодатель если его право не было бы нарушено.
Если квартиранты испортили имущество?
Не редки ситуации когда в результате того же пожара сгорает какое либо имущество арендодателя и его наличие (существование) необходимо будет доказать в суде, что можно сделать только на основании документов составленных в результате проведения инвентаризации, ведь инвентаризация показывает факт наличия конкретных предметов и объектов, отсутствие которых после пожара можно подтвердить проведением повторной инвентаризации и понять есть ли расхождения.
Если ущерб все-таки был нанесен, то будет нелишним знать некоторые важные детали о практике его возмещения. Во-первых, следует грамотно оформить возврат квартиры. Для этого все недостатки на момент возврата квартиры должны быть зафиксированы в письменной форме и скрепляем подписями обеих сторон. Дополнительно оформляем фотоприложение состояния квартиры и недостатков.
Когда не получается согласовать сумму ущерба, приходится идти в суд. Если обеспечительный платеж находится во владении собственника, арендатор подает в суд иск о взыскании суммы страхового депозита (частично или полностью в зависимости от того, с наличием какого ущерба он согласен). Если оплата обеспечительного платежа не предусмотрена условиями договора, то собственник обращается в суд с требованием возместить ущерб, причиненный его имуществу.
Чего нельзя делать в съемной квартире
Суд, рассмотрев все доказательства (акты, фотографии, чеки), посчитал, что ущербом является только испорченная колонка, так как, по заключению специалиста, ее поломка вызвана внешним воздействием и имеются механические повреждения. Кроме того, данная поломка была установлена соглашением сторон при продлении договора. Что касается кресла, его приобретателем по документам было указано другое лицо, а не собственник, так что факт приобретения не был подтвержден. Также хозяин квартиры не представил доказательств очистки ванной комнаты и ее необходимости, а также вины арендатора.
Сначала нужно было доказать сам факт нанесения ущерба имуществу. Для этого я сфотографировал повреждения и вызвал представителей управляющей компании. Ждал их два дня, хотя по закону коммунальщики должны прибыть не позднее 12 часов с момента обращения. Комиссия пришла 21 февраля 2019 года. Квартиранты в тот день были дома и спокойно отреагировали на визит коммунальщиков.
Через суд
Про аварию я узнал от квартиранта в феврале 2019 года. Он позвонил сразу, как только вернулся с работы и увидел лужу. Причиной оказался лопнувший шланг посудомойки. Последствия потопа проявились на следующий день: планки ламината отошли от пола и шатались, стыки разбухли. Повреждение затронуло кухню и коридор общей площадью 16 м².
Что случилось
После консультации у юриста я выбрал второй вариант: отыскать жильцов после того, как они съедут, сложнее. А за два месяца до окончания срока договора я успевал подготовить все документы и подать в суд иск о возмещении ущерба.
Арендодатель принимает на себя обязательство обеспечить сохранность имущества нанимателя, которое тот разместил в арендуемом помещении. Имеется список имущества нанимателя, за которое отвечает арендодатель. Арендодатель выразил свое согласие с этим списком, подписав его.
А что делать, если имущество нанимателя было испорчено в случае потопа или пожара? Например, в офисе произошёл потоп, и от этого пострадала мебель и оргтехника. Наниматель может обратиться к арендодателю с требованием возместить нанесённый ущерб. Однако арендодатель, в свою очередь, может сослаться на то, что при подписании арендного договора он предупреждал, что трубы в офисе старые и надо всегда в конце рабочего дня перекрывать стояки.
Порча имущества арендатора по вине арендодателя
ВАЖНО: ежедневно арендодатель проверяет сохранность имущества нанимателя и оформляет соответствующий документ – акт сверки. Тогда, если из арендуемого помещения было украдено имущество нанимателя, то он может потребовать от арендодателя возместить ему нанесенный ущерб. Если же в договоре не прописаны вышеуказанные пункты, то в спорной ситуации суд, скорее всего, встанет на защиту арендодателя. Тем более в случае, когда нет подписанного арендодателем списка имущества нанимателя.
Список прилагаемых документов и форму извещения следует уточнять у страховой компании. Кроме этого, каждая фирма самостоятельно устанавливает максимальный срок для извещения, который обычно составляет от 5 до 14 дней после даты наступления страхового случая.
При условии, что арендатор отказывается возмещать ущерб, собственнику квартиры следует направить арендатору претензию (отдать лично в руки под роспись или направить ценным письмом с описью вложения Почтой России). Если квартиросъемщик не идет на переговоры, то собственник квартиры имеет право обратиться в суд. Причем при условии, что договор найма составлен правильно, суды чаще всего встают на сторону арендодателя.
