Обоснованный отказ от применения методов доходного подхода к оценке объектов движимого имущества.

5.2.1. Метод прямой капитализации – частный случай метода дисконтирования денежных потоков. Применяется, когда объект оценки генерирует чистый операционный доход, величина которого либо относительно постоянна, либо изменяется равномерно (общая теория оценки). Отметим, что применительно к оценке недвижимости в п.п. «в» п. 23 ФСО №7 указано, что метод применяется для оценки объектов, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию.

Содержание

5.12.2. Отличие методов капитализации по расчетным моделям от метода прямой капитализации заключается в том, что: • в методах капитализации по расчетным моделям величина ставки капитализации рассчитывается на основе величины ставки дисконтирования и нормы возврата капитала, определяемой, например, по моделям Ринга, Инвуда, Хоскольда; • в методе прямой капитализации величина ставки капитализации определяется напрямую, например, на основе данных по объектам-аналогам методом рыночной экстракции.

5.11. Выбор периода дисконтирования

5.3.1. Метод дисконтирования денежных потоков – метод расчета стоимости, основанный на приведении (дисконтировании) будущих денежных потоков доходов и расходов, связанных с объектом недвижимости, в том числе от его продажи в конце прогнозного периода, к дате, на которую определяется стоимость.

  1. Требует экспертного уровня владения методами оценки, не допускает применения для самостоятельных расчётов стоимости объекта.
  2. Является самым затратным, в сравнении с остальными способами установления стоимости.
  3. Нуждается в опоре на существенный объём документальных сведений, при их отсутствии – не допускает применения. При ошибке в используемых сведениях приводит к недостоверности установленной стоимости.

Плюсы и минусы использования

Доходный подход в оценке недвижимости — это способ определения стоимости объекта недвижимости, который не имеет аналогов среди недавно проданных объектов. Либо – отличается совокупностью уникальных свойств, не допускающих проведения мониторинга ценообразования путём сравнения.

Рекомендуем прочесть:  Классификатор земли 2020

Что это такое — оценка недвижимости доходным подходом?

Метод капитализации доходов при оценке недвижимости основан на анализе вложений, с учётом предусмотренных затрат на восстановление разрушенных элементов здания, капитальный и текущий ремонт.

Методы Как уже говорилось выше, на рынке существует три общепринятых метода для оценки недвижимости: сравнительный, доходный и затратный. Сравнительный метод или по-другому рыночный мы изучили, теперь рассмотрим подробнее оставшиеся два: Затратный метод: стоимость рассчитывается, исходя из затрат необходимых на замену объекта или его полное возведение, за вычетом износа недвижимости.

ОБОСНОВАНИЕ ОТКАЗА ОТ ПРИМЕНЕНИЯ ДОХОДНОГО ПОДХОДА ОЦЕНКИ МАШИН И ОБОРУДОВАНИЯ Пример №1 обоснования отказа от доходного подхода оценки машин и оборудования: «…Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, основываясь на том принципе, что стоимость оборудования непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесут все активы предприятия.

Определение рыночной стоимости объекта оценки с применением затратного подхода

Данный перечень не является исчерпывающим. Затратный подход может использоваться в любых ситуациях, когда нужно определить размер финансовых вложений. Основной формулой при использовании затратного метода оценивания считается: Сн = Цзу + Цу либо же Сн = Цзу + Цз, в которой: Сн – себестоимость недвижимости;

5.2.1. Метод прямой капитализации – частный случай метода дисконтирования денежных потоков. Применяется, когда объект оценки генерирует чистый операционный доход, величина которого либо относительно постоянна, либо изменяется равномерно (общая теория оценки). Отметим, что применительно к оценке недвижимости в п.п. «в» п. 23 ФСО №7 указано, что метод применяется для оценки объектов, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию.

5.1. Методы доходного подхода

5.1.3. Метод равноэффективного функционального аналога – метод доходного подхода, который позволяет оценить стоимость объекта, не прибегая к расчету его полного чистого операционного дохода.
S = ( S b + V z d . b + I m . b K a . b + i ) × K p r × K s r − I m + V z d K a + i <\displaystyle S=(S_+<\frac d.b+I_.b>>)\;\times K_r\times \;K_r-<\frac +V_d>>>

Рекомендуем прочесть:  Если Должника Выписать Из Квартиры

Содержание

5.3.1. Метод дисконтирования денежных потоков – метод расчета стоимости, основанный на приведении (дисконтировании) будущих денежных потоков доходов и расходов, связанных с объектом недвижимости, в том числе от его продажи в конце прогнозного периода, к дате, на которую определяется стоимость.

Если же ситуация на рынке объектов оценки нестабильна, денежные потоки, приносимые объектом значительно меняются от года к году, то результаты оценки методом прямой капитализации могут не отражать истинного положения вещей.

Главным образом, использовать такой метод расчета стоимости могут только предприятия и владельцы недвижимости, имеющие стабильный и длительный доход от своего имущества. То есть, при только что построенном здании оценить его прибыль будет сложно, ведь никаких начальных данных для необходимых расчетов просто нет.

Способ упрощения процесса

Специалист может отказать в проведении расчетов этим подходом и по другим причинам. К примеру, если недвижимость планируется использовать в некоммерческих целях, а значит, получать с нее выгоду в дальнейшем не получится.

ред. от 13.07.2015 года) установлено, что при осуществлении оценочной деятельности Оценщик обязан применить Федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, принятые саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является Оценщик.

Если собственник недвижимости или покупатель, заинтересованный в выгодном инвестировании, предусматривают проведение оценки на основании доходного подхода, им обязательно необходимо обратиться в коллегию независимых оценщиков, по месту расположения недвижимости.

Отказ от применения доходного подхода при оценке квартиры

  1. Допускает широкого спектра применения в отношении тех объектов, которые не поддаются иным способам оценки.
  2. Позволяет рассмотреть перспективу инвестирования в недвижимость, с учётом развития рынка ценообразования в будущем, предусматривая объём прибыли от вложений.
  3. Учитывает максимальное количество нюансов, способных повлиять на рентабельность сделки.

Ссылка на основную публикацию