Содержание
- 1 Рубрика “Нежилые помещения”
- 2 Разберем жилое и нежилое помещение или квартиру, в чём разница
- 3 Что такое нежилое помещение: определение, признаки и примеры объектов недвижимого имущества
- 4 Что такое нежилое помещение и чем оно отличается от жилого
- 5 Чем отличается здание от помещения
- 6 Здания, сооружения, нежилые помещения в арендных отношениях
- 7 Особенности статуса «нежилое помещение» и его правовые основы
- 8 Здания нежилые это
Рубрика “Нежилые помещения”
Как уже сказано выше, понятие «жилой недвижимости» отсутствует в законодательстве РФ. Однако в Гражданском и Жилищном кодексе и, в частности, в ФЗ РФ №122 от 21.07.1997 г определены признаки нежилого помещения, отвечающие требованиям и к жилому: оно должно являться недвижимым и изолированным объектом.
Особенно эта проблема волнует коммерсантов, желающих в целях бизнеса преобразовать жилую недвижимость в нежилую. Также этот вопрос часто встает перед жителями многоквартирных домов, путающих общее имущество с нежилыми помещениями, при расчете коммунальных платежей. К сожалению, путаница в понятиях жилых и нежилых помещений зачастую приводит к незаконным операциям с недвижимостью и судебным спорам.
Разберем жилое и нежилое помещение или квартиру, в чём разница
При этом, закон не запрещает использовать помещения граждан, проживающих в помещении на законном основании, для осуществления профессиональной и предпринимательской деятельности, если такая деятельность не доставляет неудобств и не нарушает прав других граждан.
Хотя законодательство и не содержит четких определений для данных понятий, оно позволяет вполне конкретно обозначить признаки, с помощью которых видна разница между жилым и нежилым помещением, а также признаки, характеризующие схожие черты этих двух типов помещений.
Что такое нежилое помещение: определение, признаки и примеры объектов недвижимого имущества
- Должен быть отдельный вход или возможность его обустроить.
- Есть определённые требования к расположению: на первом этаже или над нежилым помещением.
- Оно не должно использоваться для постоянного проживания или нарушать общий архитектурный вид дома.
- Нет прав третьих лиц или каких-либо обременений.
- Также оно не должно составлять часть жилого помещения. Например, нельзя перевести часть квартиры или комнаты в коммуналке.
- Такой объект является недвижимостью.
- Не предназначен для того, чтобы в нём жили люди.
- Он является изолированным, то есть отдельным. Границами помещения служат строительные конструкции, то есть стены, пол, перекрытия и т. п.
- Обязательно должен быть отдельный вход.
- Помещение должно быть зарегистрировано на определённом участке.
- Его должно быть невозможно переместить.
- Оно должно соответствовать строительным, противопожарным и техническим нормам.
Что такое нежилое помещение и чем оно отличается от жилого
3. Если владелец здания принимает решение об образовании нескольких нежилых помещений – их выделении из состава строения, при внесении сведений в ГКН о новых объектах само здание утрачивает правовой статус недвижимости как возможной собственности 1 лица. Для кадастрового учета таких нежилых помещений подается одно заявление. Процедура проходит одновременно в отношении всего нового недвижимого имущества.
- образовательные: площади детсадов, вузов, школ;
- здравоохранения: изолированные пространства поликлиник, больниц, станций скорой помощи, медицинских пунктов;
- торговли, общественного питания: площади входят в состав магазинов, продовольственных и промтоварных, имущественных комплексов, которые производят и реализовывают продуктовые изделия, ресторанов, столовых, кафе;
- административно-управленческие: офисы;
- коммунально-бытового обслуживания: площади ателье, ремонтных мастерских, химчисток, диспетчерских пунктов, предприятий ритуальных услуг;
- отдыха и развлечений: залы кинотеатров, ночных клубов;
- иная недвижимость.
Чем отличается здание от помещения
Составной частью любого здания принято считать помещение. Оно подразумевает зону, в строении ограниченную потолочными перекрытиями и стенами со всех сторон, с подведенными коммуникациями. В зависимости от типа помещения, различают два его основных состояния-жилое и нежилое.