Страхование квартиры
Кроме этого, страхователю следует учесть размер возмещения. Некоторые компании устанавливают ограничения, например, до 50 тысяч рублей на имущество и до 70 тысяч рублей на ремонт. Другие же страховщики дают самостоятельно выбрать максимальную сумму страхового возмещения для каждого отдельного имущества. Конечно, увеличенные сумму напрямую влияют на сумму страховой премии при заключении договора (чем больше возмещение – тем больше стоит полис).
Однако данный факт еще нужно доказать, поскольку никто не заставит нанимателя предъявить договор найма. А ответить можно тем, что вселился совсем недавно и еще не успел сделать регистрацию, учитывая, что на это дается 90 дней. Тем не менее, доверчивые наниматели показывают свой договор по просьбе участкового, где можно установить дату его заключения и период проживания в квартире.
27 сентября 2017 года Верховный суд РФ вынес определение по делу №309-ЭС 18-8924, в котором указано, что при досрочном расторжении договора аренды по вине арендатора (нанимателя) (в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения условий договора), арендодатель может требовать возмещения убытков, которые он понес из-за того, что заключил договор с новым арендатором на менее выгодных условиях. Т.е. собственник может требовать компенсацию в виде разницы в стоимости арендной платы по предыдущему договору и новому. При этом, Верховный суд ссылался на ст. 393.1 ГК РФ, где указано что
Возмещение причиненного ущерба
Например, может быть установлена ответственность в виде штрафных санкций за просрочку оплаты. Это может быть пеня, или штраф, или удержание обеспечительного платежа (как еще называют «за последний месяц»). Но даже если пеня в договоре не предусмотрена, в случае просрочки платежа, наймодатель может требовать взыскание процентов за пользования чужими денежными средствами, согласно ст. 395 ГК РФ.
Для сдачи жилья, предоставленного по договору социального найма, также требуется согласие членов семьи нанимателя. Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.
1.4. Граждане, постоянно проживающие совместно с Нанимателем, имеют равные права по пользованию Помещением. Отношения между Нанимателем и такими гражданами определяются законодательством Российской Федерации.
Общий шаблон договора найма жилого помещения
Наймодатель обязан передать свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. Его обязанностью является капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения. Для наймодателей жилых помещений в многоквартирных домах устанавливается обязанность осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств, находящихся в жилом помещении. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.
4) Если требования в претензии не были удовлетворены – обращение в органы правосудия. Иск направляется по месту регистрации нанимателя и, для подстраховки, по месту фактического проживания. Собственника жилья необходимо привлечь к участию в деле в качестве третьего лица либо соответчика.
Залив квартиры нанимателями
После того, как Вы установили владельцев, с ними необходимо встретиться и обсудить сложившуюся ситуацию. Если между собственником и нанимателем был заключен письменный договор, внимательно изучите его условия. Зачастую в нём сказано, что вред, причинённый нанимателем третьим лицам, возмещается за его счёт в полном объёме. В этом случае алгоритм действий следующий:
Залив квартиры квартирантом (арендатором)
1) Если наниматель предоставлял наймодателю гарантийный депозит, то последний вправе его удержать для того, чтобы провести ремонт. Этот вариант возможен, если в контракте нет прямого запрета на такое использование депозита. Подобные условия могу быть прописаны при поиске квартиранта агентством недвижимости или риелтором в корыстных целях.
Порядок считается нарушенным тогда, когда арендодатель не передал арендатору имущество. Например, стороны договорились о передаче складского помещения на конкретную дату. Однако арендодатель передумал сдавать склад арендатору, с которым договорился.
Нарушение порядка передачи имущества арендатору
Если договор аренды недвижимости заключается более чем на год, он обязательно регистрируется в Росреестре. В случае игнорирования сторонами данного правила договор аренды будет считаться незаключенным. Впоследствии арендатор может понести потенциальные риски. Например, арендатор делает ремонт в арендованном помещении, устанавливает оборудование. В дальнейшем договор аренды помещения признается незаключенным, в связи с чем арендатор не может заниматься запланированной деятельностью. Рискуя отсутствием госрегистрации договора аренды, арендатор, вероятно, понесет существенные убытки. Поэтому арендатору следует направить в суд иск, указав о требовании обязать арендодателя зарегистрировать договор аренды в Росреестре.
Арендодатель не производит капитальный ремонт и не осуществляет надлежащую эксплуатацию
- потребовать другое имущество, которое могло бы соответствовать условиям договора;
- потребовать от арендодателя устранить недостатки либо самостоятельно устранить их, но на средства арендодателя;
- потребовать расторжение договора. Вместе с тем потребовать выплату неустойки и возмещение убытков. Можно направить претензию к арендодателю, и если арендодатель не реагирует на претензии, следующим шагом будет иск о расторжении договора и взыскании задолженности.
Распространенной практикой при заключении трудовых соглашений с иностранными сотрудниками или специалистами, переведенными из других регионов, является включение в такой контракт или ознакомление работника с положением имеющегося в организации коллективного договора о представлении ему жилплощади.
Какие особенности имеет аренда квартир для сотрудников организации
Чаще всего организации берут в аренду не одну, а сразу несколько квартир, причем предпочтение отдается не «однушкам», а двух-, трех- и многокомнатным, которые находятся в шаговой доступности от метро или офиса компании.
Как составить договор аренды квартиры для сотрудников
Если договор найма подписал сам сотрудник, а компания-работодатель должна лишь компенсировать цену аренды деньгами, то соответствующее возмещение, включенное в трудовое соглашение, будет являться составной частью зарплаты работника, выдаваемой в денежном эквиваленте.
- «Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков ( п.3 ст.615 ГК РФ)».
○ Порча имущества по вине арендатора.
Для этого стороны составляют акт приема-передачи, в котором отображается состояние жилья на момент заключения сделки. Сведения, указанные в документе должны быть максимально подробные, чтобы они могли послужить основанием в случае возникновения разногласий.
○ Обязанности арендатора по отношению к имуществу.
Арендодатель самостоятельно решает, будет ли находиться в жилплощади, переходящей во временное пользование мебель и бытовая техника. Даже если это будут пустые стены, есть риск, что будет испорчено общее состояние. Поэтому крайне важно позаботиться о фиксировании объема и состоянии передаваемого во временное пользование имущества.
Суды также установили, что ответчик в период владения и пользования спорным помещением самостоятельно (без соответствующего на то разрешения и согласия собственника нежилого помещения, согласований со стороны уполномоченных органов) посредством демонтажа существующих в помещении перегородок осуществил переустройство и перепланировку помещения, в результате которых была повреждена электропроводка. Стоимость демонтируемых и восстановительных работ была оценена согласно сметной документации по восстановлению нежилого помещения, подготовленной специализированной организацией. Также в стоимость убытков были включены услуги специализированной организации по составлению сметы, а также стоимость оформления нового паспорта БТИ.
Арендодатель обязан принять от арендатора объект аренды по окончании срока действия договора (п. 1 ст. 655 ГК РФ). Если имущество передается в ненадлежащем состоянии, арендодатель может зафиксировать это в акте приема-передачи и взыскать впоследствии с арендатора убытки и (или) неустойку. Но сам факт ненадлежащего состояния объекта аренды не освобождает арендодателя от обязанности его принять от арендатора.
Арендатор не выполняет обязанность по внесению арендной платы
Истец (арендатор) обратился в суд с иском об обязании ответчика (арендодателя) принять нежилое помещение после окончания договора аренды. Иск был мотивирован отказом ответчика от принятия помещения, а именно: отказом от подписания как соглашения о расторжении договора, так и акта приема-передачи помещения.
Это означает, что если ваши квартиранты, скажем, затопили соседей снизу и это произошло не из-за прорыва батареи или лопнувшей из-за возраста или скачка давления трубы, а по ротозейству, то ущерб возмещают они. Знаю случай, когда сосед алкаголик регулярно под градусом принимал ванну, засыпал в ней и не выключал воду. Не будили его при этом ни звонки, ни удары в дверь. Пока не выспится в ванне, разбудить его было невозможно. И это обеспечивало, минимум, час ливня во всех квартирах ниже. Даже если ваши квартиранты не алкоголики, забыть закрыть кран или неудачно закрепить сливной шланг стиральной машины может любой.
Magda Hyek
Э то очень важный пункт. Во-первых, вы застрахованы от того, что квартиранты не будут спешить съезжать после окончания действия договора. Обычно люди более почтительно относятся к тому, под чем они подписались. Во-вторых, это дает соственнику возможность покрыть такую «неторопливость» в съезде квартирантов за счет залоговых денег. Люди же ни на что не реагируют так болезненно, как на необходимость растаться с собственными деньгами. Во-третьих, этот пункт регламентирует порядок покрывания ремонта или устранения поломок, возникших по вине квартирантов, из залоговых денег. Но имейте в виду. Для того, чтобы юридически все было безукоризненно, необходимо составление подробных актов передачи квартиры при заселении и при выселении. Акты могут быть составлены в произвольной форме, но быть максимально подробными, с указанием всех имеющихся в квартире проблем и поломок.