Жизнь и деятельность человека немыслима без наличия специальных сооружений, в которых можно укрыться от воздействия внешней среды. Комфорт требует просторного и хорошо оборудованного дома или квартиры. Работать немыслимо без наличия рабочего места или помещения для того, чтобы переодеться или принять пищу во время обеда.
Здания, сооружения, нежилые помещения в арендных отношениях
Определение помещения как простой части здания и применение к нему всех правил об аренде зданий и сооружений невозможно, поскольку помещение, хотя и являясь частью здания в физическом, конструктивном смысле, является отдельным, отличным от здания самостоятельным объектом гражданско-правовых отношений. Косвенно эта точка зрения подтверждается судебной практикой. Так, в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 66 от 11 января 2002 г. указывается, что отношения сторон по передаче во временное использование для размещения рекламы крыши здания не могут рассматриваться как арендные, поскольку крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания10. Таким образом, если рассматривать помещение только как конструктивную часть здания, то помещение вообще не может быть объектом договора аренды, таким образом, предположение о том, что помещение – это лишь часть здания, опровергается самим фактом наличия договоров аренды помещений отдельно от здания.
Поэтому гораздо большее правовое значение имеет различие не между зданиями и сооружениями, а между зданиями и помещениями. По мнению автора, единственное юридически значимое отличие между зданиями и сооружениями состоит лишь в том, что здание как объект недвижимости имеет в своем составе помещения, которые, в свою очередь, могут быть отдельным объектом недвижимости, отличным от здания, способным быть самостоятельным объектом обязательственных отношений, в том числе и арендных. Проблема проведения отличий между зданием и помещением была заложена уже в самом определении недвижимости в статье 130 ГК РФ и проявилась с принятием Закона о регистрации прав на недвижимость в статье 1 которого в числу недвижимого имущество искусственного происхождения помимо зданий и сооружений были отнесены жилые и нежилые помещения, а определения нежилых помещений ГК РФ не содержит8 . Вряд ли можно согласиться с мнением тех авторов, которые полагают, что понятие «помещение» равнозначно понятию «здание» и что нежилые помещения объединяются под общим значением «здание» .
Особенности статуса «нежилое помещение» и его правовые основы
В рамках юридической литературы существует множество определений означенного понятия. Одним из таких является следующая характеристика — это пространство, ограничиваемое трехмерным контуром с имеющимся отдельным входом. Последняя характеристика закрепляет за пользователем такого объекта осуществить его законную регистрацию и оформить право собственности, а также возможность использования на условиях аренды и найма.
Наряду с термином «нежилое помещение» используется понятие «нежилое здание». Последний термин применим к отдельно стоящим сооружениям. На практике жилые здания также могут быть переведены в статус нежилых. На практике коммерческие организации или застройщики нередко выкупают у собственников малоэтажных многоквартирных домов их жилье или предоставляют равноценное, после чего производят их перевод в нежилые здания.
Здания нежилые это
Законодатель не сформулировал легального определения понятий «здание» и «сооружение». Однако, с формально-юридической точки зрения, разница между зданиями и сооружениями не имеет принципиального значения, поскольку законодатель установил единый правовой режим для обеих разновидностей недвижимого имущества.
В.Н. Литовкин пишет о том, что здания и сооружения «отличаются неподвижностью, фундаментальной привязкой к конкретному земельному участку, на котором они возведены, конструктивно рассчитаны на длительный срок эксплуатации, отдельные из них представляют художественную ценность и поэтому имеют относительно высокую ценность, особенно памятники истории, культуры, архитектуры, являющиеся уникальными объектами, на стоимость которых оказывает самостоятельное влияние и местонахождение земли под зданием и сооружением». В.В. Витрянский полагает, что «под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним (под землей) самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно». А.А. Иванов пишет о том, что, исходя из обычного значения этих терминов, можно сделать вывод о том, что здания предназначены для постоянного нахождения в них людей, тогда как сооружения обычно не используются для этих целей. В.С. Ем подчеркивает, что «традиционно в российской цивилистике здания и сооружения обозначались термином «строение». При этом под строением понималась и понимается постройка, прочно юридически связанная с земельным участком».