Важные моменты договора найма квартиры (начало)
в любое время с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи расторгнуть настоящий договор, выполнив свои обязательства перед наймодателем, и предварительно за один месяц направив наймодателю соответствующе е письменное уведомления. Свидетельством надлежащего уведомления является направление нанимателем наймодателю заказной почтой с уведомлением письма по адресу: ________________________________________ ________________________________________ _______________________. При этом письмо считается полученным, если имеется бланк уведомления, подписанный наймодателем. Расторжение договора должно быть зарегистрировано в районном, городском, поселковом, сельском исполкомах, местной администрации района в городе.
В Жилищном кодексе, который является основным документом, регулирующим отношения нанимателя и наймодателя, указано право нанимателя расторгнуть договор в любой момент (здесь речь идет о Жилищном кодексе Республики Беларусь), выполнив свои обязательства перед наймодателем. Понятно, что все заинтересованы в том, чтобы квартиранты жили как можно дольше, но насильно удержать кого-то невозможно. По-этому, задача собственника – оградить себя от ситуации, когда квартиранты сегодня между делом вечерком звонят и сообщают, что они вообще-то завтра/ в выходные / с первого числа съезжают. Сегодня все чаще встречаются ситуации, когда собственник не живет в том городе, а иногда даже и в той стране, где он сдает квартиру. Понятно, что ему надо какой-то запас времени для свободы действия. По-этому, квартиранты обязаны предупредить об изменении их планов минимум за месяц (и вообще чем раньше, тем лучше). Понятно, что этот месяц аренды должен быть оплачен. Как страховка у собственника есть залог в размере, минимум, месячной арендной платы. Иногда, если залог поменьше, то собственнику при заселении вносят плату за последний месяц проживания. Если квартиранты не выдержали сроки уведомления, а у собственника квартиры нет возможности оперативно заняться перезаселением, то он имеет право удержать из залога деньги за месяц, начиная с той даты, как его поставили в известность о съезде. Я считаю с любого числа. В наших реальиях другое не пройдет. Но лично я была в ситуации, когда сдающая компания считала мне уведомление о расторжении контракта только с ближайшего первого числа. Правда, компания и залог удерживала в размере трех месячных арендных плат. Пункт о письменном уведомлении и отметке о доставке очень важен, если у вас с квартирантами возник конфлик о датах съезда и размере оплаты. Если все хорошо, если проблем с квартирантами не возникает, если обе стороны все устраивает, то можно обойтись и звонком по телефону. Но если толко возникает конфликт, то точное следование пунктам договора и полная официальность – это спасение для обеих сторон и сильный аргумент для обращения (ттт) в суд.
- частичное уничтожение (повреждение) индивидуальных признаков, при которых вещь может быть восстановлена после проведения ее ремонта, или замены отдельных составных частей (например, капота в автомобиле);
- полное уничтожение , когда восстановить объект движимого или недвижимого имущества не возможно, то есть он, полностью утрачивает свои индивидуальные свойства, и восстановить их с помощью ремонта не возможно.
Несет ли ответственность арендодатель за имущество Арендатора, в случае аварии или пожара
Здесь важно предусмотреть все нюансы (учет износа за время использования квартирантом, фактическое состояние вещи на момент передачи и т. д.). Повреждение арендованного имущества может произойти не по вине арендатора, а из-за действий третьих лиц или вследствие обстоятельств непреодолимой силы (землетрясения, наводнения, пожара и т. п.). Во избежание спорных ситуаций представляется целесообразным в договоре указать: Важно! Расторжение договора аренды не снимает с арендатора ответственности по возмещению причиненного ущерба. В ситуации, когда арендатор не желает возмещать причиненный им вред имуществу, либо не согласен с оценкой ущерба, то взыскание с него компенсации происходит в порядке искового производства в суде общей юрисдикции.
Как прописать в договоре аренде про порчу имущества
При сдаче квартиры в аренду между нанимателем и наймодателем оформляется соответствующий договор. Он включает в себя раздел, посвященный правам и обязанностям сторон. В нем указано, что арендатор обязан использовать чужое имущество строго по назначению, а по окончанию срока найма вернуть его владельцу в первоначальном виде (с учетом естественного износа). Если вы повредили арендованное имущество, то обязаны сообщить об этом собственнику. После этого арендодатель проведет оценку полученного ущерба.
Загрузка...
